En SCI à l’IS, vous pouvez déduire toutes vos charges et pratiquer des amortissements sur le bâti et ses composants. S’ils permettent de déduire le bénéfice imposable à chaque exercice, ils alourdissent la taxation de la plus-value à la sortie.
Le principe de la transparence fiscale et l’option à l’IS de la SCI
De plein droit, la société civile immobilière (SCI) est une société fiscalement transparente. En conséquence, la taxation des bénéfices et des plus-values s’effectue non pas au niveau de la société, mais à celui des associés. Au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour les bénéfices et au régime de taxation des particuliers pour les plus-values, avec abattements pour durée de détention sur l’IR et les prélèvements sociaux.
Sur option, vous pouvez assujettir la SCI à l’impôt sur les sociétés. Dans cette hypothèse, les bénéfices sont taxés au niveau de la société :
- Au taux réduit de 15 % pour la fraction de bénéfices n’excédant pas 42 500 euros, si elle remplit 2 critères (voir encadré) ;
- Au normal de 25 % si elle ne remplit pas les critères ou pour la fraction de bénéfices excédant 42 500 euros.
Si les associés décident de se verser des dividendes, il y aura alors une double taxation. Leur quote-part est ainsi taxée à la flat tax de 30 % (12.8 % d’IR et 17.2 % de prélèvements sociaux), sauf à opter pour une imposition au barème progressif, applicable alors à l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers.
S’agissant de la plus-value, elle relève du régime des professionnels. Celui-ci se révèle plus pénalisant que le régime des particuliers, car il prévoit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable.
Les critères pour l’application du taux réduit d'IS
- Chiffre d'affaires inférieur ou égal à 10 000 000 € au cours de l'exercice comptable
- Capital social entièrement libéré et détenu pour au moins 75 % par des personnes physiques (ou par une société elle-même détenue pour au moins 75 % par des personnes physiques).
Le calcul de la plus-value dans une SCI à l’IS
La règle pour les particuliers et la SCI à l’IR est simple. La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cession) et le prix d’achat (augmenté des frais d’acquisition et dépenses de travaux ou forfaits respectivement de 7.5 % et 15 %).
Au régime des professionnels, la plus-value correspond à la différence entre la valeur nette comptable et le prix d’acquisition.
La SCI à l’IS peut pratiquer des amortissements sur ses actifs, c’est-à-dire comptabiliser la dépréciation du bâti et de ses composants au fil du temps. La valeur nette comptable représente ainsi la valeur d’un actif après déduction des amortissements. Concrètement, plus un bien a été amorti, plus le montant de la plus-value est élevé. Celui-ci est ensuite taxé au taux réduit ou au taux normal d’IS.
Exemple Pour mieux comprendre la différence de calcul des plus-values dans une SCI à l’IS et dans une SCI à l’IR.
La SCI acquiert un logement à 170 000 euros, qu’elle revend 250 000 euros au bout de 20 ans.
Calcul de la plus-value dans une SCI à l’IR (au niveau des associés)
- Plus-value brute (prix de vente corrigé du forfait de 7.5 % pour frais d’acquisition + 15 % de dépenses de travaux : 25 0000−208 250 = 41 750€.
Calcul de la plus-value dans une SCI à l’IS (au niveau de la société)
- Calcul de la VNC : amortissements de 6.800 eurps par an, soit 136 000 euros en 20 ans. VNC = 170 000−136 000 = 34 000€
- Plus-value brute : 250 000−34 000 = 216 000€
La taxation s’élèvera à 5 609 euros en SCI à l’IR et à 48 750 euros dans une SCI à l’IS, sans compter la flat tax si les associés se la distribuent en dividendes.
Quand et pourquoi choisir une SCI à l’IS ?
La SCI à l’IS reste une structure à privilégier si vous souhaitez investir dans l’immobilier sans alourdir votre facture fiscale personnelle. Tant que vous ne vous versez pas de dividendes, vous échappez à l’impôt sur les bénéfices et sur la plus-value. La société correspond ainsi parfaitement à un objectif de réinvestissements des bénéfices.
En outre, la déduction des charges d’exploitation et des amortissements permet de limiter les frottements fiscaux au niveau de la société. Les amortissements, s’ils pénalisent la revente des biens immobiliers à la sortie, se révèlent en revanche particulièrement bien adaptés pour les locaux dont la valeur se déprécient fortement avec le temps, comme les bâtiments industriels.
Enfin, vous n'aurez pas d'autres choix que de créer une SCI à l'IS si vous souhaitez faire de la location meublée à titre habituelle. L'administration fiscale tolère cette activité lorsqu'elle reste résiduelle et ne représente pas plus de 10 % des bénéfices totaux. Au-delà, vous n'avez pas le choix : l'IS s'impose.
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