« Puis-je acheter un appartement et le mettre au nom de mon enfant ? »

Pouvez-vous acheter un appartement au nom de quelqu'un d'autre ? La réponse est oui et cela s’appelle la donation de son vivant. Il s’agit d’un acte par lequel le donateur transfère gratuitement la propriété d'un bien immobilier, comme une maison ou un appartement, à son enfant ou à un tiers. Cette démarche est réalisable en respectant la part réservée aux autres héritiers potentiels. Opter pour ce type de transmission permet d'éviter les frais de succession qui sont généralement applicables lors d'un héritage classique après le décès du donateur.

La situation est relativement simple lorsqu’il s’agit d’acheter une maison au nom de son fils ou de sa fille unique. En revanche, les choses se compliquent dans le cas d’une fratrie. 

Prenons le cas d’un donateur qui choisit de transmettre un bien immobilier seulement à l'un de ses enfants, en rognant ainsi sur une partie de l'héritage destinée aux autres enfants. Dans ce cas, le bénéficiaire devra redonner l’équivalent de la valeur du bien reçu à ses frères et sœurs. Cette mesure vise à prévenir toute iniquité lors du partage successoral, assurant ainsi une répartition équitable des biens entre les héritiers. 

Pour effectuer une donation de son vivant, le donateur doit remplir trois conditions : 

• il doit être majeur ou émancipé s'il est mineur;
• il doit être en possession de ses facultés mentales; 
• et il doit avoir toutes les capacités juridiques nécessaires pour gérer ses biens. 

De son côté, le donataire doit également être en mesure de recevoir le don, et les deux parties doivent exprimer leur consentement mutuel lors de la transaction.

La capacité de contracter, essentielle pour l'acquisition d'un bien immobilier, est encadrée par les articles 1145 à 1151 du Code Civil. Les mineurs n'ayant pas la capacité juridique, et donc la capacité de contracter, ils ne peuvent acheter un bien immobilier par eux-mêmes, à moins d'être représentés par leurs parents ou leur tuteur. 

Néanmoins, des alternatives existent pour les mineurs, comme agir par l'intermédiaire d'un représentant, d'une SCI familiale ou d'une indivision. Donc, si vous vous posez la question de savoir si vous pouvez acheter un appartement avec votre enfant mineur, la réponse est oui.

La représentation des parents

Les parents d'un enfant mineur exercent l'administration légale sur ses biens. Cela signifie qu’ils ont le pouvoir d’administrer les biens qu’il a reçus. Les parents peuvent réaliser : 

• des actes de conservation pour éviter au mineur la perte d’un droit ou d’une possession; 
• des actes d’administration pour gérer son patrimoine; 
• et des actes de disposition pouvant modifier la composition de son patrimoine. 

L’achat immobilier pour un mineur entre dans le cadre d’un acte de disposition. Dans le cas où l'acquisition ne nécessite pas d'emprunt, l'autorisation du juge des tutelles n'est pas requise. Cependant, si un prêt immobilier est nécessaire, les administrateurs légaux doivent obtenir l'autorisation du juge des tutelles, à la fois pour l'acquisition et pour le prêt. 

Il est également important de souligner qu’en cas de désaccord entre les parents, l'approbation du juge des tutelles est indispensable, même sans nécessité d’emprunt.

La SCI familiale

Il est tout à fait possible qu’un mineur fasse partie d’une SCI. Il suffit qu’il effectue un apport à la société sous forme d’argent, avec l’accord des deux parents. 

L’avantage est que l’enfant peut alors contracter un emprunt pour l'achat du bien immobilier, puisque le prêt est établi au nom de la SCI. Conformément à une décision de la Cour de cassation du 14 juin 2000, l'accord du juge des tutelles n'est pas requis pour la souscription d'un emprunt par une société civile, même si un mineur est associé.

Bon à savoir : Si jamais, du fait que l’associé est mineur, l’établissement prêteur est réticent à consentir un emprunt à la SCI, il peut toujours demander l’autorisation du juge des tutelles. 

Le régime de l’indivision

Le régime de l'indivision permet à plusieurs personnes de détenir ensemble la propriété d'un bien. Opter pour l'indivision avec un enfant mineur lors de l'achat d'un bien immobilier est une solution simple sans formalités spécifiques. Cependant, quelques points sont à considérer :

• l'enfant mineur devient co-acquéreur, sa part de propriété correspondant à son apport financier;
• seuls les parents auront le droit de contracter un prêt immobilier;
• chaque co-acquéreur doit obligatoirement financer le bien selon sa quote-part, afin d'éviter la requalification de l'opération en donation déguisée.

Contracter un crédit au nom de quelqu’un d’autre est illégal. Il n’est donc pas possible de faire un prêt immobilier au nom de son enfant, d’autant plus lorsqu’il est mineur.