Capacité d’emprunt : comment est-elle calculée ?

La capacité d'emprunt correspond au montant maximal qu'un candidat à l’accession peut emprunter pour financer son projet immobilier, compte tenu de ses ressources et de ses charges. Le calcul de la capacité d’emprunt prend notamment en compte ses revenus et ses charges financières. Calculée par l’établissement prêteur, elle dépend principalement du taux d’effort de l’emprunteur, mais également de son reste à vivre et de sa situation financière globale.

En effet, le taux d’effort correspond au rapport entre les charges d’emprunt et les revenus de l’emprunteur. Depuis 2022, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose aux banques de respecter un taux d’effort maximal de 35 %, assurance emprunteur comprise. Ce seuil est calculé à partir des revenus nets avant impôt du ménage. Il tient compte des mensualités du crédit immobilier envisagé, de l’assurance emprunteur et des éventuels autres remboursements de crédits en cours. Si vous conservez un logement locatif après votre acquisition, le loyer que vous continuez à payer peut également être pris en considération.

Attention, un taux d’effort de 35 % ne signifie pas que vous devez obligatoirement disposer de 65 % de vos revenus pour vivre. Le reste à vivre correspond à la somme dont vous disposez chaque mois après le paiement de vos charges et de vos mensualités de crédit. Il permet notamment de faire face aux dépenses courantes : alimentation, énergie, transport, assurances, frais liés aux enfants, etc. La banque l'examine pour s'assurer que vous pourrez assumer votre emprunt sans fragiliser votre budget. Un même taux d’effort peut ainsi être apprécié différemment selon le niveau de revenus, la composition du foyer et les dépenses habituelles.

Par ailleurs, le plafond de 35 % constitue une règle générale et non une garantie d'obtenir un financement. Les banques disposent d'une marge de flexibilité leur permettant de déroger à ce seuil pour une partie limitée de leur production de crédits, dans la limite de 20 % des prêts accordés chaque trimestre. Elles restent toutefois libres d'accepter ou de refuser un dossier en fonction de sa solidité.

Si la capacité d’emprunt dépend des revenus et des charges de l’emprunteur (et du co-emprunteur), de nombreux autres éléments sont pris en compte dans son calcul. C’est notamment le cas des caractéristiques du crédit immobilier et du bien acheté : type d’achat (neuf, ancien, investissement locatif, etc.), profil de l’emprunteur (composition du ménage, âge, profession…), montant de l’apport personnel, taux de crédit appliqué, durée d’emprunt, etc.

En ce qui concerne les revenus de l’emprunteur, ce sont généralement les revenus nets avant impôt qui sont considérés. Les salaires, pensions de retraite et autres ressources régulières peuvent être pris en compte. La stabilité et la régularité des revenus sont également examinées par la banque, qui peut appliquer une décote à certaines ressources lorsqu'elle les considère comme variables ou incertaines.

Si l’emprunteur souhaite obtenir un crédit pour financer un investissement immobilier, l’établissement prêteur peut appliquer une décote sur les revenus locatifs prévisionnels ou existants, afin d’anticiper les risques de loyers impayés, de vacance locative et les éventuelles charges liées au logement. Il est fréquent que les banques ne retiennent qu'une fraction des loyers, par exemple 70 %, mais cette pratique n'est pas une règle uniforme imposée à tous les établissements. Les modalités de prise en compte des revenus locatifs peuvent donc varier selon les banques et les caractéristiques du projet.

Le montant de l’apport personnel joue également un rôle important. Il correspond à la somme que vous pouvez investir directement dans votre acquisition, grâce à votre épargne ou à d'autres ressources personnelles. Plus votre apport est élevé, moins vous avez besoin d'emprunter pour financer votre achat. Il peut aussi vous permettre de couvrir les frais annexes, notamment les frais de notaire, les frais de garantie et les éventuels frais de dossier. Un apport conséquent peut ainsi faciliter l'obtention d'un crédit et améliorer les conditions de financement proposées.

La durée du crédit et le taux d'intérêt influencent également votre capacité d'emprunt. En allongeant la durée de remboursement, vous pouvez généralement réduire le montant de vos mensualités et donc emprunter une somme plus importante à mensualité équivalente. En contrepartie, le coût total du crédit augmente, puisque vous remboursez des intérêts sur une période plus longue. À l'inverse, un taux d'intérêt plus faible permet de réduire le coût des intérêts et, à mensualité constante, d'augmenter le capital que vous pouvez emprunter. La banque tient aussi compte du coût de l'assurance emprunteur, qui entre dans le calcul du taux d'effort.

Pour mieux comprendre, prenons l'exemple d'un couple disposant de 4 000 € de revenus nets avant impôt par mois et qui rembourse déjà un crédit à la consommation de 200 € mensuels. Avec un taux d'effort maximal de 35 %, l'ensemble de ses mensualités de crédit et de son assurance emprunteur ne doit, en principe, pas dépasser 1 400 € (4 000 € × 35 %). Le couple pourrait donc consacrer jusqu'à 1 200 € par mois au remboursement de son nouveau crédit immobilier, assurance comprise. Le montant total qu'il pourra emprunter dépendra ensuite du taux d'intérêt, de la durée du prêt et du coût de l'assurance.

Pour calculer sa capacité d’emprunt et connaître le montant que vous pourriez emprunter, le montant de vos mensualités ou encore la durée de remboursement envisageable, sachez que des outils d'estimation en ligne existent. En renseignant vos revenus, vos charges et les principales caractéristiques de votre projet, vous obtenez une première estimation personnalisée. Celle-ci reste toutefois indicative : l'étude définitive du financement dépendra de votre situation, de votre apport, de votre reste à vivre et des critères d'analyse de l'établissement prêteur.

Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez notamment mobiliser des dispositifs d'aide à l'accession, comme le prêt à taux zéro. Pouvant être accordé par les banques ayant signé une convention avec l'État, le PTZ permet de bénéficier d'un prêt sans intérêts pour financer une partie de votre projet immobilier. Il vient en complément d'un autre crédit et permet ainsi de réduire le montant du financement bancaire classique nécessaire à votre acquisition.

Le PTZ est soumis à des conditions de ressources et s'adresse aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant l'émission de l'offre de prêt. Depuis le 1^er avril 2025, le dispositif a été élargi à tous les logements neufs, appartements comme maisons individuelles, sur l'ensemble du territoire français. Cette mesure est applicable aux offres de prêt émises jusqu'au 31 décembre 2027.

Pour l'achat d'un logement ancien, le PTZ reste accessible sous certaines conditions, à commencer par l’adresse du bien, qui doit être situé en zone B2 ou C. L'acquisition doit également s'accompagner de travaux d'amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Des exigences de performance énergétique doivent également être respectées.

Le montant du prêt accordé dépend de plusieurs critères : les ressources du foyer, le nombre de personnes qui le composent, la localisation du logement, son prix et sa nature (appartement ou maison individuelle, neuf ou ancien). Le montant maximal du PTZ n'est pas unique pour tous les projets :

• dans le neuf, le PTZ peut financer jusqu'à 50 % du coût de l'opération pour un appartement et jusqu'à 30 % pour une maison individuelle, selon les revenus du ménage.
• dans l'ancien avec travaux, la quotité peut atteindre 50 % sous réserve de respecter les conditions applicables.

Le PTZ permet ainsi de renforcer votre plan de financement et de réduire le coût total de votre emprunt, même si ses mensualités de remboursement doivent être prises en compte dans l'étude globale de votre capacité d'emprunt.

Pour réduire votre taux d'effort et augmenter votre capacité d'emprunt, faites également le point sur vos différents postes de dépenses (assurances, énergie…), avant de renégocier vos contrats ou de comparer avec la concurrence. Si vous avez un ou plusieurs crédits à la consommation, vous pouvez envisager de les solder, si les sommes restant à rembourser ne sont pas trop importantes. Cela permettra de réduire vos charges mensuelles et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Enfin, les conditions d'emprunt pouvant varier d'un établissement prêteur à l'autre, il est fortement conseillé de comparer les différentes offres disponibles sur le marché.