Propriété du terrain : ce que change la loi Lagleize en France

Fin novembre 2019, l'Assemblée Nationale a approuvé la proposition de loi déposée par Jean-Luc Lagleize, député du MODEM. Elle vise, dans ses objectifs officiels, à améliorer l'accès à la propriété, réduire le prix du foncier, encourager l'investissement locatif et limiter la spéculation foncière.

En effet, une hausse de 71 % du coût du foncier dans les zones tendues sur le plan de l'immobilier (et des prix triplés en 20 ans), ainsi qu'une tendance à l'étalement géographique touchant les classes moyennes, ont été constatées au cours des 10 années précédentes. Les classes moyennes se sont retrouvées à acheter de plus en plus loin des centres-villes, jusqu'à une trentaine de kilomètres de distance. La lutte contre l'étalement urbain est aussi l'un des buts poursuivis.

Succédant aux lois Elan et Alur, la loi Lagleize introduit un autre type de droit sur la propriété foncière. Les particuliers peuvent aujourd'hui être propriétaires des « murs » du bâtiment, mais pas du terrain sur lequel la maison a été érigée. Une situation étonnante qui n'est pas sans susciter des incertitudes, si ce n'est des inquiétudes. Certains internautes pensent que le dispositif Lagleize peut mettre fin à la propriété. Ce n'est pas le cas, mais il existe des possibilités de conflits d'usage entre la ou les personnes propriétaires de la maison et celles détenant le terrain. Le cas d'une double taxation a aussi été avancé par des experts. Cependant, le texte approuvé ne change en rien les droits des personnes déjà pleinement propriétaires de leur domaine et de leur maison, ni des situations classiques d'indivision ou de copropriété entre héritiers.

Néanmoins, le dispositif introduit plusieurs mesures concrètes. Des observatoires fonciers à échelle locale ont une mission d'expertise sur les zones tendues. Par ailleurs, un organisme de foncier solidaire (OFS) est destiné à assurer la gestion de la partie foncière. Cette structure, agréée par l'État, achète et conserve le terrain, puis le met à disposition de l'acquéreur du bâti par le biais d'un bail réel solidaire (BRS), généralement conclu pour une très longue durée. Le dispositif prévoit aussi la création d'un fonds visant à rendre les terrains constructibles, ce qui comprend aussi des travaux de dépollution pour les espaces qui en ont besoin. Il s'agit également de garantir l'accès à des logements de qualité et respectueux de l'environnement, grâce à une performance énergétique supérieure.

Concrètement, l'acquéreur devient propriétaire des « murs » de son appartement grâce à un acte de propriété classique, tandis que le terrain reste la propriété de l'OFS. Celui-ci est loué sur le long terme via le bail réel solidaire. En contrepartie, il verse une redevance foncière mensuelle, dont le montant reste encadré. Ce mécanisme permet de réduire sensiblement le prix d'achat, puisque la valeur du terrain n'entre pas dans le calcul du prix payé par l'acquéreur. En cas de revente, le prix reste lui aussi plafonné et le nouvel acquéreur doit respecter les mêmes conditions de ressources, ce qui préserve la vocation sociale du dispositif dans la durée.

La loi Lagleize cible prioritairement les appartements qui ont le statut de résidence principale. À l'heure actuelle, il n'est pas question de toucher les maisons individuelles, même neuves. N'importe quel acquéreur peut y prétendre, puisqu'il n'existe aucune limite de ressources prévue au niveau national, même si certains organismes de foncier solidaire appliquent leurs propres plafonds. L'objectif est de rendre la propriété plus accessible financièrement pour les acheteurs en quête d'un logement dans un habitat collectif. L'incitation est avant tout à destination des classes moyennes.

Toutefois, des zones d'ombre persistent dans l'énoncé actuel du texte. Ce dernier ne prévoit pas certains cas, notamment celui du décès du propriétaire du bâti et de la transmission des droits à ses héritiers, ni celui d'une éventuelle dissolution de l'OFS lui-même. Le statut de propriétaire-locataire risque également de perdurer pour les particuliers concernés, même s'il existe la possibilité pour ceux-ci de racheter à terme le terrain et d'accéder à la pleine propriété de leur bien et de leur domaine.

Dans le cadre du droit français classique, les propriétaires fonciers ont le devoir d'entretenir leur terrain, même s'il n'est pas construit, et ce pour garantir une absence de nuisances aux voisins. Il s'agit par exemple de la tonte du gazon, de l'élagage de branches qui pourraient déborder sur les autres propriétés. La préservation de la qualité de la vie communale est primordiale et vise à empêcher d'éventuels conflits de voisinage. Le domaine ne doit pas devenir une friche urbaine. Les propriétaires sont redevables d'une taxe foncière sur les propriétés non bâties, promulguée en 1974, calculée en fonction de la valeur du terrain retenue par les collectivités locales.

Les propriétaires ont cependant des droits garantis par la loi, comme la possibilité d'utiliser leur terrain pour toute activité qui ne génère pas d'entrave à la liberté des voisins ou d'atteinte au droit. Il est également possible d'installer des constructions si toutes les conditions légales sont rassemblées, de faire pousser un jardin et même d'exploiter d'éventuelles ressources présentes sur le domaine (article 544 du Code civil). L'élevage est de même autorisé. Le propriétaire peut vendre ou louer le terrain à qui il le désire.

Le titre de propriété, ou acte de propriété, est le document de référence qui atteste de la détention d'un bien et, le cas échéant, du terrain sur lequel il est bâti. Il est établi par le notaire au moment de l'achat et une copie peut ensuite être demandée auprès de l'office notarial concerné, moyennant certaines formalités. En cas de doute sur les limites exactes d'une parcelle, il est également possible de consulter le cadastre auprès de la mairie, ou de solliciter des géomètres-experts pour un bornage précis. Une hypothèque prise sur le bien, une nue-propriété au profit d'un usufruitier ou une indivision entre plusieurs héritiers figurent parmi les situations qui peuvent compliquer la lecture de ce document.

La violation de propriété peut engendrer des poursuites légales. Par ailleurs, l'empiètement est l'une des principales causes de conflits entre voisins, notamment en raison d'un mur trop élevé, une construction en limite de séparation ou encore la présence de branches envahissantes qui débordent sur les autres domaines adjacents. Le bornage par un géomètre-expert est un moyen de constater publiquement les limites de chaque propriété et d'évaluer s'il y a empiètement ou non. En cas de condamnation au tribunal, la démolition d'un élément bâti peut être ordonnée. Il y a néanmoins prescription si un bâtiment incriminé a été érigé il y a plus de 30 ans.

En résumé, la propriété foncière reste, dans le droit commun, indissociable de la propriété du bâti. Le propriétaire d'une maison est aussi, par défaut, propriétaire du terrain sur lequel elle repose. La loi Lagleize introduit une exception à cette règle générale à travers le bail réel solidaire, qui dissocie la propriété foncière de la propriété du bâti pour réduire le prix d'achat. A contrario, un acquéreur qui achète un bien immobilier de manière classique, sans passer par un organisme de foncier solidaire, reste pleinement propriétaire de son terrain, sans limitation particulière.

Le rôle des collectivités locales est également central dans la mise en œuvre de ce dispositif, puisque ce sont elles qui identifient les zones tendues et accompagnent la création d'organismes de foncier solidaire sur leur territoire. Les géomètres-experts interviennent, quant à eux, pour établir un bornage précis du terrain et sécuriser les limites de propriété avant toute transaction.

En cas de succession, plusieurs héritiers peuvent se retrouver en situation d'indivision sur un même terrain, qu'il s'agisse d'une propriété foncière classique ou de droits liés à un bien construit. Cette indivision peut aussi concerner une copropriété, lorsque plusieurs logements se partagent un même terrain d'assise. Pour en sortir, les héritiers peuvent procéder à un partage amiable ou, à défaut d’accord, à un partage judiciaire. La précision de la description du terrain dans l’acte de propriété, ainsi que la mention des éventuelles servitudes, facilite ces démarches et sécurise la répartition entre les héritiers. 

Sur le plan fiscal, la dissociation entre propriété foncière et propriété du bâti n'a pas d'impacts négatifs pour les personnes déjà pleinement propriétaires. Leurs impôts locaux et leur situation restent inchangés. Pour un investisseur qui envisage de tirer des revenus locatifs d'un bien, l'obtention d'un logement en bail réel solidaire reste réservée à la résidence principale, ce qui exclut cet usage. De la même manière, un nu-propriétaire qui a cédé l'usufruit de son bien à un usufruitier conserve des droits distincts de ceux prévus par la loi Lagleize, ce mécanisme relevant d'une autre forme de démembrement de propriété.