Peut-on vendre un logement reçu en héritage ?

Héritage : les clauses limitatives du droit de vente d'un logement

Par principe, un hértitage vaut transfert de propriété. Le donateur (celui qui fait la donation) n’est plus propriétaire du bien, c’est le donataire (celui qui bénéficie de la donation) qui le devient. Il pourrait donc vendre librement le bien qu’il a reçu. Il existe cependant des clauses particulières dans l’acte de donation limitant, voir interdisant la vente du bien donné :  

• La clause d’inaliénabilité : ce terme signifie interdiction d’aliéner, de vendre le bien reçu en donation. Dans ce cas, la seule possibilité qu’aurait le bénéficiaire de la donation de vendre le bien, serait d’obtenir une renonciation écrite du donateur à la clause d’interdiction de vendre.
• Le droit de retour conventionnel : un héritage peut être effectuée à la condition que le bien retourne dans le patrimoine du donateur en cas de décès du donataire. En d’autres termes, si le bénéficiaire de la donation décède, le bien reviendra à celui qui l’avait donné. Attention, le droit de retour ne peut pas s’exercer si le bien a été vendu avant le décès du bénéficiaire. L’acte de donation contient donc généralement une clause d’interdiction de vendre aussi.
• La réserve d’usufruit : il est possible également que la donation ne porte pas sur la totalité de la propriété, mais uniquement sur la nue-propriété. En se réservant l’usufruit du bien, le donateur s’en réserve notamment un droit d’habitation et ne vous en donne que la nue-propriété. Pour vendre le logement, il faudra impérativement l’accord de l’usufruitier.

La vente limitée par le droit des héritiers

Par principe, au décès d’une personne, une partie de son patrimoine, que l’on appelle juridiquement « la réserve héréditaire » revient obligatoirement et de façon automatique à certains héritiers : les héritiers dits « réservataires ». Il s’agit des descendants et, à défaut de descendants, du conjoint.

Le patrimoine du défunt ne revient pas automatiquement intégralement aux héritiers réservataires : le patrimoine d’une personne est composé de la réserve héréditaire et de la quotité disponible. La quotité disponible est une partie de son patrimoine qu’une personne peut transmettre librement à un tiers. Si toutefois, elle fait donation d’un bien à un tiers, d’une valeur supérieure à cette quotité, les héritiers réservataires peuvent demander une indemnisation à ce tiers.

Préalablement à toute vente, le notaire prendra soin de vérifier que la donation du bien, objet de la vente, ne porte pas atteinte aux droits des héritiers réservataires, afin d’éviter les recours de ceux-ci contre le tiers acquéreur.