Votre locataire a des problèmes de santé : peut-il réduire son préavis ?

En location, le préavis peut être réduit en cas de problèmes de santé

Dans le cadre d’un bail d’habitation pour une résidence principale, le délai de préavis applicable lorsque le locataire donne congé est de 3 mois. Toutefois, la loi lui permet de bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois dans les cas énumérés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir :

• lorsque le logement est situé en zone tendue ou zone très tendue ;
• en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;
• lorsque l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
• pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH) ;
• lorsque le locataire s’est vu attribuer un logement social.

Attention : pour bénéficier du préavis réduit à 1 mois, le locataire doit indiquer le motif invoqué et le justifier dès l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable reste de 3 mois.

Le cas particulier des problèmes de santé rencontrés par le locataire

Depuis la mise en place de la loi ALUR du 27 mars 2014, les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 concernant le congé et les cas de préavis réduit ont été modifiées. Avant la loi ALUR, le locataire devait remplir deux conditions pour bénéficier d’un préavis réduit : être âgé de plus de 60 ans et prouver, par un certificat médical, que son état de santé nécessitait un changement de domicile.

Depuis la loi ALUR, la condition d’âge a été supprimée. Peu importe donc qu’il ait plus ou moins de 60 ans : s’il accompagne son congé d’un certificat médical justifiant la réduction du préavis, il peut bénéficier du délai d’un mois. Les cas les plus fréquemment reconnus incluent :

• mobilité réduite : fractures, handicaps ou maladies chroniques rendant l’usage des escaliers ou l’absence d’ascenseur incompatible avec les déplacements quotidiens ;
• troubles respiratoires (asthme, BPCO, etc.) : pathologies aggravées par la présence d’humidité, de moisissures ou par un environnement pollué ;
• santé mentale : dépression, anxiété sévère ou état d’épuisement professionnel (burn-out) pour lesquels un changement d’environnement est expressément recommandé par un avis médical ;
• grossesse pathologique : situations où le logement présente des risques spécifiques ou entrave l’accès rapide et facile aux structures de soins ;
• allergies graves : réactions sévères exacerbées par l’environnement immédiat (pollens, nuisibles, matériaux de construction), sous réserve d’une attestation médicale confirmant le lien de causalité.

Contrairement aux idées reçues, le dispositif de préavis réduit à un mois pour motif de santé ne se limite donc plus aux personnes âgées ou en perte d’autonomie.

Quels sont vos recours en cas de fausse déclaration du locataire ?

Si un locataire invoque à tort un motif de santé pour bénéficier d'un préavis réduit, vous êtes en droit d'exiger le paiement de l'intégralité du préavis légal de 3 mois, même si les lieux ont déjà été libérés. Au-delà de cette obligation contractuelle, vous pouvez engager une action en justice pour recouvrer les loyers impayés et, le cas échéant, réclamer des dommages et intérêts si vous démontrez un préjudice spécifique.

Enfin, une telle tentative de fraude compromet gravement la crédibilité du locataire devant un tribunal, ce qui peut s'avérer déterminant pour trancher en votre faveur lors de litiges ultérieurs, notamment concernant la restitution du dépôt de garantie ou l'état des lieux de sortie.