Nous avons tous entendu parler du délai « SRU » suite à la signature d’un compromis de vente. Ce délai de rétractation de 10 jours n’est cependant pas ouvert à tous les acquéreurs. Les sociétés civiles immobilières n’en bénéficient pas toujours.
Rappel des conditions pour la rétractation de l’acquéreur
L’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation précise les différentes conditions pour qu’un acquéreur puisse bénéficier d’un délai de rétractation suite à la signature d’une promesse de vente. Ces conditions sont les suivantes :
- la promesse concerne l’acquisition ou la construction d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière ;
- l'acquéreur doit être un acquéreur non professionnel.
L’acquéreur qui répond à ces conditions peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
La SCI : acquéreur professionnel ou non ?
Un acquéreur non professionnel est un acquéreur qui n’achète pas un bien immobilier pour les besoins d’une activité professionnelle.
La Cour de cassation retient qu’une SCI est considérée comme un acquéreur non professionnel si elle n’agit pas dans le cadre de son activité professionnelle, c'est-à-dire si l’acquisition n’a pas de lien direct avec son objet social. Il est nécessaire de se référer à son objet social, dans les statuts. S’il n’y a pas de lien entre l’objet social et l’acquisition, la SCI bénéficiera d’un délai de rétractation. Dans le cas contraire, elle n’en bénéficiera pas.
Le caractère familial de la SCI importe peu dans ce cas de figure.
Le parallèle fait avec la condition suspensive de financement
Un parallèle peut être observé avec la protection de l’emprunteur immobilier : la condition suspensive de financement est de droit lorsque l’acquéreur est un non professionnel et achète un bien à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation. Le vendeur ne peut en aucun cas la lui refuser.
Comme pour le délai de rétractation « SRU », il est indispensable de se pencher sur les statuts de la SCI : y a- t-il un lien entre l’objet social et l’acquisition ?
- Si oui, la SCI sera considérée comme un acquéreur professionnel et ne bénéficiera pas de plein droit d’une condition suspensive de financement si elle finance via un emprunt. Le vendeur peut toutefois décider de l’accepter, à la suite de négociations.
- Si non, la SCI sera considérée comme un acquéreur non professionnel et cette condition suspensive sera automatiquement ajoutée au compromis de vente sans que le vendeur ne puisse s’y opposer.
Références juridiques
- Article L271-1 du code de la construction et de l’habitation
- Articles L313-1 et suivants du code de la consommation
- Cass. Civ. 3, 16 sept. 2014, n°13-20.002
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)