Les copropriétés sont fondées sur la division d’immeuble en parties privatives et communes et sur le paiement de charges communes par l’ensemble des copropriétaires. Cependant, certains copropriétaires peuvent être amenés à rencontrer des difficultés de paiement de ces charges.
Il est difficile de différer le paiement des charges de copropriété
La jurisprudence considère qu’en cas de retard dans le paiement des charges, le copropriétaire débiteur ne peut pas bénéficier de délais de paiement fondés sur l’article 1343-5 du code civil. Cet article permet pour d’autres types de dettes, d’obtenir en justice un report ou échelonnement du paiement dans la limite de 2 ans.
Cependant, lorsqu’une décision concernant des travaux n’a pas reçu un vote favorable par un copropriétaire, celui-ci peut exiger de régler les charges correspondantes de manière différée. Il pourra payer les charges en question « par annuités égales au dixième de leur part ». Cela permet au copropriétaire d’échelonner le paiement sur une longue période.
Lorsqu’un copropriétaire souhaite bénéficier de l’assouplissement du paiement de ces charges spécifiques, il doit impérativement notifier sa décision au syndic dans le délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale.
La Cour de cassation considère que l’annulation d’assemblée générale est sans influence sur l’obligation pesant sur les copropriétaires de régler les charges qui résultent du règlement de copropriété.
Le paiement des charges de copropriété est impératif
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de payer des charges relatives aux dépenses collectives effectuées dans l’intérêt commun de la copropriété. Ils doivent y contribuer de manière proportionnelle aux valeurs des parties privatives comprises dans leurs lots. Dès lors que les comptes ont été approuvés, les copropriétaires deviennent débiteurs de leur quotes-parts de charge.
La Cour de cassation rappelle que l’obligation de payer les charges de copropriété est d’ordre public et qu’aucune clause du règlement de copropriété, ni aucune décision d’assemblée générale ou d’autres documents ne peuvent méconnaitre le principe de l’égalité des copropriétaires devant les charges. Ainsi, aucun lot ne peut être dispensé de participer aux dépenses, et ce même partiellement.
Ce n’est que lorsque la situation particulière d’un lot qui ne peut matériellement retirer aucun avantage ni aucune utilité objective d’une partie commune que ce lot peut être dispensé du paiement des charges qui seront imputées sur d’autres lots.
- Articles 10 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 n°65-557
- Arrêt de la Cour de cassation du 12 décembre 2001 n°00-13.824
- Arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 1972 n°71-11.519
- Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 4 décembre 1992, (Synd. copr. les Bosquets, 176 rue de Rivoli, à Paris)
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