Donation au dernier vivant : vendre une maison, l’accord des héritiers est-il indispensable ?

La donation entre époux, aussi appelée donation au dernier vivant, est un acte notarié conçu pour renforcer les droits du conjoint survivant après un décès. Contrairement à d’autres donations, elle ne s’applique qu’au décès du donateur.

L’objectif principal est de protéger le conjoint survivant en lui laissant davantage de possibilités pour garder ou occuper le logement familial. Ce dispositif peut aussi lui permettre de recevoir une part du patrimoine en pleine propriété ou de profiter des revenus générés par les biens dont il a l’usufruit.

Cette protection est particulièrement utile dans les familles recomposées, où les droits du conjoint sont parfois plus restreints en présence d’enfants d’une précédente union.

Trois options sont alors généralement offertes au conjoint survivant :

• L’usufruit sur la totalité de la succession.
• Un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit.
• Pleine propriété de la quotité disponible, selon le nombre d’enfants.

À retenir : les enfants restent héritiers réservataires et la donation ne peut pas les priver de la part d’héritage garantie par la loi.

La donation au dernier vivant ne confère pas automatiquement la pleine propriété du logement au conjoint survivant. Tout dépend des droits qu'il recueille dans la succession : s'il obtient la pleine propriété de la maison, il peut la vendre librement, sans solliciter l'accord des héritiers.

Là où les choses se corsent, c'est lorsque le conjoint ne détient que l'usufruit. Celui-ci lui permet d'habiter le logement sa vie durant ou de le louer et d'en percevoir les loyers, mais pas d'avoir carte blanche sur le patrimoine immobilier. 

Pour procéder à la vente de la maison dans son intégralité, il doit alors obtenir l'accord des nus-propriétaires – généralement les enfants du défunt. Si les échanges n'aboutissent pas, le projet risque fort de se retrouver dans une impasse.

Autre cas de figure : l'indivision successorale. Ici, le conjoint survivant et les autres héritiers sont copropriétaires du logement, chacun à hauteur de sa part dans la succession. Là encore, la vente requiert, en principe, l'accord de tous. Toutefois, certains recours judiciaires permettent, sous conditions, de sortir d'une situation de blocage.

Feu vert pour la vente ? Avant d’enclencher le processus habituel pour chercher un acquéreur, un passage chez le notaire est de rigueur pour vérifier plusieurs éléments clés : le régime matrimonial, l’acte de donation, les droits de chacun et la situation juridique du logement.

L’objectif est, dans un premier temps, de déterminer qui peut vendre et quelles signatures seront nécessaires pour sceller la transaction. Pour ce faire, le notaire s’appuie sur l’acte de notoriété, qui identifie les héritiers et leurs droits, ainsi que sur les titres de propriété du bien, tout en veillant à accomplir les formalités successorales nécessaires à la vente.

Ce n’est qu’une fois la situation clarifiée et les accords requis obtenus que la transaction peut enfin suivre son cours habituel : estimation du bien, réalisation des diagnostics immobiliers, publication des annonces, recherche d’un acquéreur, puis signature du compromis et de l’acte authentique.

En cas de démembrement – soit lorsque le conjoint détient l'usufruit et les enfants la nue-propriété –, le fruit de la vente est en principe réparti entre usufruitier et nus-propriétaires proportionnellement à la valeur de leurs droits respectifs. 

À titre d’exemple, une maison appartenant au défunt est vendue 300 000 €. Le conjoint survivant, âgé de 72 ans, en détient l’usufruit, les enfants détiennent la nue-propriété. En prenant pour référence le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts – qui évolue selon l'âge du conjoint – l’usufruit représente ici 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété 70 %, soit respectivement 90 000 € et 210 000 €. 

Cette répartition est le principe (article 621 du Code civil), mais pas une obligation : les héritiers et le conjoint peuvent convenir d’une autre solution, à inscrire dans l’acte. Le conjoint peut ainsi conserver la totalité du prix pour financer son nouveau logement (c’est le quasi-usufruit), les enfants disposant alors, à son décès, d’une créance de restitution. Il est aussi possible de réinvestir le prix dans un autre bien acheté en démembrement. Ces choix n’ont pas les mêmes conséquences fiscales : votre notaire vous aidera à arbitrer.

Il est à noter que ce barème n'est toutefois pas obligatoire pour répartir le prix de vente, notamment si les parties ont formalisé au préalable un accord fondé sur une autre évaluation de leurs droits, sous réserve qu'elle corresponde à leur valeur réelle. 

Enfin, en cas d'indivision, le partage est plus simple, puisque chaque héritier perçoit une part du prix de vente correspondant à sa quote-part de propriété, après déduction des sommes éventuellement dues au titre de l'indivision.

Si la donation au dernier vivant facilite la transmission du patrimoine, elle ne règle pas à elle seule toutes les questions liées à la vente. En effet, au-delà des considérations juridiques et patrimoniales, la vente d'une maison familiale touche aussi à l'histoire et aux souvenirs de chacun. 

Alors, pour éviter que les désaccords ou les incompréhensions ne viennent compliquer une succession déjà délicate, mieux vaut privilégier le dialogue et jouer la transparence avec les héritiers, bien avant de mettre la maison en vente. 

Expliquer ses intentions, prendre le temps d'écouter leur point de vue, leur laisser le temps de mûrir leur décision… Autant de précautions qui, associées aux conseils éclairés du notaire sur les droits de succession, peuvent aider à trouver un terrain d'entente et à préserver l'harmonie familiale.