Calcul des mensualités d'un crédit immobilier : comment ça marche ?
De quoi se composent vos mensualités de crédit immobilier ? Quelle est la différence entre un taux d’intérêt nominal et un taux annuel effectif global (TAEG) ? Que peut-on négocier ? L’essentiel à retenir sur les règles de calcul des mensualités de crédit immobilier.
De quoi est composée la mensualité d’un crédit immobilier ?
La mensualité d’un emprunt immobilier prend en compte plusieurs éléments. Ceux-ci permettent de calculer la somme à rembourser chaque mois à l’organisme prêteur. Une mensualité d’un crédit immobilier regroupe différents composants tels que :
- Une fraction du capital prêté.
- Le taux d’intérêt nominal.
- L’assurance emprunteur.
- Les frais de dossier, des frais de garantie comme l’inscription d’une hypothèque, etc.
Ainsi, au-delà de la fraction du capital à rembourser chaque mois, les intérêts nominaux permettent de rémunérer le service financier consistant à prêter de l’argent. Cet élément constitue la marge de l’organisme prêteur. À cela, il convient d’ajouter le pourcentage correspondant à la souscription de l’assurance emprunteur.
À noter que cette assurance obligatoire, qui garantit le remboursement du prêt en cas de défaillance de l’emprunteur pour cause de décès, d'accident ou encore de maladie, peut être déléguée à un autre organisme. On parle alors de délégation d’assurance. Dans ce cas, elle sera payée indépendamment et directement à l’assureur tiers, toutefois les établissements bancaires seront plus prompts à vous offrir un taux intéressant si vous souscrivez leur assurance de groupe.
Pour avoir une idée de ce que vous coûtera réellement votre crédit, vous pouvez réaliser une simulation avec le Crédit Agricole.
Taux d’intérêt nominal vs Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Les taux d’intérêt immobilier, proches de 3 % en 2025 toutes durées d’emprunt confondues, peuvent cependant prêter à confusion, car il s’agit du taux d’intérêt dit nominal. Ce taux d’intérêt nominal ne prend en compte que la somme empruntée. Or, comme nous l’avons vu, il existe de nombreux autres frais qui peuvent impacter le coût total du crédit. C’est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui va intégrer tous les frais annexes à la charge de l’emprunteur, lesquels viennent s’ajouter au remboursement du capital emprunté.
Prenons l'exemple d'un couple qui emprunte 250 000 € sur 20 ans, à un taux nominal de 3,48 %. La mensualité théorique est ici de 1 447 €. Mais notre ménage doit aussi tenir compte des frais de dossier. Supposons que ces frais s’élèvent à 1 500 €. Le capital à emprunter n’est donc plus de 250 000 € mais de 251 500 €.
Au taux nominal de 3,48 %, cela donne une mensualité de 1 456 € pour un emprunt total de 251 500 €. Malgré cela, le montant disponible pour notre ménage reste tout de même de 250 000 €. Dès lors, si l’on rapporte la mensualité payée (1 456 €) au montant disponible (250 000 €), le taux d’emprunt passe à 3,55 %... De plus, le couple doit contracter une assurance emprunteur. Prenons le cas d’une assurance à 0,34 %. Son coût est de 850 € par an, soit 70,83 € par mois. La mensualité tout compris grimpe alors à 1 527 € assurance et frais inclus. Rapporté au capital disponible (250 000 €), cela donne donc un taux de 4,09 %.
Nous pourrions ajouter les frais annexes comme l’inscription d’une hypothèque par exemple, les frais d’estimation du bien… ce qui ferait encore augmenter ce taux. Ce taux réel (ici de 4,09 %), frais et assurance inclus, est le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Il reflète le vrai coût du crédit. D’où l’importance de ne pas confondre le taux d’intérêt nominal et le TAEG.
L’avantage d’utiliser le TAEG, Taux Annuel Effectif Global, est de disposer d’une seule et même référence, commune à toutes les propositions de prêts. Ainsi, la comparaison sera plus aisée entre les différentes offres.
Durée de l’emprunt immobilier : quel impact sur la mensualité ?
La durée d’un emprunt immobilier influe directement sur le montant des mensualités. Plus les remboursements mensuels sont lissés sur une longue période, plus leur montant diminue. Cela permet à certains ménages d’accéder plus facilement à la propriété, sans dépasser leur taux maximal d’endettement.
Cette souplesse a cependant un coût ! Un prêt sur 25 ans revient nettement plus cher par rapport à un crédit sur 15 ou 20 ans. En cause : les intérêts doivent être versés sur une période plus longue.
Le bon compromis dépend de chaque situation personnelle. L’idéal : viser la durée la plus courte compatible avec votre budget mensuel. Une simulation permet de visualiser l’impact réel d’une durée sur le coût total du crédit.
Le tableau d’amortissement est une ressource utile pour mieux visualiser la durée d’un emprunt immobilier. Il détaille le remboursement de votre crédit, mois après mois. Il indique, pour chaque échéance :
- La part du capital remboursée.
- La part des intérêts.
- Le capital restant dû.
Comment obtenir le meilleur TAEG ?
Le taux nominal est un élément déterminant du TAEG. Il faut, du fait de sa pondération, obtenir le meilleur taux possible. Ainsi, la meilleure façon de réduire son TAEG est de négocier l’ensemble des éléments entrant dans le calcul du TAEG : assurance emprunteur, durée de l’emprunt immobilier, frais de dossier, inscription à une hypothèque, etc. dans la mesure de ce que vous permet votre situation.
Souvent, l’assurance emprunteur pèse lourd. Dans notre exemple, pour une assurance emprunteur de 0,34 %, le TAEG augmente de 0,54 % (de 3,55 % à 4,09 %) d’où l’intérêt de penser à le négocier également, selon ce que votre situation personnelle vous permet. Pour obtenir le meilleur TAEG, il faudra donc bien considérer chaque ligne entrant dans son calcul.
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