Endettement, apport... Les nouvelles attentes des banques en matière de crédit immobilier

Quentin Gres 26 jan 2024
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Pendant des années, les taux d'emprunt immobilier historiquement bas ont incité beaucoup de particuliers à acheter et à investir. Mais depuis début 2022, les banques ont décidé de durcir leurs conditions.

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Conditions banques crédit immobilier
Crédit immobilier : ce qu'il faut savoir pour préparer au mieux son dossier. ©Getty
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Dans un contexte d'explosion des taux et d'inflation, il est toujours possible d'emprunter. Toutefois, vous devez connaître les nouvelles attentes des banques en matière de prêt immobilier (endettement, apport…).

Le crédit immobilier et le tournant de 2022

D'après les données de la Banque de France, les taux d'intérêt aux particuliers ont connu leur niveau le plus bas en décembre 2021, avec seulement 1,1 %. Leur remontée s'est produite au cours du printemps 2022, en même temps que le conflit en Ukraine. Un site comparateur tel que Réassurez-moi vous apprendra qu'en décembre 2023, la plupart des banques ont un taux d'intérêt simple égal ou supérieur aux 4 %, à l'exception de BNP Paribas et Axa.

Mais lorsqu'il est question de crédit immobilier, vous devez toujours faire attention à la valeur réelle TAEG, c'est-à-dire le taux d'intérêt plus les frais de dossier et l'assurance emprunteur. Même si elle est facultative, cette dernière reste essentielle car elle vous garantit contre les aléas de la vie, aussi bien personnels que professionnels.

Les taux actuels, simples ou TAEG, se situent à un niveau qui n'avait plus été revu depuis 2011. Néanmoins, avant la crise des subprimes ainsi qu'au début des années 2000, les pourcentages d'intérêts dépassaient les 5 %. Il s'ensuit une baisse remarquable des renégociations de contrats ainsi que de la quantité de nouveaux prêts accordés.

Les nouvelles attentes des banques et ce qui a changé

Au printemps 2022, les courtiers spécialisés constataient un durcissement des conditions d'octroi des banques, qui refusaient de plus en plus de dossiers de particuliers. En réalité, les nouvelles mesures s'appliquent depuis le 1er janvier 2022, avant la crise ukrainienne. La décision émane à la base du Haut Conseil de Stabilité Financière, et a été prise dès l'automne 2021. Désormais, il est plus difficile de signer un contrat avec un établissement prêteur. Cette situation concerne de manière générale les banques centrales d'Europe, puisque la BCE a relevé ses taux, lesquels sont montés jusqu'à 4,50 %. On commence à constater en ce tout début d'année 2024 une harmonisation autour de 4%, pour les meilleurs profils. 

En France, pour pouvoir obtenir un prêt bancaire, plusieurs critères doivent être réunis :

  • le taux d’endettement maximum est de 35%, ce qui signifie que les mensualités servant au remboursement du prêt ne peuvent pas excéder 35 % des revenus nets, sauf dérogation pour les primo-accédants;
  • la durée maximale du prêt est fixée à 25 ans, 27 ans si 10 % du montant total de l'emprunt est dédié à des travaux;
  • présenter un apport personnel d'au moins 10 % (20 % dans l’idéal) de la valeur du logement ciblé;
  • avoir une bonne situation personnelle et une stabilité de l'emploi (CDI, statut de fonctionnaire par exemple) qui vient garantir des revenus fixes sur la durée.

Quelques astuces pour emprunter à un taux raisonnable

Obtenir un prêt bancaire semble aujourd'hui plus complexe. Cependant, il y a toujours moyen de trouver des banques susceptibles de vous en accorder un à des taux encore intéressants. Vous pouvez, par exemple, vous diriger vers des enseignes dont les contrats sont moins onéreux. Un site comparateur tel que Meilleurstaux vous en apprendra davantage.

Vous pouvez aussi tirer parti de la législation actuelle pour tenter de faire diminuer vos mensualités. Il faut savoir que depuis plus d'une dizaine d'années, les contrats d'assurance emprunteur ne sont plus réservés aux banques traditionnelles. Depuis la Loi Lagarde, complétée par les Lois Hamon et Bourquin, il est possible de s'orienter vers des agences indépendantes, aux contrats plus souples. Le prêt vous est bien accordé par une banque, mais dans cette situation, un deuxième établissement vous couvre contre les aléas qui pourraient impacter votre capacité à rembourser sur le long terme. Le marché étant ouvert, vous avez intérêt à jouer de la concurrence afin de trouver une offre plus avantageuse. De cette manière, vous pourrez économiser jusqu'à plusieurs milliers d'euros d'intérêts sur la somme finale à rembourser.

La meilleure solution pourrait être d'avoir recours à un courtier spécialisé qui connaît l'univers des banques, des assurances, et qui se charge en votre nom de trouver le contrat qui vous correspond le mieux, aux taux les plus avantageux. Cet intermédiaire vous aide à gagner du temps et à mieux comprendre les détails des contrats qui vous sont proposés par les différentes enseignes.

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