Le PTZ + finance un bien immobilier dans l’ancien ou dans le neuf

L’accession à la propriété est un objectif pour de nombreux français. Afin de les y aider, l’État a mis en place un dispositif de soutien : le prêt à taux zéro, aussi appelé PTZ ou PTZ+. C’est un prêt accordé sans intérêts, mais qui doit toujours être assorti d'un prêt immobilier classique. En clair, si vous empruntez 30 000 € grâce à un PTZ, vous n’aurez que 30 000 € à rembourser, ainsi que les frais de dossier inhérents à tout crédit. Les intérêts dûs aux établissements prêteurs sont alors pris en charge par l’État, c’est pour cette raison que l’on appelle le PTZ un « prêt aidé ». Le dispositif était voué à disparaître, mais a finalement été prolongé jusqu’à fin 2023. Toutefois, de nombreuses conditions (localisation, revenus, prix du bien etc.) entourent l'accès au PTZ, c'est pourquoi utiliser un simulateur pour vérifier votre éligibilité au PTZ reste la meilleure option.

Le prêt à taux zéro peut donc vous aider à financer votre achat immobilier, mais pas en totalité. En effet, il n’est possible de financer que jusqu’à 40 % du montant total de son bien immobilier. Le PTZ doit donc être complété par un prêt immobilier classique, un prêt conventionné, un prêt d’accession sociale (PAS), ou encore à un prêt d’Action logement. De plus, le PTZ ne doit pas excéder le montant du ou des autres prêts.

Le PTZ peut concerner autant un achat dans le neuf que dans l’ancien, mais pour y avoir accès vous devez obligatoirement être primo-accédant. Pour ce faire, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années précédant la demande de prêt. Des exceptions existent toutefois, pour l’emprunteur titulaire d’une carte d’invalidité se trouvant dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle ou bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé par exemple. Il en est de même lorsque l’emprunteur a subi une catastrophe naturelle ou technologique qui a rendu sa résidence principale inhabitable. Dans ce dernier cas, l’emprunteur doit faire sa demande prêt dans un délai de 2 ans suivant la catastrophe.

La durée du prêt peut s’étendre sur 20 ou 25 ans selon votre situation et se découpe en deux temps. D’abord, cela commence par une période de différé durant laquelle vous ne remboursez pas votre crédit, qui dure entre 5, 10 et 15 ans selon votre situation. Elle est suivie par une période effective de remboursement de 10 à 15 ans.

Attention, le logement, qu’il soit neuf ou ancien, doit obligatoirement constituer la résidence principale de l’emprunteur. Il faut donc ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Le bien ne peut donc pas être mis en location tant que le PTZ n’est pas intégralement remboursé, sauf dans certains cas :

• Mobilité professionnelle, si la distance entre le nouveau lieu d’activité et le logement financé est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet d’au moins 1 h 30.
• Décès du ou d'un des emprunteurs.
• Divorce ou dissolution d'un pacte civil de solidarité (PACS) des emprunteurs.
• Chômage d'une durée supérieure à un an.

Pour acheter un bien immobilier dans le neuf et bénéficier d’un PTZ pour financer une partie de votre achat, il faut respecter certaines conditions, notamment en termes de ressources et de zone géographique.

Quelles sont les conditions d'obtention du PTZ pour un achat dans le neuf ?

Dans le cadre d’un PTZ pour l’achat d’un logement neuf, il faut que le bien bénéficie du label bâtiment basse consommation (BBC) ou respecter la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Une des autres principales conditions pour obtenir un PTZ est de respecter un certain plafond de ressources. Celui-ci se calcule sur la base de vos revenus à n-2, c'est-à-dire selon le revenu fiscal de référence du foyer deux ans avant l'année d'achat. Ce plafond varie en fonction du nombre de personnes habitant le logement et la zone géographique dans laquelle il se situe.

Quel est le montant du PTZ+ pour un achat dans le neuf ?

De plus, le montant de prêt à taux zéro qui peut vous être octroyé diffère selon la zone géographique dans laquelle il se situe. En effet, si vous pouvez avoir accès au PTZ dans le neuf dans toutes zones, le montant maximum de PTZ sera limité à :

• 40 % du prix du bien en zone A et B1.
• 20 % en zone B2 et C.

Au-delà de la zone où se situe votre bien, le montant du PTZ sera aussi limité par un plafond du coût de l’opération. Concrètement, votre montant de PTZ sera calculé sur le prix total de votre bien immobilier, dans la limite d’un certain plafond, qui dépend à la fois de la zone où se situe le bien mais aussi du nombre d’occupants du logement. 

Ainsi, si vous achetez un bien à deux d’un prix de 230 000 € en zone B1, le montant de votre PTZ sera calculé sur la base de 189 000 €, même si votre bien vaut plus. La raison est qu’il dépasse le plafond de coût de l'opération. En revanche, si vous achetez un bien à deux pour un coût d'opération total de 180 000 €, votre PTZ sera calculé sur cette somme. 

Le PTZ peut aussi vous être accordé si vous achetez votre bien dans l’ancien, mais sous certaines conditions. Pour ce faire, votre bien ancien doit nécessiter des travaux de rénovation énergétique de plus de 25 % de son prix total. Cela vous ouvre ainsi accès à l'éco-PTZ, qui cible spécifiquement les travaux d'amélioration énergétique. Mais attention, les deux ne sont pas cumulables. De plus, pour le PTZ dans l'ancien, les conditions de localisation sont plus restrictives. 

Où doit se situer votre logement pour bénéficier du PTZ ?

Les conditions d’attribution du PTZ dans l’ancien dépendent en priorité de l’endroit où vous souhaitez acheter votre bien immobilier. En effet, dans l’ancien votre bien doit être en zone B2 ou C, contrairement au neuf où le bien peut se situer dans n’importe quelle zone pour être éligible au PTZ. En revanche, votre taux de PTZ sera alors de 40 % du prix de votre achat, contre 20 % dans le neuf pour les mêmes zones !

Cas particulier : si le logement que vous vous apprêtez à acheter est issu du parc HLM, vous avez accès au PTZ quelle que soit votre zone géographique, mais il est limité à 10% du prix de votre bien.

Quel est le montant du PTZ+ pour un achat dans l'ancien ?

Le montant de PTZ accessible est limité par les mêmes plafonds de coût de l’opération immobilière que dans le neuf (voir tableau). Toutefois, il est aussi limité par un montant total de PTZ maximum, accordé en tenant compte de la zone géographique et du nombre d’occupants du logement.