Le viager, un type de vente particulièrement ancien, revient sur le devant de la scène immobilière. Stanley Nahon, directeur général de Renée Costes Viager, explique les raisons de ce retour et les motivations des acquéreurs et des vendeurs.
SeLoger. Comment expliquer cette appétence au viager depuis quelques années ?
Stanley Nahon. Le viager correspond à un véritable besoin. Pour le vendeur, dans un contexte de baisse des retraites et d’augmentation des dépenses de toutes sortes, rester dans sa résidence principale tout en percevant une rente à titre de complément de revenus est une sécurité. Pour l’acquéreur, c’est aussi un placement sécurisé qu’il achète avec décote lorsque le bien est occupé. J’ajoute que cet élan va se poursuivre. En effet, le fonds Certivia, crée par la Caisse des Dépôts et des investisseurs institutionnels qui achètent des biens occupés pour permettre aux vendeurs seniors de rester dans leur logement tout en percevant une rente, donne un coup de projecteur sur le viager et va renforcer la crédibilité de cette forme de transaction.
La vente en viager est-elle bien vécue par l’entourage ?
La barrière psychologique et émotionnelle s’amenuise. Les vendeurs ne veulent plus être dépendants vis-à-vis de leurs enfants. En vendant en viager avec un bouquet, ils anticipent sur la succession puisqu’ils peuvent donner cette somme et la répartir entre leurs enfants. Et la rente leur permet de vivre mieux sans rien demander aux enfants.
Sur l’hexagone, un vendeur a-t-il les mêmes chances à Guéret, Segré ou Valençay qu’à Paris, Lyon, Marseille ?
Nous travaillons en relation étroite avec les notaires. Et la France, hors région Ile de France et Provence Alpes Côte d’Azur, représente un tiers de nos acquisitions. Bien sûr, plus le département est rural et plus la commune est petite, moins la vente en viager est facile. Mais cela suit finalement le marché classique.
La barrière psychologique et émotionnelle du viager s'amenuise.
Les ventes en viager représentent environ 1 % des transactions annuelles
Qui achète et pourquoi ?
Il existe toute une catégorie d’acheteurs. Ce peut être des jeunes qui cherchent un accès au logement par le viager libre ou qui veulent investir en profitant de la décote qu’offre le viager occupé. Ce peut être aussi de jeunes parents qui, au lieu de mettre de l’argent sur un livret ou sur un compte épargne aux noms des enfants, décident d’investir mais dans une optique socialement responsable. Ce peut être aussi des expatriés qui investissent sur le long terme et ne veulent pas s’encombrer des problèmes de gestion locative.
L’acquéreur a néanmoins une épée de Damoclès au dessus de son bien sachant qu’il ne va le récupérer, normalement, qu’au décès du vendeur.
Dans le cas du viager, l’aléa est la condition juridique de la vente et l’acquéreur y adhère dès lors qu’il choisit cette forme d’acquisition. Mais chaque forme d’investissement a son aléa.
Vaut-il mieux acheter un grand appartement ou deux petites surfaces pour mutualiser les risques ?
Tout dépend de l’objectif de l’acquéreur à savoir s’il veut transmettre son bien ou l’habiter ultérieurement. Il faut analyser ses besoins. Mais dans le cas d’un placement, la logique de mutualisation est pertinente.
La mutualisation des risques en achetant des petites surfaces est pertinente pour l'acquéreur.
Tout dépend néanmoins des raisons de son achat
Comment fixer le montant du bouquet et de la rente ?
Là encore, il n’y a pas de règle spécifique. C’est du cas par cas en fonction du besoin du vendeur. Si le vendeur cherche à transmettre une partie de cette vente, il va focaliser sur le bouquet. S’il cherche davantage des revenus et qu’il veut protéger son conjoint, il va miser sur une rente plus importante et la prendre sur deux têtes. Dans ce cas et dès l’instant où c’est inscrit dans le contrat, la rente ne prend fin qu’au décès du dernier des vivants du couple.
En cas de non paiement de la rente, que se passe-t-il ?
Tout d’abord, il faut savoir que le défaut de paiement de la rente est extrêmement rare. Chez Costes Viager, sur mille transactions, nous n’avons qu’un seul défaut de paiement. En cas de défaut, la clause résolutoire et le privilège du vendeur insérés dans l’acte de vente se mettent en action et le vendeur peut récupérer son bien.
Peut-on revendre un viager ?
Absolument. La loi l’autorise sous deux conditions. Il faut que le nouvel acheteur s’acquitte de la rente et qu’en cas de défaillance de ce dernier, le premier débirentier accepte de s’acquitter à son tour de la rente. En d’autres termes, le vendeur est codébiteur solidaire de la rente.
Costes Viager est le leader du viager en France
Avec un millier de transactions annuelles, il occupe 40 % de parts de marché. La société vient de monter, en partenariat avec les notaires, l’Institut de formation et d’expertise du viager.
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