Step by step : estimer le prix d’un terrain agricole

Avant d’aller plus loin, il faut revenir un moment sur la notion même de « terre agricole ». Il est extrêmement important que vous compreniez la nature et les spécificités de ce type de terrain. Ceci afin de savoir si vous pouvez vendre et / ou construire !

Les terres agricoles sont définies comme telles, lorsqu’elles abritent une exploitation agricole. Elles peuvent également accueillir des terres arables, des surfaces en herbe ou des cultures pérennes.

Dans tous les cas, un terrain agricole doit être situé en zone rurale, et doit faire l’objet d’une exploitation spécifique : pour la production alimentaire, la production de biocarburants ou l’agriculture durable par exemple.

L’usage autorisé et la valeur foncière sont les principaux critères différentiels entre les terres agricoles et les terrains constructibles. Dans le premier cas, « l’utilisation légale » d’une terre agricole est celle de la culture des plantes, l’élevage et potentiellement, l’accueil de bâtiments agricoles. Les constructions et les aménagements sont donc interdits.

La valeur foncière, ensuite, détermine la valeur « vénale » d’un terrain. Celle-ci est définie par la nature du sol, l’emplacement, l’environnement ou encore le relief. Ainsi, la valeur foncière d’un terrain constructible est plus élevée que celle d’une terre agricole. Ce qui a logiquement un impact sur la fiscalité !

Pour commencer, vous devez garder en tête que la valeur moyenne des terres agricoles évolue année après année. Pour en savoir plus à ce sujet, il vous sera conseillé de consulter le barème indicatif des terres agricoles. Ce dernier est publié chaque année par le ministère de l’Agriculture, sous la forme d’un arrêté.

Le dernier barème des prix des terres agricoles a été publié dans le Journal Officiel à la date du 3 août 2023. Il concerne essentiellement la valeur vénale moyenne des terres agricoles pour l’année 2022. Pour connaître le prix des terres agricoles pour l’année 2023, il faudra attendre le courant de l’été 2024, et ainsi de suite. 

Vous devez cependant savoir que vous pouvez fixer le prix d’une terre agricole au m² librement. La plupart du temps, le prix de vente est déterminé par la rencontre entre le vendeur et sa demande, et les besoins du futur acquéreur. Bien entendu, le prix pourra varier sensiblement selon plusieurs critères, tels que la qualité agronomique des parcelles, sa taille, l’accès ou la situation du marché local.

Sur Internet, vous trouverez de nombreuses cartes délivrant des informations précieuses sur le prix d’une terre agricole par commune. Par exemple, le prix médian des terres agricoles en Loire-Atlantique en 2022 était de 2 250 € / ha. La situation n’est pas la même en Île-de-France, où le prix moyen avoisine les 20 000 € par hectare.

Comme vous pouvez le voir, l’estimation de la valeur foncière d’une terre agricole est compliquée. D’où l’intérêt de faire appel à un expert foncier. Ce professionnel peut être un agent immobilier, spécialisé dans le secteur rural. Grâce à lui vous pourrez :

• chercher et trouver un terrain agricole disponible sur le marché ;
• accéder à des offres exclusives ;
• obtenir un accompagnement dédié tout au long de votre processus d’achat (ou de vente).

Il vous sera également recommandé de consulter la Société d’aménagement foncier et d’établissement rural, ou SAFER. Celle-ci participe activement dans tout projet d’acquisition d’une terre agricole. Son rôle d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur vous sera très utile. La SAFER :

• joue un rôle de conseil auprès des personnes disposant d’un projet d’acquisition d’une terre agricole ;
• aide à l’achat des terrains agricoles en vente ;
• étudie le prix de vente, en accord avec le propriétaire du terrain en vente ;
• examine les candidatures, et revend aux candidats sélectionnés.