Capacité d’emprunt : comment est-elle calculée ?

Vincent Cuzon
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Vous avez besoin de souscrire un prêt pour financer l’achat d’un bien immobilier et souhaiteriez connaître le montant maximal que vous pouvez obtenir ? Taux d’effort, montant de votre apport personnel… comment est calculée votre capacité d’emprunt ?

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Tout savoir sur la capacité d’emprunt et son mode de calcul. @gettyimages
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Comment est déterminée votre capacité d’emprunt ?

La capacité d'emprunt correspond au montant maximal que peut emprunter un candidat à l’accession. Le calcul de la capacité d’emprunt prend notamment en compte ses revenus et ses charges. Calculée par l’établissement prêteur, la capacité d'emprunt est déterminée par le taux d’effort et le reste à vivre de l’emprunteur. En effet, le taux d’effort, qui correspond au ratio entre la somme des dépenses liées à l’habitation (mensualités de crédit, taxe foncière, charges de copropriété, etc.) et les revenus de l’emprunteur (salaire, prestations sociales et familiales, pension de retraite ou pré-retraites, revenus locatifs…) est plafonné par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et il ne peut pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise. Autrement dit, vous devez disposer d’un reste à vivre d’au moins 65 % pour pouvoir prétendre au crédit.

Le reste à vivre correspond à la somme d’argent restant à votre disposition, une fois vos charges déduites de vos revenus.

Tout comprendre sur le calcul de la capacité d'emprunt

Si la capacité d’emprunt dépend des revenus et des charges de l’emprunteur (et du co-emprunteur), de nombreux autres éléments sont pris en compte dans son calcul. C’est notamment le cas des caractéristiques du crédit immobilier et du bien acheté : type d’achat (neuf, ancien, investissement locatif, etc.), profil de l’emprunteur (composition du ménage, âge, profession…), montant de l’apport personnel, taux de crédit appliqué, durée d’emprunt, etc. En ce qui concerne les revenus de l’emprunteur, ce sont les revenus avant impôt qui sont considérés. Si l’emprunteur souhaite obtenir un crédit pour financer un investissement immobilier, l’établissement prêteur ne comptabilisera que 70 % des revenus locatifs qu’il percevra, afin d’anticiper les potentiels risques de loyers impayés et vacance locative. Pour simuler votre prêt immobilier et connaître votre capacité d’emprunt, le calcul des vos mensualités ou combien emprunter, sachez que des outils d’estimation en ligne existent.

Le coût d’un prêt immobilier varie selon la somme empruntée et la durée d’emprunt.

Comment augmenter votre capacité d’emprunt ?

Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous pouvez souscrire un prêt à taux zéro. Pouvant être accordé par les banques ayant signé une convention avec l’Etat, le PTZ  permet de bénéficier d’un prêt sans intérêts pour financer une partie (jusqu’à 50 % pour les plus modestes) d’un projet immobilier. Il est accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants et le montant maximum autorisé est de 100 000 euros. Le PTZ permet donc d’augmenter votre capacité d’emprunt tout en réduisant le coût total de l’opération dans la mesure où vous n’aurez pas d’intérêts à rembourser sur une partie de votre crédit. Pour réduire votre taux d’effort et augmenter votre capacité d’emprunt, faites également le point sur vos différents postes de dépenses (assurances, énergie…), avant de renégocier vos contrats ou de comparer avec la concurrence. Si vous avez un ou plusieurs crédits à la consommation, vous pouvez les solder si les sommes à rembourser ne sont pas trop importantes. Cela permettra de réduire votre taux d’effort. Enfin, les conditions d’emprunt pouvant varier d’un établissement prêteur à l’autre, il est fortement conseillé de comparer les différentes offres disponibles sur le marché.

Le PTZ est désormais réservé aux appartements neufs situés dans les zones tendues et aux logements anciens situés dans des zones détendues.

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