Prêt immobilier : les conditions à réunir pour obtenir le meilleur emprunt possible

Lorsque vous rencontrez votre établissement bancaire pour obtenir un prêt, l'objectif est de la rassurer concernant votre capacité de remboursement. Mais ce n'est pas unilatéral, vous pouvez également faire jouer la concurrence entre différents établissements afin de trouver le meilleur prêt possible selon votre situation.

Soignez votre profil d'emprunteur

Dans un premier temps, il est nécessaire de vous présenter sous votre meilleur jour afin de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir l'octroi d'un prêt immobilier. S'il est obligatoire de fournir les documents prouvant vos revenus (fiches de paie par exemple), ce n'est pourtant pas le seul élément qui importe. Ainsi, veillez également à tenir rigoureusement vos comptes, et particulièrement dans les mois précédents votre demande de prêt, afin de montrer que vous êtes un bon gestionnaire. En effet, moins vous aurez passé de temps à découvert, plus vous aurez de chance d’obtenir un prêt. Vous pourrez ainsi emprunter en toute sérénité.

Présentez un dossier de prêt immobilier solide

Pour mettre toutes les chances de votre côté dans la réussite de votre projet d'achat immobilier, votre dossier emprunteur doit donc être assez solide pour que l'établissement bancaire accepte de vous prêter la somme nécessaire à votre achat à un taux intéressant. Pour vous donner une première idée, vous pouvez simuler votre capacité d'emprunt pour obtenir le meilleur taux via des simulateurs en ligne par exemple. Il faut donc penser à réunir un apport de 10 à 20 % du montant de votre achat, afin de couvrir a minima les frais de notaire. Mais plus cet apport sera élevé, plus vos chances d'obtenir votre prêt seront élevées. Il est également utile de conserver une somme supplémentaire en cas de travaux imprévus. De plus, il est fortement recommandé de solder tous les autres prêts (prêt à la consommation notamment, comme le crédit automobile par exemple) afin qu'ils ne parasitent pas votre taux d'effort. En effet, vous ne pouvez pas engager plus de 35 % du total de vos revenus dans un emprunt, selon les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière. À noter que les établissements bancaires limitent généralement ce taux à 33 % pour éviter tout risque de surendettement.

Faites jouer la concurrence entre les banques

Pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt, il est indispensable de mettre différentes banques en concurrence : cela peut être un avantage non négligeable pour la négociation. En effet, si votre dossier est attrayant et votre profil sain, plusieurs établissements bancaires peuvent être intéressés pour vous prêter la somme nécessaire pour le financement de votre achat immobilier. Vous pouvez donc faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux possible selon votre situation !

Même après que vous ayez choisi votre établissement bancaire, il est encore temps de tenter de réduire le coût de son crédit immobilier ! Mais les possibilités dépendent de votre situation et il vaut mieux s'y atteler durant la première année du prêt.

L'assurance emprunteur

Nécessaire pour obtenir un prêt, l'assurance emprunteur peut pourtant vous coûter cher et avoir une grande incidence sur le coût total de votre crédit immobilier. Mais bonne nouvelle : vous pouvez négocier ce taux avec votre établissement prêteur ! En effet, si vous présentez un profil optimal, par exemple jeune, en bonne santé, non fumeur etc, vous pouvez parfois prétendre à un taux réduit. Toutefois, la hausse actuelle des taux d'emprunt ainsi que le taux d'usure tendent à diminuer cette pratique.

De plus, la délégation d'assurance vous permet d'opter pour une assurance emprunteur individuelle, au lieu de l'assurance de groupe de votre établissement prêteur proposée par défaut. Elle présente généralement des taux réduits et des critères plus adaptés à votre situation, et avec la loi Lemoine, il est désormais très facile d'en changer, à tout moment de la vie du prêt.

Les indemnités de remboursement anticipé

Lorsque vous empruntez dans le cadre d'un achat immobilier, le crédit s'étale sur une période donnée, généralement assez longue (20 ou 25 ans). Si vous souhaitez solder entièrement ce crédit avant la fin prévue, ou réduire la durée du prêt, vous devez payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA) afin de compenser la perte engendrée pour l'établissement prêteur. Généralement, celui-ci les calcule sur la base de 3 % du capital restant dû ou l'équivalent six mois de mensualités. 

Mais vous pouvez également négocier ce montant avec votre banque ! Attention toutefois, cela doit se faire lors de la signature du prêt, pensez donc à anticiper la possibilité d'un remboursement anticipé au moment de l'emprunt... Les IRA font en effet partie de la négociation du contrat de prêt, et peuvent potentiellement être abaissés, voire supprimés, en accord avec l'établissement bancaire. Cette demande peut être pertinente notamment en cas de taux d'emprunt élevé ou variable, si votre dossier est solide. 

À noter que trois conditions vous dispensent de verser des indemnités en cas de remboursement de prêt anticipé :

• si vous vendez votre bien suite à un changement de lieu de travail (valable aussi pour les couples mariés, même si cela ne concerne qu'un conjoint).
• si l'un des conjoints emprunteur décède.
• Si vous subissez un arrêt forcé de votre emploi.

Le montant des frais de dossier

Les frais de dossier établis lors de votre contrat de prêt représentent généralement 400 à 1000 €, selon les établissements bancaires. Si votre dossier a été particulièrement aisé à monter, qu'il n'a pas nécessité beaucoup de rendez-vous etc., vous pouvez demander à les négocier et parfois obtenir une réduction de moitié !

• Les revenus du ménage

Le niveau des revenus perçus est essentiel. De plus, une personne en contrat précaire (CDD, intérim,…) rencontrera davantage de difficultés pour décrocher un prêt, qu'un salarié en CDI. Si vous travaillez en tant qu'indépendant, c'est bien la régularité et la stabilité des revenus qui primeront.

• L’apport personnel

En dessous de 10 % d'apport, il devient presque impossible d’obtenir un prêt. Pour un prêt aux conditions favorables, il est recommandé d’avoir au minimum entre 20 et 30 % d’apport personnel. 

• La nature des revenus

Certains types de revenus ne sont pas pris en compte. C'est notamment le cas de plusieurs allocations (familiales, etc.).

• La durée du prêt

En moyenne, la durée d'un prêt se situe entre 15 et 25 ans. Cette durée agira directement sur la capacité d'emprunt ainsi que sur le taux de remboursement. Un prêt dont l'échéance est plus courte aura des mensualités plus élevées.