Vous êtes ici

Quels sont les vices cachés d’une maison ancienne ?

Les vices cachés sont une véritable hantise pour les acheteurs de biens immobiliers anciens : quels sont les défauts considérés comme des vices cachés et quels sont les recours pour les acquéreurs concernés ?

Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché ?

Les vices cachés désignent les malfaçons qui rendent le logement impropre à son usage d’habitation. On considère également que les vices sont cachés si l’acquéreur n’aurait pas acheté (en tout cas, pas au même prix) le bien immobilier en connaissance de ces malfaçons. Pour être considéré comme un vice caché, le défaut doit être « grave » et être antérieur à la vente. Le vice caché n'est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n’aurait pas été découvert sans une inspection minutieuse du logement. Un défaut peut donc être considéré comme un vice caché, même si le vendeur n’en avait pas connaissance. Peuvent être considérés comme des vices cachés:

  • La présence de termites ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente.
  • L’absence d’eau courante.
  • Une dalle de béton fissurée.
  • Le défaut d'homogénéité du carrelage.
  • L’humidité et le défaut d’étanchéité.
  • Le caractère inondable d'une maison.
  • Les fondations défectueuses de la maison.

Bon à savoir

S’il est mentionné dans l'acte de vente, le défaut du logement ne peut pas être considéré comme un vice caché.

Combien de temps pour se retourner contre le vendeur ?

En présence d’un vice caché, l'acquéreur du bien immobilier ancien dispose d'un délai de 2 ans pour intenter l'action en garantie, si le contrat de vente a été conclu après le 19 février 2005. Précisons que ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l'entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice : le point de départ est souvent constitué par le rapport d'expertise commandé par l'acquéreur. L’acheteur doit recourir aux services d'un avocat pour engager une procédure car l'affaire relève de la compétence du tribunal de grande instance (TGI). Précisons que le délai dont dispose l’acheteur pour agir est de 30 ans après l'achat de la maison : l’acheteur est donc protégé même s’il découvre le vice caché longtemps après son entrée dans les lieux. Néanmoins, il aura plus de difficultés pour rassembler les preuves démontrant qu’il s’agit bien d’un vice caché, puisque ces preuves ont tendance à disparaître avec les années.

Vidéo : ce qu'il faut savoir sur les vices cachés d'une maison

En cours de chargement...

Vices cachés : quels recours contre le vendeur ?

Quand on constate un vice caché dans son logement, la première chose à faire est de tenter de trouver un accord amiable avec le vendeur, en prenant contact avec lui, par courrier recommandé. Si aucun accord amiable n’est trouvé, le litige devra se régler devant le tribunal. Avant toute chose, il est possible de faire appel à un expert, qui pourra se rendre sur les lieux par injonction judiciaire afin de constater le vice caché. Précisons que l’acheteur peut demander à la justice de faire annuler la transaction immobilière, obtenir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente ou recevoir une somme équivalente aux coûts de la réparation du vice caché. Précisons que si dans le cadre de la vente d’un logement ancien, la garantie des vices cachés doit être apportée par le vendeur, ce dernier ajoute parfois une clause de non-garantie des vices dans le contrat de vente. Celle-ci empêche l’acquéreur de bénéficier de la garantie des vices cachés. Toutefois, cette clause n’est pas applicable si l’acheteur prouve la mauvaise foi du vendeur.

Bon à savoir

Un acheteur immobilier dispose d’un délai légal de 30 ans pour constater et signaler tout vice caché dans son logement ancien.

Vendre en l’état, ça veut dire quoi ?

Vendre en l’état signifie que la maison est vendue dans son état actuel et que le vendeur ne fera pas de réparation dans le cadre de la vente. L’acquéreur obtiendra donc le bien dans l’état dans lequel il était au moment de sa visite. Si une annonce immobilière précise qu’un bien est vendu en l’état, cela peut signifier que le vendeur n’a pas les fonds nécessaires pour réaliser les réparations ou aménagements nécessaires. Notons que si la mention « vendu en l’état » a une valeur, elle ne neutralise pas pour autant les obligations du vendeur, qui devra obligatoirement fournir les certificats obligatoires (amiante, DPE, zone inondable…) pour que la vente soit conclue. Le vendeur est également tenu de signaler la présence de défauts ou de vices apparents. Cependant, avant d’acheter une maison en l’état, il est essentiel de prendre certaines précautions. Ainsi, après une première visite, il est conseillé de faire une contre-visite accompagné d’un professionnel, qui pourra inspecter la maison et détecter d’éventuels vices cachés.

Vente en l’état : des travaux peuvent être importants

Dans le cadre d’une vente en l’état, l’acheteur accepte d'acquérir le bien immobilier ancien même si celui-ci nécessite des travaux ou aménagements conséquents.

Plus de conseils: