Quelle est la durée du bail lorsque le bailleur est une SCI ?

Une SCI familiale est une société civile immobilière constituée exclusivement entre membres d'une même famille. L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu'elle doit être composée uniquement de parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus.

Concrètement, peuvent notamment être associés :

• les parents et enfants ;
• les grands-parents et petits-enfants ;
• les frères et sœurs ;
• les oncles, tantes, neveux et nièces ;
• les cousins germains.

En revanche, la présence d'un associé extérieur à ce cercle familial, comme un ami, un concubin ou un partenaire de Pacs, fait perdre à la SCI son caractère familial. Elle est alors considérée comme une personne morale classique, avec des conséquences sur la durée du bail.

La loi assimile la SCI familiale à un bailleur personne physique. Ainsi, lorsque le logement est loué vide à titre de résidence principale, le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans.

Cette règle est identique à celle applicable aux propriétaires particuliers et aux bailleurs en indivision.

À l'issue des trois ans, si aucune des parties ne manifeste sa volonté d'y mettre fin dans les conditions prévues par la loi, le bail est reconduit automatiquement pour une nouvelle période de trois ans. Cette reconduction tacite permet au locataire de conserver son logement sans avoir à signer un nouveau contrat.

Le bail peut également être renouvelé par un nouveau contrat, notamment lorsque les parties souhaitent modifier certaines clauses, dans le respect des règles fixées par la loi.

Dans certains cas très particuliers, un bail d'une durée comprise entre un et trois ans peut être conclu par un bailleur assimilé à une personne physique, donc également par une SCI familiale.

Cette possibilité est prévue lorsque le bailleur sait, dès la signature du contrat, qu'il devra récupérer le logement pour un événement précis d'ordre professionnel ou familial. Par exemple, si un enfant doit reprendre le logement à l'issue de ses études ou en cas de mutation professionnelle.

Le contrat doit impérativement mentionner :

• le motif justifiant cette durée réduite ;
• l'événement qui permettra la reprise du logement.

Si l'événement ne se produit finalement pas, le bail est automatiquement porté à une durée de trois ans.

Les SCI non familiales sont considérées comme des personnes morales. Elles sont donc soumises aux dispositions de l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ce cas, le bail d'habitation vide est conclu pour une durée minimale de six ans.

Cette durée s'applique également lors de la reconduction tacite ou du renouvellement du contrat. Là encore, il s'agit d'une durée minimale : rien n'empêche le bailleur et le locataire de convenir d'un bail plus long.

Cette différence de traitement vise à renforcer la stabilité des locataires lorsque le propriétaire est une personne morale.

À l'échéance du contrat, plusieurs situations sont possibles. Si aucune des parties ne donne congé dans les délais légaux :

• le bail d'une SCI familiale est reconduit pour trois ans ;
• le bail d'une SCI non familiale est reconduit pour six ans.

Le locataire conserve ainsi les mêmes droits et obligations, sauf modification expressément prévue dans le cadre d'un renouvellement conforme aux dispositions de la loi.

Même si la durée du bail varie selon le type de SCI, les règles concernant le préavis du locataire restent identiques à celles applicables à tous les logements loués vides soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire peut quitter le logement à tout moment en respectant :

• un préavis de trois mois dans le cas général ;
• un préavis réduit à un mois dans les situations prévues par la loi (logement situé en zone tendue, mutation professionnelle, perte d'emploi, état de santé, attribution d'un logement social, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, etc.).

Le fait que le bailleur soit une SCI familiale ou non familiale ne modifie donc pas les droits du locataire en matière de résiliation du bail.

La durée du bail influence aussi le moment auquel le bailleur peut reprendre son logement.

À l'échéance du contrat, une SCI peut donner congé uniquement dans les cas prévus par la loi :

• pour vendre le logement ;
• pour le reprendre afin d'y loger un bénéficiaire autorisé par la loi ;
• pour un motif légitime et sérieux, notamment en cas d'impayés de loyers ou de manquements répétés du locataire à ses obligations.

Le congé doit être notifié au moins six mois avant la fin du bail pour une location vide et respecter un formalisme précis. À défaut, le bail est reconduit automatiquement pour une nouvelle période de trois ou six ans selon la nature de la SCI.

Quelle est la durée d'un bail locatif pour une SCI ?

Tout dépend de la nature de la SCI. Si le bailleur est une SCI familiale, la durée minimale du bail est de trois ans. En revanche, lorsqu'il s'agit d'une SCI non familiale, considérée comme une personne morale, le bail est conclu pour six ans minimum.

Quelle est la durée du préavis pour un locataire d'une SCI ?

Le statut de la SCI n'a aucune incidence sur le préavis du locataire. Celui-ci est de trois mois dans le cas général, mais peut être réduit à un mois dans les situations prévues par la loi, notamment en zone tendue ou en cas de mutation professionnelle.

Qui touche les loyers d'une SCI ?

Les loyers sont perçus par la SCI, qui est propriétaire du bien. Ils alimentent la trésorerie de la société et servent notamment à régler les charges, les éventuels emprunts ou les dépenses d'entretien. Les bénéfices sont ensuite répartis entre les associés selon les modalités prévues dans les statuts et le régime fiscal choisi.

Comment un bailleur SCI peut-il donner congé à son locataire ?

Une SCI peut donner congé uniquement à l'échéance du bail et pour l'un des motifs prévus par la loi : vente du logement, reprise pour y habiter (dans les conditions légales) ou motif légitime et sérieux. Le congé doit être adressé au locataire au moins six mois avant la fin du bail par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.