Vendre sa maison et garder son prêt immobilier : une possibilité contractuelle

Qu'elle intervienne suite à une mutation, un divorce ou tout autre changement de situation, la cession d’un logement par son propriétaire laisse la dette de l'emprunt en cours. Si l'opération intervient avant l’échéance du crédit, le remboursement intégral s'impose.

En règle générale, l'organisme prêteur exige le règlement immédiat du capital restant dû. Cela implique le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces pénalités sont encadrées et plafonnées par la loi (article L313-47 du Code de la consommation). Elles correspondent au montant le plus faible entre 3 % du capital restant dû et six mois d'intérêts sur la somme remboursée.

L'application d'une hypothèque ou d'une caution renforce cette obligation. La vente ne peut être finalisée que par la mainlevée de la garantie, conditionnée par le règlement intégral du crédit immobilier. Cette démarche, gérée par le notaire, engendre des frais, qui s'ajoutent au coût total de la cession.

Certaines institutions financières acceptent un amortissement partiel de l'emprunt au moment de l'acte de vente. Cette tolérance s'applique si le montant de la cession est suffisant par rapport à l'encours de la dette. L'arrangement convenu permet alors soit un allègement des mensualités, soit une réduction de la durée restante de ce financement.

De nombreux propriétaires cherchent à maintenir leur ancien emprunt lors d’une nouvelle acquisition. L'anticipation d’une double pénalité financière, entre les indemnités de remboursement anticipé et un nouveau taux nettement plus élevé, reste une inquiétude. Les offres de prêt actuelles rendent la conservation du taux très attractive.

C’est précisément pour atténuer cette incidence financière que certaines banques prévoient un mécanisme de transfert de prêt, également appelé « portabilité ». Ce dernier consiste à réutiliser le même financement pour un nouveau logement après la vente de la première maison.

Le bénéficiaire de cette opération garde son taux et son assurance emprunteur. De plus, il n’a pas à payer les coûts liés au remboursement anticipé ou à la mise en place d’un nouveau crédit.

Le transfert effectif d'un crédit vers un nouveau logement est subordonné à l'existence d'une clause de transférabilité dans le contrat d'origine. Lorsqu’elle est prévue, la banque impose plusieurs exigences, qui garantissent la cohérence du montage financier. Le nouveau logement doit avoir le même usage que celui qui est vendu, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Le prix du bien acheté doit être équivalent au capital restant dû, ce qui évite qu’une partie du financement initial se retrouve affectée à un projet de moindre valeur. Enfin, l'acquisition du nouveau bien doit s'effectuer dans un délai raisonnable après la vente du premier logement. L'établissement bancaire fixe cette limite afin d'éviter de maintenir le crédit en attente trop longtemps, en l'absence de garantie immobilière affectée.

Lorsque la transférabilité est écartée par l'organisme prêteur, le client dispose de plusieurs solutions. L'une des méthodes les plus fréquentes consiste à recourir au prêt relais, qui permet de financer une partie du montant du nouveau bien avant que les fonds de la cession soient débloqués. Ce prêt peut être contracté auprès de la même banque ou d'un autre établissement. Cependant, il comporte un risque, en cas de non-vente dans un délai maximal de 24 mois.

Une autre option consiste à souscrire un nouvel emprunt ou à procéder à un rachat de crédit. Bien que cela engendre des frais supplémentaires, tels que les coûts de garantie ou de dossier, cette solution peut rester avantageuse, si le nouveau taux négocié compense ces charges. Il est alors important de renégocier l'assurance afin de minimiser le coût global du financement.

Que se passe-t-il si le prix de vente ne couvre pas le capital restant dû ?

C'est une situation de défaillance critique. Si, après déduction de tous les frais et charges liés à la vente (IRA, frais de notaire, commissions d'agence), le prix de cession est insuffisant pour solder la totalité du capital restant dû, le solde de la dette devient exigible immédiatement. L'emprunteur doit alors la régler sur ses fonds propres. En réalité, la banque peut refuser la mainlevée de garantie, si elle estime que le prix de vente ne permet pas un remboursement intégral.

Comment peut-on négocier les frais de remboursement anticipé ?

Bien que les pénalités de remboursement anticipé soient encadrées par la loi, leur négociation dépend de la politique commerciale de l'établissement prêteur et de la nature de l'offre. La meilleure solution est de négocier la suppression ou la réduction de ces indemnités lors de la signature du contrat initial. Si elles s'appliquent, la négociation reste possible, si vous contractez un nouveau crédit auprès de la même banque ou si votre dossier est attractif.

Comment sont calculées les IRA et y a-t-il des cas d'exonération ?

L'emprunteur doit porter une attention particulière au calcul des IRA. Certains prêts conventionnés bénéficient d'une exonération totale, notamment en cas de vente due à une mutation professionnelle, au décès ou à la perte d’emploi de l’emprunteur ou de son conjoint. Il est essentiel de comparer le coût total de ces frais avec le budget prévu pour le nouveau crédit afin d'anticiper l’impact financier de l’opération.