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Crédit immobilier : combien pouvez-vous emprunter selon vos revenus ?

Vous souhaitez acheter un bien immobilier mais vous ne savez pas quelle est votre capacité d’emprunt ? Pas de panique, on vous explique comment l'estimer selon vos revenus.

Crédit immobilier : combien pouvez-vous emprunter selon vos revenus ?

Sommaire

Déterminez avec précision vos revenus

C’est la question que tous les ménages se posent lorsqu’ils réalisent un projet d’achat financé par un prêt immobilier : combien est-il possible d’emprunter selon ses revenus ? Pour répondre à cette question, vous devez identifier dans un premier temps l’intégralité de vos revenus et ce, que vous empruntiez seul ou à deux. Pour cela, listez votre salaire mensuel net avant impôt et multipliez le par le nombre de mois que vous touchez (12, 13, 14 mois), puis ajoutez-y vos primes, vos allocations familiales, les pensions alimentaires reçues, les revenus locatifs existants, les revenus financiers.

Ainsi prenons l’exemple d’une famille recomposée comprenant un couple et deux enfants. Les deux adultes travaillent dans des secteurs différents, lui dans la restauration, elle est cadre bancaire. 

Il gagne 1 600 € net/mois sur 12 mois, ce qu’il lui fait un revenu annuel de 1 600 € x 12 = 19 200 €/an. De son côté, elle gagne 2 100 € net/mois sur 13 mois, cela fait un revenu annuel de 2 100 € x 13 = 27 300 €/an.

Le couple perçoit donc un revenu annuel de 19 200 + 27 300 € = 46 500 € / an. Par ailleurs, l'un des parents touche une pension alimentaire de 100 € par mois, soit 1 200 € par an. Ce qui fait passer le revenu annuel du couple à 47 700 € (46 500 € + 1 200 €).

Evaluez au plus juste vos charges

Une balance ne pouvant avoir qu’un seul plateau, vous devez maintenant vous pencher sur vos charges. De quelle nature sont-elles ? Là encore, il convient de toutes les lister : loyer, crédit à la consommation, rentes et pensions...

Pour en revenir à notre couple, il doit s’acquitter d’un loyer pour sa résidence principale de 800 €/mois, ce qui représente un coût de 9 600 €/an et d’un crédit auto de 200 €/mois, soit un coût annuel de 2 400 €/an.

Calculez combien vous pouvez rembourser par mois ?

Notre couple « témoin » souhaite acheter sa résidence principale. Partant des éléments vus ci-dessus, combien peut-il consacrer chaque mois au remboursement d’un crédit immobilier ? Sachant que l’investissement immobilier vise à remplacer son actuel logement, le coût de ce dernier n'est pas pris en compte. Le couple dispose donc d’un solde annuel positif de : 47 700 € de revenus – 12 000 € de charges = 35 700 € / an ou 2 975 € / mois.

L’on sait par ailleurs que dans le cadre d’un achat immobilier, le taux d'effort ne doit pas dépasser 35 % du revenu, selon les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La capacité théorique maximale de remboursement de notre couple avec deux enfants est donc de 2 975 € x 35 % = 1 041, 25 € / mois. 

Bon à savoir

Le taux d'effort de 35 % vise notamment à vous laisser un reste à vivre suffisant. Cependant, il faut savoir que les établissements bancaires restent souvent en dessous de ce taux, afin de conserver une épargne supplémentaire en cas de travaux imprévus par exemple. De plus, si vous avez des enfants à charge, ils peuvent considérer qu’il vous faut un reste à vivre supérieur.

Estimez le montant de votre emprunt pour votre crédit immobilier

À partir de là, on dispose d’une base de calcul permettant d’effectuer une recherche sur le montant que l’on peut emprunter. Il faut pour cela effectuer quelques calculs. On sait que notre couple dispose d'une capacité maximum d'emprunt mensuelle de 1 041,25 € par mois. Mais il est plus réaliste de supposer qu'un établissement bancaire leur accordera un taux d'effort maximal de 33 %. Posons donc qu'ils peuvent établir leur mensualité de remboursement à 2 975 € x 33 % = 981,75 €.

Exemple sur 20 ans

Si notre ménage « témoin » peut faire un crédit immobilier sur 20 ans à un taux de 1,1%, quelle somme pourra-t-il effectivement emprunter ? Il faut d'abord calculer les intérêts que le couple aura à verser sur cette période, c'est à dire 981 € x 1,1 % / 100 x 240 mois = 2 589,84 €. À cette somme s'ajoute la capacité d’endettement maximal sur 20 ans, soit 981€ x 240 =  235 440 €. Ils pourront donc au total emprunter 238 029 €. À noter que ce calcul ne tient pas compte de l'apport personnel, qui peut grandement changer la donne. 

Exemple sur 25 ans

Suivant ce calcul, avec la même mensualité pour une période de 25 ans (300 mois) et un taux d’intérêt de 1,25 %, notre couple devra rembourser 3 237,3 € d'intérêts sur la durée de son prêt. On y ajoute leur mensalité maximale sur 25 ans, donc 981 x 300 = 294 300. Au total, sur une période de 25 ans, ce ménage pourra donc emprunter au total 297 537,3 € sans compter l'ajout d'un éventuel apport personnel. Mais pour éviter de vous lancer dans de savants calculs, le plus simple est encore d’effectuer une simulation de votre capacité d'emprunt sur e-immobilier. À noter également que cette estimation est uniquement budgétaire, seul un établissement bancaire sera à même de vous fournir une estimation précise et adaptée à votre situation personnelle.

En partenariat avec le Crédit Agricole e-immobilier.

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