Lors de l’achat d’un terrain, constructible ou non, il faut s’acquitter de frais de notaire. De quoi s’agit-il exactement ? Comment se décomposent ces frais ? Quelle somme aurez-vous à payer ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les frais de notaire pour l’achat d’un terrain.
Qu’appelle-t-on « frais de notaire » ?
Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires », désignent l’ensemble des sommes à verser au notaire en contrepartie de la prestation qu’il réalise. Le terme frais de notaire peut d’ailleurs prêter à confusion car si le notaire collecte des fonds, la majeure partie des sommes qu’il perçoit ne lui reviennent pas. Il ne faut donc par confondre les frais de notaire avec ses émoluments, c’est à dire la somme qu’il perçoit en tant que rémunération. Les frais d'acquisition, qui dans le cadre de l’achat d’un terrain s’élèvent à environ 7 à 8 % du prix, se décomposent en plusieurs postes :
- Les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, aussi appelés droits de mutation.
- Les débours, soit les frais nécessaires à la réalisation de différentes démarches (demande de certificat d’urbanisme, état de situation hypothécaire...).
- Les honoraires et émoluments correspondant à la rémunération effective du notaire.
Décomposition des frais de notaire pour l’achat d’un terrain
Prenons par exemple le cas de l’achat d’un terrain d’une valeur de 80 000 € dans les Deux-Sèvres (79). Les frais de notaire pour cet achat comprendront différents postes de coût.
Les émoluments du notaire
Les émoluments du notaire sont fixés légalement. Ils sont identiques sur l’ensemble du territoire et calculés via un tarif proportionnel au prix de vente du bien. Cette grille tarifaire comporte 4 tranches.
| Tranches de prix | Pourcentage à appliquer |
|---|---|
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870 % |
| De 6 501 € à 17 000 € | 1,596 % |
| De 1 7001 € à 60 000 € | 1,064 % |
| Au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
Ainsi, si nous reprenons notre exemple de l’achat d’un terrain au prix de 80 000 €, il faudra cumuler entre elles les tranches inférieures au prix du bien. Les émoluments du notaire seront donc de :
- 6 500 x 3,870 % = 251,55 €
- (17 000 – 6 501) x 1,596 % = 167,56 €
- (60 000 – 17 001) x 1,064 % = 457,51 €
- (80 000 – 60 001) x 0,799 % = 159,79 €
Soit un total de : 251,55 € + 167,56 € + 457,51 € + 159,79 € = 1 036,41 €
À cela, il convient d’ajouter les émoluments de formalités (lorsque le notaire effectue différentes démarches pour que la transaction se déroule normalement) qui sont de l’ordre de 800 €. Les émoluments du notaire plus les émoluments de formalités s’élèveront donc à 1836,41 €. Mais si vous voulez éviter de vous lancer dans de tels calculs, le plus simple reste d'estimer vos frais de notaires à l'aide d'un simulateur en ligne, comme e-immobilier.credit-agricole.fr
Les taxes
Il s’agit ici de la part la plus importante des frais d’acquisition. Cela correspond aux sommes perçues par le fisc via le notaire. Elles s’établissent comme suit :
- Les droits de mutation
Ils sont de 5,80665 % du prix de vente. Ce taux est en vigueur dans la majorité des départements. Les départements appliquant un autre taux à 5,09006 % sont l’Indre (36), l’Isère (38), le Morbihan (56) et Mayotte (976). Ainsi les droits de mutation se déterminent via un calcul simple. Il suffit de multiplier le prix d’acquisition du terrain par le pourcentage en vigueur dans le département.
Par exemple, pour un terrain à 80 000 € dans les Deux-Sèvres, les droits de mutation s’élèveront à 80 000 € x 5,80665 %, soit un total de 4 645,32 €.
- La contribution de sécurité immobilière
Aussi appelée formalité fusionnée, elle est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €. Cette taxe est liée à l’enregistrement des actes dits « authentiques », notamment l’enregistrement du bien par le conservateur des hypothèques et la rémunération du service de publicité foncière. Dans notre exemple, elle s’élèvera à 80 000 € x 0,10 % = 80 €.
- La TVA sur les émoluments du notaire
Il s’agit de la TVA au taux normal de 20 % soit dans notre cas, 1836,41 € x 0,20 = 367,28 €. Ainsi, pour l’achat d’un terrain au prix de 80 000 € dans les Deux-Sèvres, les taxes représenteront au sein des frais d’acquisition un total de 4645,32 € + 80 € + 367,28 € = 5092,60 €.
Les frais de débours
Les frais de débours sont les sommes déboursées par le notaire auprès de divers tiers. Pour l’achat d’un terrain, le notaire devra, par exemple, demander un certificat d’urbanisme, que ces frais serviront à rembourser. Ils représentent 1 % du prix total du terrain, soit dans notre cas environ 800 €.
On aura donc, pour l’achat d’un terrain d’une valeur de 80 000 €, les frais de notaire suivants : 1 836,41 € (émoluments du notaire) + 800 € (débours) + 5 092,60 € (taxes), soit un total de 7 729,01 €. Ici la totalité des frais représentent environ 9,6 % du prix d’acquisition du terrain dont 76 % sont destinés au Trésor Public.
Terrain constructible ou non : quelle différence pour les frais de notaire ?
Les différences sont déterminées en fonction du type de vendeur (particulier ou professionnel assujetti à la TVA) et peuvent influer sur le taux des droits de mutation. Explications.
- Cas d’une transaction entre particuliers
Constructible ou non, le cas de la vente d’un terrain entre particuliers répond à une règle unique : pas de TVA, car les particuliers n’y sont pas assujettis. Le montant de la transaction n’y sera pas soumis et les frais de notaire seront donc ceux vus plus haut.
- Cas d’un terrain constructible vendu par un professionnel
Ici deux cas de figure sont possibles :
Premier cas. Si le vendeur avait acheté le terrain à une personne non-assujettie à TVA, comme un particulier par exemple, on sera alors dans le cas de figure d’une « TVA sur la marge ». Le professionnel vendeur devra ainsi reverser la TVA en fonction du montant de sa marge. Ainsi, si le vendeur a acquis le terrain pour 60 000 € et vous le revend 80 000 €, il devra appliquer le taux de 20 % de TVA sur le montant de sa marge, c'est à dire sur 20 000 €. Le vendeur devra donc verser 4 000 € de TVA à l'État.
Second cas. Si le vendeur avait acheté le terrain à un assujetti à la TVA, la TVA sera appliquée sur le prix total de la transaction. Dans ce cas, les droits de mutation redevables par l’acheteur seront réduits à 0,715 %.
- Cas d’un terrain non constructible vendu par un professionnel
Les terrains non constructibles ne sont pas soumis à la TVA, qu’ils soient cédés par un professionnel ou un particulier. Les droits de mutation restent eux au taux de 5,80 %.
Lors de l’achat d’un terrain, les frais de notaire sont usuellement acquittés par l’acheteur. Cependant, il peut arriver que le prix négocié par l’acheteur soit ce que l’on appelle un « acte en main ». Dans ce cas, bien plus rare, c’est au vendeur de s’acquitter des frais de notaire.
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