Comment maximiser son apport pour un premier achat immobilier ?

Définition de l’apport personnel

Dans la majorité des cas, l’achat d’une maison ou d’un appartement nécessite la souscription d’un crédit immobilier auprès d’un établissement bancaire. Or, pour espérer obtenir un prêt bancaire pour financer votre projet immobilier, vous devrez mobiliser une partie de vos économies. C’est ce que l’on appelle l’apport personnel. Cette somme d’argent est réclamée par les banques prêteuses pour les rassurer sur votre capacité à rembourser votre crédit. Il peut provenir de différentes sources, notamment de votre compte courant, de vos livrets réglementés (livret A, PEL, etc.), de donations familiales ou encore de votre assurance vie.

Quel est le montant d’apport recommandé par les banques ?

Bien qu’indispensable pour obtenir un prêt immobilier, l’apport personnel n’est pas encadré par la législation. Les établissements bancaires sont donc libres de fixer leurs propres exigences en matière de fonds propres. La plupart du temps, un apport de minimum 10 % est réclamé par les banques prêteuses.

Plus votre apport est élevé, moins votre profil présentera de risques pour la banque et plus vous maximiserez vos chances de décrocher un prêt. Disposer d’un apport personnel plus important permet d’obtenir un taux plus attractif et de négocier certains coûts, comme les frais de dossier. Dans tous les cas, il doit au minimum couvrir les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence…). Les banques apprécient particulièrement les fonds représentant plus de 20 % du montant total de la transaction.

Utiliser ses produits d’épargne existants

Si vous vous demandez comment avoir un apport personnel rapidement, utiliser vos livrets et produits d’épargne réglementés (Livret A, LDDS, Livret Jeune…) est un bon moyen. Vous pouvez également mobiliser votre Compte Épargne Logement (CEL) et votre Plan Épargne Logement (PEL). Ces produits de placement peuvent donner droit à des conditions d’emprunt avantageuses. Si vous avez une assurance-vie, vous pouvez également la débloquer pour financer votre projet immobilier.

Débloquer son épargne salariale

Si vous êtes salarié.e et que vous possédez un Plan Épargne Entreprise (PEE), un Plan d'Épargne pour la Retraite Collectif (Perco) ou un Plan d'Épargne Retraite (PER), sachez que vous pouvez débloquer votre épargne pour financer l’achat de votre résidence principale. Vous pouvez également utiliser vos éventuelles primes d'intéressement pour augmenter le montant de votre apport personnel.

Solliciter un don familial

Le don familial est un autre bon moyen de doper votre apport personnel. Encadré par la législation, le don familial peut être effectué à destination des enfants, petits-enfants, arrière-petits-enfants, ainsi qu’aux neveux et nièces à défaut. Les dons familiaux sont exonérés des droits de donation selon un barème qui varie selon le degré de parenté. Jusqu’en décembre 2026, les dons allant jusqu’à 300 000 € et servant notamment à l’acquisition ou à la construction d’un logement neuf sont fiscalement exonérés.

Adopter une stratégie d’épargne automatique

Un projet immobilier se prévoit en amont. Si votre apport personnel actuel n’est pas suffisant pour pouvoir obtenir un crédit immobilier, vous pouvez décaler votre projet et attendre de vous constituer un bel apport. Pour cela, adopter une stratégie d’épargne automatique est conseillé. Si vous savez quel type de bien vous souhaitez acquérir et que vous vous êtes renseigné sur les prix pratiqués dans votre secteur de recherche, vous pouvez évaluer l’apport dont vous avez besoin et mettre en place un virement automatique sur vos comptes d’épargne pour éviter tout risque d’oubli. Parallèlement, vous pouvez faire des virements ponctuels en cas de rentrées d’argent exceptionnelles.

Réduire ses dépenses pour maximiser son taux d’épargne

Si, comme de nombreux ménages, vous ne savez pas réellement combien vous dépensez chaque mois, commencez par lister vos dépenses en séparant les dépenses obligatoires (logement, facture d’énergie…) de vos loisirs. Vous pourrez ainsi mieux vous rendre compte des dépenses peu utiles (plateforme de streaming que vous ne regardez pas, shopping impulsif…) à supprimer ou réduire pour accroître votre épargne et donc vos fonds.  

Diversifier ses supports d’investissement sécurisés

Pour accroître et sécuriser votre épargne, il est important de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier. Mieux vaut diversifier vos placements pour optimiser les rendements. Vous pouvez combiner des placements sûrs (Livret A, PEL…) avec des investissements plus rémunérateurs mais également plus risqués comme les actions en bourse ou le crowdfunding.

Profiter des prêts aidés

Si votre apport est insuffisant et que votre capacité d’épargne est limitée, notamment dans le cadre d'une primo-accession, vous vous demandez sûrement comment obtenir un prêt. Accordés sous conditions de ressources, les prêts aidés peuvent compléter un prêt classique pour augmenter votre capacité d’emprunt : prêt accession d’Action Logement, prêt à l’Accession Sociale (PAS), prêt conventionné (PC), Prêt à Taux Zéro (PTZ), etc.

Depuis le 1er avril 2025, le PTZ peut être mobilisé pour l’acquisition d’une habitation neuve partout en France ainsi que pour l’achat d’un logement ancien à rénover situé en zone détendue (B2 et C). Certaines collectivités locales proposent également des aides pour favoriser l’accès à la propriété de profils de ménages spécifiques.

Faire appel à des solutions innovantes de co-investissement

Si vous ne savez pas comment faire pour avoir un apport personnel rapidement, certaines entreprises, comme la start-up Virgil, proposent aux porteurs de projets en manque d’apport d’opter pour le co-investissement. Cette solution permet aux primo-accédants de compléter leur apport jusqu’à 100 000 euros et 20 % du prix d’achat du bien. La start-up devient copropriétaire « dormant » du bien. Sa participation est associée à une quote-part perçue au moment de la revente du bien, dont le délai est plafonné à 10 ans.

Faut-il mettre tout son apport personnel dans le projet ?

Vous vous demandez s'il faut mettre tout son apport dans un achat immobilier ? La réponse est non. Mettre l’intégralité de ses économies dans un apport immobilier est une erreur. Il est important de conserver une épargne de précaution pour faire face aux dépenses qui suivent l’achat d’un bien immobilier (travaux de rénovation, achat d'équipements…).

L'importance de conserver une épargne de sécurité

L’épargne de précaution, aussi appelée épargne résiduelle ou épargne de sécurité, est la somme d’argent dont vous disposez après achat pour faire face aux imprévus (voiture en panne, réparation de la toiture…) sans avoir besoin de souscrire un prêt complémentaire, qui pourrait accroître votre taux d’endettement. Disposer d’une épargne résiduelle vous permettra de faire fructifier vos économies et de ne pas repartir de zéro si vous envisagez de réaliser un autre projet en parallèle : achat de voiture, investissement locatif, financement des études de vos enfants, etc.