Les métiers liés aux nouvelles technologies captivent les investisseurs. Pourtant, l’agriculture peine à trouver une relève, si bien que certains terrains agricoles sont abandonnés ou mis en vente. Leur achat n’est plus réservé aux seuls professionnels de la terre. Quelles règles encadrent ces transactions et quel rôle joue la Safer ? Décryptage.
- Il est possible d’acheter un terrain agricole sans être agriculteur.
- Les règles d’utilisation et de construction dépendent notamment du PLU.
- La Safer peut intervenir dans certaines transactions et exercer son droit de préemption.
- Pour exploiter le terrain, des démarches spécifiques peuvent s’appliquer, notamment auprès de la MSA.
- À l’achat ou à la location, anticipez les frais, la fiscalité et les règles du bail rural.
Vous êtes un porteur de projets agricoles, un particulier avec un projet personnel ou une personne recherchant un cadre de vie proche de la nature ? Sachez que vous pouvez acquérir un terrain agricole, même sans être agriculteur. En revanche, certaines règles doivent être respectées selon votre projet et l’usage que vous souhaitez faire du terrain.
Un particulier peut-il acheter un terrain agricole ?
Oui, un particulier peut acheter un terrain agricole sans avoir le statut d’agriculteur. Il peut notamment détenir une parcelle pour un usage personnel, à condition de respecter les règles d’urbanisme qui s’appliquent au terrain.
Avant de concrétiser votre projet, il est donc essentiel de consulter le PLU (plan local d'urbanisme) de la commune. Celui-ci permet notamment de connaître le classement du terrain et les constructions ou aménagements qui peuvent éventuellement y être autorisés.
Si le terrain se trouve en zone agricole (zone A), les possibilités de construire sont généralement limitées. La construction d’une habitation n’est notamment pas librement autorisée et dépend de la nature du projet et des règles prévues par le PLU.
Vous pouvez également acheter un terrain agricole dans le but de l’exploiter. Dans ce cas, l’achat du terrain et l’exercice d’une activité agricole sont deux questions distinctes. Si vous développez une activité agricole, vous accéderez au métier à titre secondaire et des démarches spécifiques peuvent s’appliquer selon votre situation, notamment au regard de la MSA (mutualité sociale agricole).
En zone agricole (zone A), un projet de construction non agricole peut ainsi nécessiter un déclassement du terrain, une procédure encadrée qui n’est ni automatique ni garantie. Sans changement de zonage, il est difficile d’obtenir un permis de construire pour un usage résidentiel classique. Ce déclassement reste donc l’exception plutôt que la règle.
Quelles sont les démarches pour devenir agriculteur ?
Un agriculteur est une personne qui procède à la mise en culture de la terre. Il exerce généralement son activité de manière indépendante, professionnellement ou non. À la différence d’autres métiers, il n’est pas nécessaire d’être titulaire d’un diplôme pour devenir agriculteur. Cette profession est donc accessible à tout le monde.
Le statut d’agriculteur n’est pas une condition préalable à l’achat d’un terrain agricole. En revanche, si vous souhaitez exploiter vous-même la parcelle dans le cadre d’une activité agricole, vous devez effectuer les démarches nécessaires à la création ou à la reprise de cette activité.
L’affiliation à la MSA, le régime de sécurité sociale pour les individus salariés et non-salariés des métiers agricoles, dépend notamment de l’importance de l’activité exercée. Plusieurs critères peuvent être pris en compte, comme la surface exploitée, le temps de travail ou les revenus professionnels.
Les formalités liées à la création ou à la modification d’une activité professionnelle sont réalisées auprès du guichet unique des formalités des entreprises.
Une activité agricole peut par ailleurs être exercée à titre principal ou secondaire. Il est donc possible de développer une activité agricole tout en conservant une autre activité professionnelle.
Qui contacter pour l’achat d’un terrain agricole ?
Le rôle de la Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural), une société anonyme investie de missions d'intérêt général, agréée par les ministères de l'Agriculture et des Finances et contrôlée par les pouvoirs publics, consiste à assurer l’équilibre et la durabilité des territoires agraires, et à accompagner la structuration du foncier local. Elle peut intervenir dans certaines transactions portant sur des biens agricoles ou ruraux. Le notaire transmet les informations relatives à la transaction à la Safer, qui peut alors décider d’exercer ou non son droit de préemption dans le délai prévu par la réglementation. L’achat d’un bien par cette entité fait l’objet d’une autorisation du comité départemental et de celle de l’État.
La Safer peut également proposer des biens agricoles à la vente et étudier les différents projets présentés par les candidats à l’acquisition. Elle intervient ainsi notamment pour favoriser l’installation d’agriculteurs, maintenir des exploitations agricoles ou contribuer à la protection des espaces naturels et ruraux.
Pour trouver un terrain agricole, vous pouvez notamment consulter les annonces de la Safer, vous rapprocher d’un notaire ou vous renseigner auprès de la mairie de la commune concernée.
Peut-on acheter un terrain agricole avec un projet personnel ?
Un particulier peut donc acheter un terrain agricole sans exercer la profession d’agriculteur. Il doit toutefois tenir compte de la vocation agricole du terrain et des règles d’urbanisme qui lui sont applicables.
Si votre projet consiste à conserver le terrain, à l’entretenir ou à l’utiliser dans le cadre d’un projet personnel, il est important de vérifier au préalable ce que le PLU autorise réellement. Si l’exploitation est destinée à une autre fin (la construction de bâtiments, par exemple), il serait donc préférable d’opter pour des solutions d’acquisition alternatives : l’achat en viager, la location avec vente ultérieure ou encore la donation.
Si vous souhaitez, au contraire, développer une exploitation agricole, les règles liées à l’exercice de cette activité doivent être étudiées avant l’achat. Selon le projet et la situation de l’exploitant, certaines démarches ou autorisations peuvent être nécessaires.
Acheter un terrain agricole pour le louer
Il est également possible d’acheter un terrain agricole dans le but de le louer à un agriculteur. Le propriétaire conserve alors la propriété du terrain tandis que l’exploitant l’utilise dans le cadre d’un bail rural.
Le montant du fermage est encadré par la réglementation et dépend notamment des règles fixées au niveau départemental.
Le bail rural classique est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Il est soumis à des règles spécifiques concernant sa durée, son renouvellement et les conditions de résiliation. Le recours à un notaire est nécessaire.
Si vous envisagez de louer votre terrain, il est donc important de vous renseigner sur les règles applicables au bail rural avant de finaliser votre acquisition.
Quel budget prévoir pour l’achat d’un terrain agricole ?
Le budget à prévoir pour acheter un terrain agricole comprend d’abord le prix de la parcelle, auquel s’ajoutent les frais liés à l’acquisition.
Le financement peut notamment être réalisé grâce à un prêt immobilier ou, dans le cadre d’une installation agricole répondant aux conditions prévues, grâce à certaines aides, comme la Dotation Jeune Agriculteur (DJA), dédiée à l’installation.
Il faut également prendre en compte la fiscalité applicable au terrain, notamment la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Selon la situation, des exonérations ou des dégrèvements peuvent être prévus. Le cadre fiscal varie selon l’usage du terrain (exploitation, location ou simple détention) et, en cas de revente, l’impôt sur la plus-value réalisée peut s’appliquer.
Avant de signer, plusieurs éléments doivent donc être vérifiés : le classement du terrain dans le PLU, les règles applicables à votre projet, les éventuelles interventions de la Safer, les possibilités de financement et les frais liés à l’acquisition.
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