Comment rédiger un compromis de vente de terrain à bâtir ?

Les avantages et les inconvénients d’une promesse de vente

Dans une promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à garder l’exclusivité de la vente du terrain à un potentiel acquéreur durant une certaine période.

En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation, souvent entre 5 % et 10 % du prix de vente. Il doit également régler les frais d’enregistrement de la promesse auprès de l’administration fiscale, d’un montant de 125 €, si le contrat se fait sous seing privé.

Ce contrat apporte une certaine souplesse pour l’acheteur qui peut prendre le temps de réfléchir avant de s’engager définitivement, alors que le vendeur n'a aucun moyen de se rétracter de son engagement.

Les spécificités du compromis de vente

Un compromis de vente est un avant-contrat qui conditionne l’acte authentique de vente. En signant ce contrat, la vente est juridiquement considérée comme conclue. Ici, le vendeur et l’acheteur sont engagés mutuellement, contrairement à une promesse de vente.

Dans le cadre d’un compromis de vente, il est d’usage que l’acheteur verse un dépôt de garantie, de 5 % à 10 % du prix de vente, qui est déposé sur un compte séquestre en attendant la vente définitive.

Les conditions suspensives à ne pas oublier

Les conditions suspensives sont des clauses qui permettent à l’acheteur de conclure la vente sous réserve que les conditions mentionnées dans le contrat se réalisent. Dans le cas contraire, le vendeur peut alors renoncer à la vente sans pénalités.

Les clauses suspensives les plus fréquentes dans le cadre d’un compromis de vente d’un terrain sont :

• l’obtention d’un certificat d'urbanisme opérationnel et/ou d'un permis de construire ;
• l’obtention d’un financement pour acquérir le terrain.

Les modalités de paiement et de transfert de propriété

Selon le Code civil, un transfert de propriété s’opère lors de la conclusion du contrat, c’est-à-dire dès sa signature. Toutefois, il est possible de différer le transfert de propriété du terrain. C’est ce que l’on appelle un différé de jouissance. Dans ce cas, l’acheteur devient bien le propriétaire du terrain au moment de la signature, mais il ne peut en disposer qu’après le délai de différé de jouissance.

Les pièces justificatives

Lors de toute transaction immobilière, le vendeur est tenu de fournir certains documents justificatifs. Il s'agit :

• des documents liés à son identité et à son régime matrimonial,
• du titre de propriété ;
• des documents relatifs au terrain (bornage de la parcelle, document d'arpentage, règlement du lotissement…).

Les certificats et diagnostics

Un potentiel acquéreur doit être informé des risques auxquels le terrain qu’il souhaite acheter est exposé. Pour cela, le vendeur a l’obligation de fournir plusieurs diagnostics.

Ces diagnostics ne sont obligatoires que si le terrain se trouve dans une zone déjà déclarée à risque par la préfecture. Il peut s’agir de :

• l’ERP (État des risques et pollution),
• une étude des sols,
• diagnostic termites,
• diagnostic bruit.

Dans le cas d'un terrain constructible, le vendeur doit aussi fournir un certificat d’urbanisme opérationnel. Ce document indique la présence des différents réseaux de raccordement (eau, électricité, gaz…) existants à proximité pour viabiliser le terrain.

Le délai de rétractation et le dépôt de garantie

Dans le cadre d’un compromis de vente d’un terrain, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour annuler la vente, sans subir de sanctions. Ce délai est compté à partir du lendemain de la remise en main, ou de la première présentation du compromis par courrier recommandé (même si l’acheteur n’a pas encore récupéré ce courrier).

Quant au dépôt de garantie, il sera restitué à l’acheteur si celui-ci renonce à la vente dans le délai imparti, ou bien déduit du prix du terrain si la vente se réalise sans déconvenue.

En revanche, si l’acheteur décide, par exemple, de renoncer à l'achat après le délai légal de rétractation, le dépôt de garantie est versé au vendeur en guise de compensation.

Le rôle du notaire dans la transaction

Passer par un notaire pour la rédaction d’un compromis de vente est facultatif, mais cela reste fortement conseillé au vu de la complexité de la rédaction d’un tel document.

Le notaire va donc s’assurer de l’exactitude de toutes les informations, et organiser les différentes formalités (dépôt de l’acompte sur un compte séquestre, inscription au service de la publicité foncière…) pour finaliser la vente afin d’éviter tout litige entre les deux parties.

Le notaire a également une obligation de conseils envers le vendeur et l’acheteur durant tout le processus d’acquisition du bien.