Comment évaluer la vétusté lors d'un état des lieux de sortie ?

Lors de l'arrivée d'un locataire dans le logement et lors de son départ, il est indispensable de réaliser un état des lieux. Cette visite du logement consiste à évaluer et scruter précisément chaque pièce, chaque élément et chaque recoin afin de définir de façon objective si l'état du logement à la sortie du locataire est conforme à l'état du logement lors de son entrée dans les lieux. Cela permet de déterminer la responsabilité du bailleur ou du locataire en cas de dégradations constatées.

Avant de procéder à l'état des lieux de sortie, il est d'ailleurs conseillé de relire l'état des lieux d'entrée. Pour cela, il faut éditer un document en double exemplaire afin que chacune des parties puisse constater et confirmer l'état du logement lors de sa signature. L'état des lieux d'entrée comme l'état des lieux de sortie doit comporter des informations obligatoires :

• La nature de l'état des lieux : entrée ou sortie.
• La date à laquelle la visite a lieu.
• L'adresse du logement.
• Le nom et l'adresse de chaque partie.
• Les relevés des compteurs individuels le cas échéant.
• Les clés permettant d'accéder au logement.
• Une description précise de chaque pièce du logement : les revêtements, les équipements, les murs, le plafond et l'état ou les particularités de chacun.
• Les deux parties doivent signer le document à l'issue de la visite.

La vétusté caractérise l'usure normale du logement, de ses revêtements et de ses équipements. Cette définition permet de la distinguer clairement des dégradations volontaires ou de la négligence du locataire.

La vétusté n'est donc pas considérée comme des dégradations. Elle est donc à la charge du bailleur, qui doit remplacer et rénover les éléments qui se sont détériorés de façon naturelle à cause du temps et de l'usage normal par le locataire. Cette distinction entre vétusté et dégradation locative repose sur l'application d'une grille précise, dont l'application garantit une répartition équitable des coûts entre le bailleur et le locataire. À ce titre, il est recommandé de prévoir la mise en place d'une grille de vétusté, qui est établie en tenant compte de la durée de vie théorique de chaque élément et équipement ainsi que des coefficients de réduction forfaitaire annuels pour ces derniers. Cette grille va ainsi permettre d'évaluer le plus justement possible le montant des réparations dont le locataire aura la charge, en déterminant la valeur résiduelle de chaque équipement au jour de son départ. Le coût des réparations liées à la vétusté reste, quant à lui, à la charge du bailleur.

La grille de vétusté ne doit cependant pas être mise en place de façon arbitraire et doit être choisie parmi celles qui ont fait l'objet d'un accord collectif. Pour avoir une pleine valeur juridique, elle doit être annexée au bail au moment de la signature. À titre d'exemple, vous pouvez vous référer à la grille de vétusté établie par le Patrimoine Locatif des Sociétés d'Ile-de-France du Groupe 3F. La valeur résiduelle d'un bien vétuste diminue ainsi chaque année selon le coefficient prévu par la grille.

À titre d'exemple : si vous devez envisager de refaire la peinture dans le logement et que l'on tient compte de cette grille de vétusté, l'abattement est de 14 % par année d'occupation du logement par le locataire. Un locataire qui resterait 5 ans dans le logement apporterait donc une usure normale totale de 70 %. Si le bailleur évalue le montant des travaux à 2 000 € (qu'il doit justifier par un devis), le locataire aura donc à sa charge 2 000 € moins 70 %, soit 600 €.

Au-delà de la seule vétusté, certaines menues réparations restent à la charge du locataire pendant toute la durée du bail, indépendamment de l'usure normale du logement : remplacement de joints, entretien courant de la robinetterie, changement d'un fusible. L'application de cette règle ne dépend donc pas uniquement de l'ancienneté de l'équipement, mais aussi de son utilisation normale ou excessive par le locataire. Cette frontière entre menues réparations, vétusté et dégradation est une source fréquente de litiges lors de l'état des lieux de sortie : mieux vaut donc bien la comprendre avant la visite.

Si le bailleur constate des dégradations dans le logement au moment de l'état des lieux de sortie et qu’elles ne sont manifestement pas dues à l'usure normale des éléments, il est important dans un premier temps de les relever de façon précise sur le document d’état des lieux. Il est ensuite impératif de matérialiser ces dégradations par des photos qui permettent de comparer de façon précise l'état du logement ou des équipements à l'entrée et à la sortie du locataire. Un trou dans une porte, une moquette tachée ou des plinthes abîmées doivent ainsi être photographiés sous plusieurs angles. En cas de détérioration constatée, un chiffrage précis doit être établi.

Pour évaluer le montant des réparations engendrées par les dégradations constatées, il faut calculer la différence entre la valeur de remplacement à neuf et la valeur résiduelle de l'élément compte tenu de son usure normale.

Notez que vous pouvez faire appel à un spécialiste indépendant, expert en chiffrage de dégradations, qui pourra évaluer de façon précise le montant des réparations à effectuer et qui saura reconnaître un élément vétuste d'un élément dégradé du fait de la négligence du locataire. Ce résumé chiffré constitue une preuve utile en cas de désaccord, tout comme les photos annexées à l'état des lieux, qui facilitent grandement la justification des retenues.

Les sommes retenues par le bailleur sur le dépôt de garantie doivent être justifiées par des preuves précises : devis, factures ou constat détaillé lors de l'état des lieux de sortie. La loi encadre strictement les délais de restitution de ce dépôt : 

• un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée ;
• deux mois lorsqu'une retenue est envisagée pour dégradation ou dette locative.

Ces délais s'appliquent dès la remise des clés lors de l'état des lieux de sortie. La loi ALUR a par ailleurs renforcé l'encadrement de l'état des lieux et de la prise en compte de la vétusté, notamment via le recours à des grilles de vétusté agréées. Passé le délai légal, le bailleur s'expose à des pénalités financières.

Pour toute retenue, le bailleur doit fournir au locataire les justificatifs correspondants (devis ou factures), sur simple demande ou de façon spontanée avec l'accusé de réception de la restitution partielle du dépôt de garantie. Sans ce document, la retenue peut être contestée par le locataire.

La grille de vétusté a été mise en place pour limiter le nombre de litiges concernant l'état du logement à la sortie du locataire, et donner ainsi des repères aux deux parties. Cependant, des conflits peuvent encore survenir lorsque les deux parties ne sont pas d'accord quant à l'origine des détériorations d'un ou plusieurs éléments. Le bailleur peut ainsi invoquer des dégradations volontaires et demander au locataire le paiement des réparations à engager, tandis que le locataire invoque l'usure normale et refuse de participer au remboursement des dégradations.

Lorsque le bailleur estime que le locataire est redevable d'une dette locative en rapport avec des éléments détériorés et que le locataire ne consent pas à participer aux réparations, il doit alors saisir le juge afin que ce dernier diligente une expertise. S'il constate qu'il s'agit de dégradations relevant de la négligence, le juge peut alors ordonner au locataire le paiement d'un montant permettant la mise en place des réparations.

Si le locataire a réellement été responsable d'une dégradation dans le logement, mais qu'il a spontanément réparé son méfait ou remplacé l'élément détérioré, il peut simplement en informer le bailleur et n'aura pas à participer une seconde fois aux réparations.

Pour limiter les risques de litige, quelques réflexes simples permettent d'aborder l'état des lieux de sortie plus sereinement : vérifier l'état général de chaque pièce avant la visite (murs unis sans trou ni fissure, sols et plinthes propres, parquet non rayé, moquette non tachée), rassembler les factures d'entretien ou de réparation déjà réalisées, et prendre des photos datées de chaque pièce et des équipements sanitaires. Une description précise et une comparaison méthodique avec l'état des lieux d'entrée facilitent grandement la gestion de cette étape, aussi bien pour le locataire que pour le bailleur.