Tout savoir sur l’indemnité d’immobilisation en cas de promesse de vente

Louis Duchesne 03 jan 2024
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Entre septembre 2022 à septembre 2023, 928 000 transactions immobilières ont été enregistrées par les notaires de France. Cependant, toutes les transactions n’aboutissent pas toujours à une vente définitive. En cas de désistement de l’acheteur après la signature d’une promesse de vente, le vendeur peut toucher une indemnité d’immobilisation. Quelle est donc cette garantie ? Dans quels cas doit-on la verser ? Est-il possible de la récupérer après l’annulation d’une vente ?

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Une femme devant son ordinateur
Découvrez toutes les infos SeLoger sur l'indemnité d'immobilisation en cas de promesse de vente. ©Edito SeLoger
Sommaire

Qu’est-ce que l’indemnité d’immobilisation ?

Pour réussir sa préparation à l'acte de vente, il faut connaître les deux types d’avant-contrats précédant une vente immobilière. Lorsque vous êtes intéressé par l’achat d’un bien immobilier, deux options s’offrent à vous : 

  • Signer un compromis de vente, engageant les deux parties (c’est un contrat dit « synallagmatique » de vente) : dans ce cas, le vendeur comme l’acheteur sont contraints de mener la vente jusqu’à son terme (sauf si l’une des conditions suspensives se réalise).

Le saviez-vous ? Il n’existe pas d’indemnité d’immobilisation pour les compromis de vente.

Lors de la signature d’un compromis de vente, une somme d’argent peut aussi être versée. En revanche, il ne s’agit pas d’une indemnité d’immobilisation, mais d’un dépôt de garantie.

  • Signer une promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) : elle n’engage alors que le vendeur. Le bien est alors réservé à l’acquéreur pour un certain temps. Pour convaincre le vendeur de retirer son bien de la vente au profit du futur acquéreur, ce dernier verse une somme d’argent : l’indemnité d’immobilisation. Il s’agit d’une sécurité financière pour le vendeur.

Cette indemnité est généralement fixée à 10 % du prix de vente et ne peut être inférieure à 5 %. Si l’achat se réalise, cette somme devient un acompte : elle est déduite du montant final à régler. Mais si l’acheteur se rétracte, sans réalisation des conditions suspensives, alors le vendeur garde cette indemnité. Il s’agit d’une indemnité visant à compenser la perte estimée liée au retrait temporaire du bien du marché.

Bon à savoir : L’indemnité d’immobilisation n’est pas toujours obligatoire

Cette disposition n’est pas imposée par la loi dans la majeure partie des cas. En revanche, si le droit d’exclusivité est supérieur à 18 mois, une indemnité d’immobilisation doit être prévue dans l’avant-contrat.

Quand faut-il payer l’indemnité d’immobilisation ?

Concrètement, quand cette indemnité entre-t-elle en jeu ? 

Voici les cas où vous pourriez être amené à la verser :

  • Lors de la signature de la promesse de vente : c’est le moment le plus courant pour verser l’indemnité. À ce moment-là, l’acheteur s’engage formellement et réserve le bien en payant l’indemnité. La somme n’est pas versée à l’acheteur directement, mais “bloquée” chez le notaire sur un compte séquestre en attendant la signature ou un éventuel désistement.
  • Lors d’un achat dans le neuf, la situation est un peu différente. Ici, l’indemnité est généralement versée à la date de dépôt du permis de construire, marquant le début du processus de construction.

Est-il possible de récupérer l’indemnité d’immobilisation ?

L’indemnité d’immobilisation, une fois versée, n’est pas nécessairement une somme perdue pour l’acheteur, même si la vente n’aboutit pas. Voici les conditions sous lesquelles elle peut être récupérée :

  • Durant le délai de rétractation de 10 jours : l’acheteur dispose d’un droit de rétraction légal de 10 jours après la signature de la promesse de vente. Si la décision de ne pas poursuivre l’achat est prise dans ce délai, l’indemnité doit lui être intégralement remboursée.
  • En cas de non-réalisation des conditions suspensives : si des clauses suspensives sont stipulées dans la promesse de vente (comme l’obtention d’un prêt immobilier) et qu’elles ne sont pas remplies, l’acheteur peut récupérer l’indemnité d’immobilisation. Mais attention ! L’acheteur doit prouver qu’il a activement cherché à remplir les conditions suspensives (par exemple, en fournissant au moins trois refus de crédit immobilier).

Les 3 points clés à retenir : 

  • L’indemnité d’immobilisation, généralement équivalente à 10 % du prix de vente, est une garantie financière pour le vendeur si l’acheteur se rétracte après la signature d’une promesse unilatérale de vente.
  • Cette indemnité est versée lors de la signature de la promesse de vente, et conservée sur un compte séquestre chez le notaire jusqu’à la conclusion ou l’annulation de la vente.
  • L’acheteur peut récupérer l’indemnité d’immobilisation en cas de rétractation dans les 10 jours suivant la signature, ou si les conditions suspensives ne sont pas remplies.
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