Vous souhaitez acheter un bien immobilier au nom de votre enfant, qu'il soit mineur ou majeur ? Donation de son vivant, SCI familiale, indivision… Découvrez les différentes solutions possibles, leurs conditions et leurs implications juridiques grâce à cet article !
La donation de son vivant, qu'est-ce que c'est ?
Acheter un bien immobilier au nom de son enfant est une stratégie de transmission patrimoniale prisée par les familles françaises.
Cela s'appelle la donation de son vivant : il s'agit d'un acte par lequel le donateur transfère gratuitement la propriété d'un bien immobilier, comme une maison ou un appartement, à son enfant ou à un tiers. Cette démarche est réalisable en respectant la part réservée aux autres héritiers potentiels.
Opter pour ce type de transmission permet d'éviter les frais de succession qui sont généralement applicables lors d'un héritage classique après le décès du donateur.
La situation est relativement simple lorsqu'il s'agit d'acheter un bien immobilier au nom de votre enfant unique. En revanche, si vous avez plusieurs enfants, la loi considère par défaut cette donation comme une avance sur héritage : sa valeur sera rapportée au partage successoral à votre décès.
Si vous souhaitez avantager spécifiquement l'un de vos enfants, précisez dans l'acte notarié qu'il s'agit d'une donation hors part successorale.
Donner de son vivant : sous quelles conditions ?
Pour effectuer une donation de son vivant, le donateur doit remplir trois conditions :
- Il doit être majeur (ou émancipé s'il est mineur) ;
- Il doit être en possession de ses facultés mentales ;
- Il doit avoir toutes les capacités juridiques nécessaires pour gérer ses biens.
De son côté, le donataire doit également être en mesure de recevoir le don, et les deux parties doivent exprimer leur consentement mutuel lors de la transaction.
Peut-on acheter un bien immobilier au nom de son enfant mineur ?
La capacité de contracter, essentielle pour l'acquisition d'un bien immobilier, est encadrée par les articles 1145 à 1151 du Code Civil. Les mineurs n'ayant pas la capacité juridique de contracter, ils ne peuvent acheter un bien immobilier par eux-mêmes, à moins d'être représentés par leurs parents ou leur tuteur.
Néanmoins, des alternatives existent : agir par l'intermédiaire d'un représentant, d'une SCI familiale ou d'une indivision.
Acheter un appartement au nom de son enfant mineur est donc tout à fait possible.
Dans ce cas, la loi dispose que les parents d'un enfant mineur exercent l'administration légale sur ses biens. Ils peuvent donc réaliser :
- Des actes de conservation pour éviter au mineur la perte d'un droit ou d'une possession ;
- Des actes d'administration pour gérer son patrimoine ;
- Des actes de disposition pouvant modifier la composition de son patrimoine.
L'achat immobilier pour un mineur entre dans le cadre d'un acte de disposition. Si l'acquisition ne nécessite pas d'emprunt, l'autorisation du juge des tutelles n'est pas requise.
En revanche, si un prêt immobilier est nécessaire, les administrateurs légaux doivent obtenir cette autorisation, à la fois pour l'acquisition et pour le prêt. En cas de désaccord entre les parents, l'approbation du juge des tutelles est également indispensable, même sans nécessité d’emprunt.
Vous envisagez plutôt de donner de l'argent à votre enfant pour qu'il achète lui-même son bien ? La loi finances 2025 a prévu un dispositif avantageux pour cela.
Acheter un appartement au nom de son enfant : quelles solutions ?
Deux mécanismes juridiques, mentionnés plus tôt, permettent concrètement de réaliser cet achat : la SCI familiale et l'indivision.
Acheter un appartement via une SCI familiale
Créer une SCI familiale (Société Civile Immobilière) est une solution souple pour acheter un bien immobilier et y associer son enfant. Le principe : c'est la société qui achète le bien, et les parents donnent à leur enfant une partie des parts sociales (en pleine propriété ou en nue-propriété).
Les parents peuvent choisir de conserver tous les pouvoirs de gestion de la société, leur permettant par exemple de vendre le bien sans avoir besoin de l'accord de leur enfant, ce qui n'est pas le cas lors d'une donation directe.
Acheter un appartement en indivision
Le régime de l'indivision permet à plusieurs personnes (y compris un enfant mineur) de détenir ensemble la propriété d'un bien, sans création de structure juridique particulière. C'est la solution la plus simple sur le plan des formalités.
Dans ce cadre, l'enfant devient co-acquéreur du bien, sa quote-part de propriété correspondant à son apport financier.
La quote-part de chacun est fixée dès l'achat et inscrite dans l'acte notarié. Ainsi, si l'enfant apporte 20 % du prix du bien, il en devient propriétaire à hauteur de 20 %.
Quelques points importants sont à garder en tête :
- Seuls les parents auront la capacité de contracter un prêt immobilier ;
- Chaque co-acquéreur doit financer le bien à hauteur de sa quote-part, pour éviter que l'opération soit requalifiée en donation déguisée ;
- En cas de désaccord entre les indivisaires, la gestion du bien peut se compliquer.
Un enfant mineur peut tout à fait être associé à une SCI, à condition qu'il effectue un apport avec l'accord des deux parents. Le prêt immobilier étant souscrit au nom de la SCI, cela contourne l'impossibilité pour un mineur de contracter un emprunt à titre personnel.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)