Donation au dernier vivant : peut-on vendre une maison, sans l'accord des héritiers ?

Également appelée donation entre époux, la donation au dernier vivant est un acte notarié qui permet de consolider les droits successoraux de son conjoint. Contrairement à une donation classique, celle-ci ne prend effet qu'au décès du donateur. 

Si son intérêt premier consiste à protéger le conjoint survivant, en lui offrant davantage de latitude pour conserver et continuer d’occuper son logement, ce dispositif lui permet également de recueillir une partie du patrimoine en pleine propriété, voire de percevoir des revenus tirés des biens dont il détient l’usufruit. 

Une protection précieuse dans les familles recomposées, où les droits légaux du conjoint sont plus limités, en présence d’enfants issus d’une précédente union.

Dans ce contexte, trois possibilités peuvent notamment être offertes au conjoint survivant :

• L'usufruit de la totalité de la succession.
• Un quart en pleine propriété et les trois quarts en usufruit.
• La pleine propriété de la quotité disponible, déterminée selon le nombre d’enfants.

Point de vigilance : les enfants restent des héritiers réservataires, en ce sens où la donation ne permet pas de les priver de la part d'héritage que leur garantit la loi.

La donation au dernier vivant ne confère pas automatiquement la pleine propriété du logement au conjoint survivant. Tout dépend des droits qu'il recueille dans la succession : s'il obtient la pleine propriété de la maison, il peut la vendre librement, sans solliciter l'accord des héritiers.

Là où les choses se corsent, c'est lorsque le conjoint ne détient que l'usufruit. Celui-ci lui permet d'habiter le logement sa vie durant ou de le louer et d'en percevoir les loyers, mais pas d'avoir carte blanche sur le patrimoine immobilier. 

Pour procéder à la vente de la maison dans son intégralité, il doit alors obtenir l'accord des nus-propriétaires – généralement les enfants du défunt. Si les échanges n'aboutissent pas, le projet risque fort de se retrouver dans une impasse.

Autre cas de figure : l'indivision successorale. Ici, le conjoint survivant et les autres héritiers sont copropriétaires du logement, chacun à hauteur de sa part dans la succession. Là encore, la vente requiert, en principe, l'accord de tous. Toutefois, certains recours judiciaires permettent, sous conditions, de sortir d'une situation de blocage.

Feu vert pour la vente ? Avant d’enclencher le processus habituel pour chercher un acquéreur, un passage chez le notaire est de rigueur pour vérifier plusieurs éléments clés : le régime matrimonial, l’acte de donation, les droits de chacun et la situation juridique du logement.

L’objectif est, dans un premier temps, de déterminer qui peut vendre et quelles signatures seront nécessaires pour sceller la transaction. Pour ce faire, le notaire s’appuie sur l’acte de notoriété, qui identifie les héritiers et leurs droits, ainsi que sur les titres de propriété du bien, tout en veillant à accomplir les formalités successorales nécessaires à la vente.

Ce n’est qu’une fois la situation clarifiée et les accords requis obtenus que la transaction peut enfin suivre son cours habituel : estimation du bien, réalisation des diagnostics immobiliers, publication des annonces, recherche d’un acquéreur, puis signature du compromis et de l’acte authentique.

En cas de démembrement – soit lorsque le conjoint détient l'usufruit et les enfants la nue-propriété –, le fruit de la vente est en principe réparti entre usufruitier et nus-propriétaires proportionnellement à la valeur de leurs droits respectifs. 

À titre d’exemple, une maison appartenant au défunt est vendue 300 000 €. Le conjoint survivant, âgé de 72 ans, en détient l’usufruit, les enfants détiennent la nue-propriété. En prenant pour référence le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts – qui évolue selon l'âge du conjoint – l’usufruit représente ici 30 % de la valeur du bien et la nue-propriété 70 %, soit respectivement 90 000 € et 210 000 €. 

Il est à noter que ce barème n'est toutefois pas obligatoire pour répartir le prix de vente, notamment si les parties ont formalisé au préalable un accord fondé sur une autre évaluation de leurs droits, sous réserve qu'elle corresponde à leur valeur réelle. 

Enfin, en cas d'indivision, le partage est plus simple, puisque chaque héritier perçoit une part du prix de vente correspondant à sa quote-part de propriété, après déduction des sommes éventuellement dues au titre de l'indivision.

Si la donation au dernier vivant facilite la transmission du patrimoine, elle ne règle pas à elle seule toutes les questions liées à la vente. En effet, au-delà des considérations juridiques et patrimoniales, la vente d'une maison familiale touche aussi à l'histoire et aux souvenirs de chacun. 

Alors, pour éviter que les désaccords ou les incompréhensions ne viennent compliquer une succession déjà délicate, mieux vaut privilégier le dialogue et jouer la transparence avec les héritiers, bien avant de mettre la maison en vente. 

Expliquer ses intentions, prendre le temps d'écouter leur point de vue, leur laisser le temps de mûrir leur décision… Autant de précautions qui, associées aux conseils éclairés du notaire sur les droits de succession, peuvent aider à trouver un terrain d'entente et à préserver l'harmonie familiale.