Propriété du terrain : ce que change la loi Lagleize en France

Fin novembre 2019, l’Assemblée nationale a approuvé la proposition de loi déposée par Jean-Luc Lagleize, député du MoDem. Elle vise, dans ses objectifs officiels, à améliorer l’accès à la propriété, à réduire le prix du foncier, à encourager l’investissement locatif et à limiter la spéculation foncière.

En effet, une hausse de 71 % du coût du foncier dans les zones tendues sur le plan immobilier (et des prix qui ont triplé en 20 ans), ainsi qu’une tendance à l’étalement géographique touchant les classes moyennes, ont été constatées au cours des dix années précédentes. Les classes moyennes se sont retrouvées à acheter de plus en plus loin des centres-villes, jusqu’à une trentaine de kilomètres. La lutte contre l’étalement urbain est aussi l’un des buts poursuivis.

Succédant aux lois Elan et Alur, la loi Lagleize introduit un autre type de droit sur la propriété foncière. Les particuliers peuvent aujourd’hui être propriétaires des « murs » du bâtiment, mais pas du terrain sur lequel la maison a été érigée. Une situation étonnante, qui n’est pas sans susciter des incertitudes, si ce n’est des inquiétudes. Certains internautes pensent que le dispositif Lagleize peut mettre fin à la propriété. Ce n’est pas le cas, mais il existe des risques de conflits d’usage entre la ou les personnes propriétaires de la maison et celles qui détiennent le terrain.

Le cas d’une double taxation a aussi été avancé par des experts. Cependant, le texte approuvé ne change en rien les droits des personnes déjà pleinement propriétaires de leur domaine et de leur maison, ni ceux des personnes concernées par des situations classiques d’indivision ou de copropriété entre héritiers.

Le dispositif introduit plusieurs mesures concrètes. Des observatoires fonciers à l’échelle locale ont une mission d’expertise sur les zones tendues. Par ailleurs, un organisme de foncier solidaire (OFS) est destiné à assurer la gestion de la partie foncière. Cette structure, agréée par l’État, achète et conserve le terrain, puis le met à disposition de l’acquéreur du bâti par le biais d’un bail réel solidaire (BRS), généralement conclu pour une très longue durée.

Concrètement, l’acquéreur devient propriétaire des « murs » de son appartement grâce à un acte de propriété classique, tandis que le terrain reste la propriété de l’OFS. Celui-ci est mis à disposition sur le long terme par le biais du bail réel solidaire. En contrepartie, l’acquéreur verse une redevance foncière mensuelle, dont le montant reste encadré.

Ce mécanisme permet de réduire sensiblement le prix d’achat, puisque la valeur du terrain n’entre pas dans le calcul du prix payé par l’acquéreur. En cas de revente, le prix reste lui aussi plafonné et le nouvel acquéreur doit respecter les mêmes conditions de ressources, ce qui préserve la vocation sociale du dispositif dans la durée.

La loi Lagleize cible prioritairement les appartements destinés à devenir des résidences principales. À l’heure actuelle, il n’est pas question de toucher les maisons individuelles, même neuves. N’importe quel acquéreur peut y prétendre, puisqu’il n’existe aucune limite de ressources prévue au niveau national, même si certains organismes de foncier solidaire appliquent leurs propres plafonds. L’objectif est de rendre la propriété plus accessible financièrement aux acheteurs en quête d’un logement dans un habitat collectif. L’incitation est avant tout destinée aux classes moyennes.

Toutefois, des zones d’ombre persistent dans l’énoncé actuel du texte. Ce dernier ne prévoit pas certains cas, notamment celui du décès du propriétaire du bâti et de la transmission de ses droits à ses héritiers, ni celui d’une éventuelle dissolution de l’OFS lui-même. Le statut de propriétaire-locataire risque également de perdurer pour les particuliers concernés, même s’il existe la possibilité pour ceux-ci de racheter à terme le terrain et d’accéder à la pleine propriété de leur bien et de leur domaine.

Au-delà de la dissociation entre le foncier et le bâti, la propriété d’un terrain reste soumise à des règles précises qui encadrent les droits et les obligations de chaque propriétaire. Ces règles s’appliquent indépendamment du dispositif d’acquisition choisi et permettent notamment de prévenir les conflits de voisinage.

Dans le cadre du droit français classique, les propriétaires fonciers ont le devoir d’entretenir leur terrain, même s’il n’est pas construit, afin de garantir l’absence de nuisances pour les voisins. Il s’agit, par exemple, de tondre le gazon ou d’élaguer les branches qui pourraient déborder sur les propriétés voisines. La préservation de la qualité de vie communale est primordiale et vise à empêcher d’éventuels conflits de voisinage. Le domaine ne doit pas devenir une friche urbaine. Les propriétaires sont redevables d’une taxe foncière sur les propriétés non bâties, instaurée en 1974 et calculée en fonction de la valeur du terrain retenue par les collectivités locales.

Les propriétaires ont cependant des droits garantis par la loi, comme la possibilité d’utiliser leur terrain pour toute activité qui ne porte pas atteinte aux droits des voisins ni à la loi. Il est également possible d’y installer des constructions si toutes les conditions légales sont réunies, d’y faire pousser un jardin et même d’exploiter d’éventuelles ressources présentes sur le domaine (article 544 du Code civil). L’élevage est également autorisé. Le propriétaire peut vendre ou louer le terrain à qui il le désire.

Le titre de propriété, ou acte de propriété, est le document de référence qui atteste de la propriété d’un bien et, le cas échéant, du terrain sur lequel il est bâti. Il est établi par le notaire au moment de l’achat et une copie peut ensuite être demandée auprès de l’office notarial concerné, moyennant certaines formalités.

En cas de doute sur les limites exactes d’une parcelle, il est également possible de consulter le cadastre auprès de la mairie ou de solliciter un géomètre-expert pour un bornage précis. Une hypothèque prise sur le bien, une nue-propriété au profit d’un usufruitier ou une indivision entre plusieurs héritiers figurent parmi les situations qui peuvent compliquer la lecture de ce document.

La violation du droit de propriété peut engendrer des poursuites judiciaires. Par ailleurs, l’empiètement est l’une des principales causes de conflits entre voisins, notamment en raison d’un mur trop élevé, d’une construction en limite séparative ou encore de branches envahissantes qui débordent sur les propriétés voisines.

Le bornage par un géomètre-expert est un moyen de déterminer précisément les limites de chaque propriété et d’évaluer s’il y a empiètement ou non. En cas de condamnation par le tribunal, la démolition d’un élément bâti peut être ordonnée. Il peut néanmoins y avoir prescription si un bâtiment incriminé a été érigé il y a plus de 30 ans.