Hériter d’un bien immobilier est souvent perçu comme une aubaine, mais quand le diagnostic tombe et affiche un DPE F ou G, l’enthousiasme peut vite laisser place aux questions, voire à l’inquiétude. Ces « passoires thermiques », énergivores et contraignantes, soulèvent rapidement des questions. Que votre projet soit de vendre, rénover ou louer, voici les clés pour prendre une décision éclairée et transformer ce « fardeau » en opportunité.
Hériter d’une passoire thermique : les enjeux à connaître
Vous venez d’hériter d’un logement classé F ou G ? Vous êtes alors face à ce que la réglementation qualifie de « passoire thermique ». Concrètement, il s’agit d’un bien ancien très énergivore, souvent mal isolé, parfois mal ventilé et généralement équipé d’un chauffage vieillissant alimenté par des énergies fossiles.
Avant toute décision précipitée, il est crucial de bien cerner les enjeux techniques et réglementaires qui encadrent ce type de bien. Prenez le temps d’évaluer précisément la situation, tant sur le plan technique que financier. D’autant plus si vous envisagez de conserver le bien pour générer des revenus locatifs.
Synonymes de factures élevées et d’un confort de vie limité, voire dégradé, ces logements sont désormais dans le viseur des pouvoirs publics. Les obligations se durcissent, surtout pour la location.
Mettre en location, l’urgence de la mise aux normes
Si le projet de louer un bien hérité est, en soi, une bonne idée pour générer des revenus, cette option est de plus en plus encadrée pour les passoires thermiques. Sous l’impulsion de la loi Climat et Résilience, un calendrier progressif s’applique.
- Les logements classés G sont déjà interdits à la location pour tout nouveau contrat ou renouvellement de bail depuis le 1er janvier 2025.
- Pour les biens classés F et E, le couperet approche puisque l'interdiction interviendra respectivement dès 2028 et 2034.
En plus de ces restrictions, le gel des loyers est en vigueur depuis 2023 pour les DPE E, F et G. Il s’accompagne de l’interdiction d’augmenter le loyer d’une passoire thermique, y compris lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail.
Bilan : louer ce type de bien sans travaux préalables relève d'une stratégie de court terme. Le propriétaire s'expose à des recours pour « non-décence énergétique » de la part du locataire, notamment lorsque la consommation dépasse 450 kWh/m²/an.
Le gouvernement vient de lancer un projet de loi pour autoriser à nouveau, sous conditions, la location des passoires thermiques. Une mesure censée réinjecter sur le marché locatif quelque 650 000 à 700 000 logements d’ici 2028.
Vendre en l’état, une stratégie rapide mais décotée
C’est souvent l’option privilégiée par les héritiers souhaitant éviter de lourds travaux et clore rapidement la succession, tout en s’acquittant des droits de mutation. Reste que tout projet de revente d’une passoire thermique implique désormais d’intégrer une « décote verte ». Selon l’état du bien et sa localisation, elle peut varier de 5 % à plus de 15 % par rapport à un bien équivalent mieux classé.
Face à des acquéreurs de plus en plus avertis – investisseurs, marchands de biens ou particuliers –, le coût des travaux et les contraintes associées constituent un argument de négociation central.
Pour autant, un bien correctement estimé peut rapidement trouver preneur, notamment dans les zones tendues.
Plus complet que le DPE et obligatoire pour la vente d’un bien classé F ou G, l’audit énergétique détaille les travaux à prévoir, avec des scénarios chiffrés pour améliorer la performance du logement.
Rénover, un levier puissant pour valoriser le bien
Dernière option, souvent la plus stratégique : jouer la carte de la rénovation énergétique pour valoriser le logement en vue de le vendre ou de le louer.
Si vous avez le temps et la capacité d’investir, entreprendre une rénovation globale permet de sortir le bien du statut de passoire thermique et de gagner plusieurs classes au DPE. À la clé : un bien plus confortable, plus attractif et mieux valorisé sur le marché.
Isolation des murs ou de la toiture, remplacement des fenêtres, modernisation du système de chauffage avec une solution décarbonée – comme une pompe à chaleur (PAC) –, installation d’une ventilation performante pour préserver la qualité de l’air… Les leviers sont nombreux pour améliorer durablement la performance énergétique et optimiser la valeur verte du logement.
Financer ses travaux, les dispositifs à activer
Bonne nouvelle : de nombreuses aides existent en 2026 pour alléger la facture. Plusieurs dispositifs sont ainsi mobilisables par les héritiers pour réduire significativement le reste à charge :
- MaPrimeRénov’, accessible aux propriétaires occupants mais aussi aux bailleurs (sous conditions) ;
- les certificats d’économie d’énergie (CEE), sous forme de primes versées par les fournisseurs d’énergie ;
- l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), pour étaler le reste à charge sans intérêts.
Pour maximiser ces aides, il est recommandé d’opter pour un bouquet de travaux, dans le cadre d’une rénovation globale. À ce titre, le parcours « rénovation d’ampleur » de MaPrimeRénov’ impose notamment d’être accompagné par « Mon Accompagnateur Rénov’ » et de faire appel à des artisans certifiés RGE.
Ce type de rénovation constitue un puissant levier de valorisation : un logement performant se vend mieux, se loue plus vite et plus cher, tout en offrant une sécurité réglementaire à long terme. Cela nécessite toutefois d’anticiper les délais, la coordination des artisans et les démarches administratives. Un point à ne pas sous-estimer dans le cadre d’une succession, déjà complexe par nature.
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