Quels sont les atouts et les risques d’un prêt relais ?

Le prêt relais permet d'éviter le cumul de deux crédits

Premier avantage du prêt relais, il permet, dans le cadre d’un projet d’achat-revente, de financer l’acquisition de son futur logement sans avoir à attendre que son logement actuel soit vendu. Le prêt relais permet de répondre à la problématique de décalage de trésorerie entre le moment de la vente et celui de l’achat. En effet, il permet de ne payer qu’un crédit immobilier à la fois. Grâce au prêt relais, le propriétaire dispose d’un délai plus long pour vendre le logement qu’il occupe actuellement, tout en évitant de passer à côté d’une belle occasion immobilière à l’achat. Cela lui évite d’être contraint de revoir son prix à la baisse pour trouver un acquéreur plus rapidement. D’autre part, le prêt relais permet aussi d’éviter une location éventuelle durant la période de transition ainsi que des déménagements successifs : le vendeur déménage seulement une fois son bien actuel vendu.

Quels sont les principaux risques du prêt relais ?

Le principal risque d’un prêt relais est de ne pas trouver un acquéreur avant la fin du crédit. En effet, même si le bien n’est pas vendu, la banque peut tout à fait exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue. L’établissement prêteur peut proposer au vendeur de convertir son prêt relais en crédit immobilier classique mais les mensualités à assumer peuvent être très importantes. Le prêt relais est donc déconseillé si le logement n’est pas attractif (mauvais état général, localisation peu recherchée, etc.) et donc difficile à vendre. Dans cette situation, il est préférable d’attendre la vente effective de son logement actuel pour envisager une nouvelle acquisition. Autre inconvénient du prêt relais, les taux d’intérêt sont souvent bien plus élevés que pour un crédit immobilier classique.

Comment limiter les risques d’un prêt relais ?

Pour limiter les risques attenant à un prêt relais, il est préférable de vendre son logement rapidement. Cela peut toutefois être compliqué dans certains secteurs peu recherchés. Dans ce cas, il est judicieux d’opter pour un crédit relais-rachat ou un crédit relais achat-revente pour effectuer la transaction plus sereinement. Ces formules assez méconnues permettent d’éviter de payer des mensualités trop importantes. Le prêt relais-rachat ou achat-revente offre la possibilité à l’emprunteur de faire racheter son prêt immobilier en cours par une autre banque. Cette dernière lui proposera ensuite un nouveau crédit incorporant les mensualités restantes dues de l’ancien crédit ainsi que le financement nécessaire pour le futur logement. Le crédit relais-rachat permet à l’emprunteur de profiter d’une seule mensualité au lieu de deux, ce qui n’est pas le cas avec un prêt relais classique. De plus, les mensualités pourront être ajustées en fonction de la revente du bien.

Prêt relais : comment ça fonctionne exactement ?

Le prêt relais est généralement accordé pour une courte période, de 12 à 24 mois. Son montant représente 50 à 80 % de la valeur estimée du logement mis en vente, selon la probabilité que le logement soit vendu rapidement. Plus cette probabilité est importante, plus le montant pouvant être emprunté sera conséquent. Les taux des crédits relais sont plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques. Néanmoins, si l’emprunteur a déjà signé son compromis de vente, il obtiendra souvent de meilleures conditions d’emprunt. Avec un prêt relais, l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et sa prime d’assurance. Le capital sera remboursé en fin de prêt. Précisons que le remboursement par anticipation est exempt de pénalités.

On distingue différents types de prêts relais. Un prêt relais sec est accordé lorsque la vente du bien actuel couvre en totalité le montant de la nouvelle acquisition. Pour en bénéficier, le prix du futur logement doit donc être égal ou inférieur au prix de vente du logement actuel. Si la valeur du nouveau logement est supérieure à celle de l’ancien, le prêt relais est associé à un prêt bancaire classique ou conventionné amortissable qui finance la somme restante. L’emprunteur doit donc rembourser les intérêts du prêt relais et les échéances du prêt classique. Enfin, un prêt relais avec « franchise totale » est accordé si l’échéance totale mensuelle est supérieure à la capacité d’endettement de l’emprunteur jusqu’à la vente de son bien immobilier. C’est un prêt relais sans mensualité puisque le capital et les intérêts sont remboursés à la fin du prêt.

Comment obtenir un prêt relais ?

Pour obtenir un prêt relais il faut, dans un premier temps, constituer un dossier de prêt relais auprès de différents établissements prêteurs. Ces derniers examinent le profil et les finances de l’emprunteur et prennent également en compte le montant qu'il peut espérer obtenir de la vente de son logement actuel pour décider de l’accord ou non du prêt relais. Pour obtenir un prêt relais, les conditions à réunir sont semblables à celles réclamées par les banques pour un crédit immobilier classique : stabilité professionnelle, revenus réguliers, capacité d’épargne, gestion saine de ses finances, etc. Pour monter son dossier, l’emprunteur devra fournir différents documents, notamment ses bulletins de salaire, ses derniers avis d’imposition ou encore ses relevés bancaires. Le délai d’obtention d’un prêt relais est similaire à celui d’un crédit classique, soit entre 15 et 45 jours ouvrés à partir du dépôt du dossier. Il est donc conseillé de commencer à constituer son dossier avant la signature du compromis de vente.