Vendre un terrain non constructible

Quentin Gres
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Vous détenez une parcelle de terrain classée non constructible et cherchez à savoir dans quelles conditions vous pourrez la vendre ? Un terrain peut être inconstructible pour de multiples raisons (espace naturel, insalubre, risques géologiques...). Cependant, il est toujours possible de vendre un terrain non constructible, souvent après réalisation d'un bornage.

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Terrain à construire
Lors d'une vente d'un terrain non constructible, vous pouvez bénéficier d'un abattement fiscal sur la plus-value. @gettyimages
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Dans certaines conditions, vous pouvez même être exonéré d'impôt sur la plus-value, si le terrain a une valeur inférieure à 15 000 euros, ou selon votre situation personnelle.

Les critères déterminant un terrain non constructible

Par définition, il est impossible de faire bâtir une maison ou un immeuble sur un terrain classé comme étant non constructible. Ce statut est défini par le Plan Local d'Urbanisme (PLU) ou le Plan d'Occupation des Sols (POS) de la commune où est située la parcelle. Pour les municipalités qui seraient dépourvues de ces documents, c'est le règlement national d'urbanisme qui prévaut. Ce dernier peut interdire les constructions hors zones urbanisées, et bien qu'il existe des dérogations possibles, beaucoup de terrains isolés ne peuvent accueillir des bâtiments résidentiels.

Plusieurs critères entrent en compte pour affirmer le caractère inconstructible d'un terrain :

  • Tout d'abord l'absence de raccordement aux réseaux urbains d'eau, d'électricité ainsi que de gaz, l'impossibilité d'y accéder par la voie publique.
  • Il peut aussi s'agir de facteurs tels que la présence d'une zone naturelle à préserver, d'une surface agricole, d'une situation d'insalubrité du secteur ou encore de risques naturels, tels que des inondations ou éboulements.

Sachez tout de même que le statut inconstructible n'est pas définitif. Pour certains, l'engagement de travaux d'assainissement et d'accès aux réseaux peut suffire à les reclasser. Vous devez néanmoins demander une révision du PLU et du POS afin d'espérer faire passer le terrain dans la catégorie constructible au regard des autorités administratives. Chaque cas est étudié séparément par la commune, qui peut très bien accepter ou refuser votre requête.

Une solution intermédiaire est parfois proposée par la mairie, comme l'autorisation d'installer des éléments considérés comme temporaires, tels qu'un camping-car, une caravane, un mobile home ou un espace de camping. Le terrain peut tout à fait accueillir un jardin ou servir d'aire de jeux. La Loi vous autorise à construire une structure de 2 mètres carrés et 1,5 mètre de hauteur, ce qui est insuffisant pour espérer installer une grange, un petit hangar, une tiny house ou encore un cabanon.

Les démarches à suivre pour vendre un terrain non constructible

En règle générale, un terrain non constructible vaut nettement moins cher au mètre carré qu'une parcelle à bâtir. La présence d'un cours d'eau dans les limites du champ peut faire augmenter sa valeur.

Avant d'espérer vendre votre terrain, il est conseillé de réaliser un bornage. Cette étape n'est pas obligatoire légalement, mais fortement recommandée, car elle évitera à l'avenir toute contestation ou mauvaise estimation de sa superficie ainsi que de ses limites réelles. De cette manière, il n'y aura plus aucun risque de débordement sur les domaines voisins, et de poursuites judiciaires que cet empiètement pourrait générer. Beaucoup de notaires exigent que le bornage figure dans le dossier de vente. Parfois, si une délimitation claire existe déjà, comme le passage d'une route en bordure de parcelle, le bornage ne sera pas demandé.

Pour effectuer cette procédure, vous devrez faire appel à un géomètre expert, seule profession habilitée dans ce cas précis. Ce professionnel marquera physiquement des limites exactes du terrain et rédige un procès-verbal attestant de l'opération. Ce document a une valeur juridique et vient protéger légalement l'étendue du domaine. Il fait partie des fichiers à présenter au notaire afin de pouvoir vendre sereinement le terrain.

Vous aurez aussi besoin du titre de propriété, qui peut être aussi bien un acte de vente, de succession, de donation, ou une attestation immobilière. Les documents prouvant l'identité et la situation du vendeur seront requis, comme la carte d'identité et le livret de famille. Une fois tous ces papiers en votre possession, vous pouvez réaliser la vente proprement dite.

Les obligations fiscales liées à la vente d'un terrain non constructible

Qu'il s'agisse d'un terrain constructible ou non, la plus-value réalisée lors de la vente s'élève à 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe de 2 à 6 % s'applique pour la vente d'un terrain inconstructible si le bénéfice dépasse la somme des 50 000 euros, ce qui implique tout de même une grande surface.

Néanmoins, l'administration fiscale a mis en place des abattements, notamment si le terrain est détenu par son propriétaire depuis plus de 5 ans. La durée depuis laquelle vous détenez le domaine en question compte beaucoup dans la possibilité de bénéficier d'exonérations. Si votre propriété est établie depuis plus de 22 ans, l'impôt est supprimé, et les prélèvements sociaux également si l'achat de terrain remonte à plus de 30 ans.

D'autres exceptions s'appliquent pour les propriétaires à revenus modestes, les personnes retraitées et les détenteurs de cartes d'invalidité. L'impôt est supprimé si la valeur de la parcelle n'excède pas les 15 000 €. Le prix d'un terrain non constructible en France varie fortement selon les régions, entre 0,5 et 10 € le mètre carré. La Safer (Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural) estime que le coût de l'hectare en France est passé de 3 000 à 6 000 € entre 1999 et 2019. Vous pouvez ainsi en moyenne espérer vendre une surface de 2,5 hectares maximum et être exonéré d'impôt sur la plus-value.

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