Crédit immobilier : pourquoi un apport personnel est indispensable ?

Qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est le montant que l’emprunteur est en mesure d'investir afin de contribuer à financer son projet d’achat immobilier. Ces liquidités peuvent provenir de plusieurs sources : épargne, comptes courants, vente d’actions, héritage, donation... La revente d’un bien peut aussi servir à le constituer, mais dans ce cas de figure il se peut que l’emprunteur ait besoin d’avoir recours à un prêt relais le temps de vendre le bien.

À quoi sert l’apport personnel ?

En général, les organismes financiers demandent que l’apport personnel couvre a minima les frais de notaire, voire ceux des garanties (hypothèque ou caution). Les frais de notaire et de garanties sont des éléments additionnels au prix du bien et toujours présents, mais dissociés du bien en lui-même. Ainsi, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, l’organisme de prêt peut éventuellement saisir le bien immobilier et ainsi se rembourser. Si en revanche, les frais de notaire et de garanties sont financés par l’organisme de crédit, cela lui fait courir un plus grand risque. 

Votre apport initial sert donc en premier lieu à « rassurer » votre établissement bancaire. Il aidera aussi à définir le montant final qui devra vous être prêté et les calculs en découlant : durée du prêt, mensualités de remboursement, etc. In fine il peut, selon votre situation personnelle, influer sur votre prêt, soit en ayant la possibilité de relever un peu votre taux d'endettement (si votre situation le permet), soit en raccourcissant la durée du prêt par exemple. 

L’apport personnel est-il obligatoire ?

Aucune loi n’impose un apport personnel pour contracter un crédit immobilier. En théorie, un emprunt sans apport via un financement à 100 % voire « 110 % » (frais d’acquisition inclus) reste possible. Il est cependant très rare d’obtenir de telles conditions. La constitution d’un apport personnel est devenue obligatoire en pratique. La règle vaut aussi dans le cas d’un prêt relais.

Depuis 2021, les recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) encadrent plus strictement l’octroi de prêts. Les banques doivent limiter le taux d’endettement à 35 %. Elles doivent aussi favoriser les dossiers avec un apport. Dans le contexte de taux élevés et de prudence accrue du secteur bancaire, les particuliers à la recherche d’un emprunt sans apport rencontrent de grandes difficultés.

Comment calculer le montant idéal d’apport personnel ?

Les établissements bancaires exigent a minima la couverture des frais de notaire et de garantie. Les frais de notaire dans l’ancien s'élèvent à environ 7 % à 8 % du prix du bien et à environ 2 à 3 % dans le neuf. Les frais de garantie (caution, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) quant à eux s’élèvent suivant la solution retenue de 0,8 % à 2 % (hypothèque) du montant de l’achat. En fonction du type de bien, il vous faudrait donc pour couvrir les frais de votre prêt :

• Environ 10 % d’apport minimum de prêt immobilier pour un achat dans l'ancien.
• Environ 5 % pour un achat dans le neuf.

Si vous disposez d’un apport important, dépassant ces taux « d’usage », il peut être judicieux de ne pas utiliser l'apport en intégralité si vous le pouvez. En pratique la banque aura tendance à vous laisser une partie de votre apport, afin de vous laisser un matelas de sécurité (pour financer des travaux imprévus comme un ravalement de façade par exemple), surtout si la somme ne permet pas d’influer fortement sur le taux d’intérêt.  

Mais l’apport minimum au prêt immobilier ne fait pas tout. Il faut aussi prendre en compte vos revenus et votre dossier dans son ensemble, d'autant que votre taux d'effort ne doit pas dépasser 35 %. Si le ménage a contracté d’autres crédits (crédit à la consommation par exemple), cela réduira d’autant sa capacité d’emprunt, idem dans le cas du versement d’une pension alimentaire… Pour estimer votre capacité d'emprunt pour votre crédit, avec ou sans apport, le plus simple reste d'utiliser un simulateur comme e-immobilier par exemple.

Comment constituer un apport personnel de crédit immobilier ?

Un apport personnel provient le plus souvent de l’épargne disponible de l’emprunteur :

• Livret A, livret de développement durable et solidaire (LDDS).
• Plan épargne logement (PEL).
• Compte à terme.
• Assurance-vie… 

Les donations familiales constituent une autre source fréquente. Transmises dans un cadre fiscal avantageux, elles renforcent la capacité d’emprunt. 

Le déblocage anticipé de l’épargne salariale (PEE, PERCO…) reste possible dans le cadre d’une acquisition de résidence principale. Votre plan épargne retraite (PER) peut aussi être utilisé, sous conditions.

Vous manquez de liquidités ? La vente d’un bien immobilier, d’un véhicule, de valeurs mobilières peut faire la différence pour constituer votre apport personnel obligatoire. 

Vous pouvez enfin solliciter des prêts aidés : prêt à taux zéro, Action Logement… Sans constituer une épargne à proprement parler, ils réduisent le montant à financer.