Crédit immobilier : qu’est-ce que le taux d’usure ?

La réalisation d'un crédit immobilier est un beau projet, mais nécessite d'être encadré pour éviter le surendettement de l'emprunteur. En effet, les établissements de crédit ne sont pas libres de prêter un montant au taux qu'ils décident : un taux maximal légal encadre les taux de crédit proposés aux acquéreurs d'un bien selon leur situation. Ce taux maximal s’appelle le taux d’usure. Plus concrètement, c'est le taux annuel effectif global (TAEG) (qui regroupe le taux de base mais aussi les frais de dossier, frais de courtage, coûts d’assurance et garanties obligatoires) de l'emprunteur qui ne peut dépasser le taux d'usure. Le taux maximal proposé par un établissement de crédit pour accorder un prêt sera donc toujours inférieur au taux d'usure, fixé par la Banque de France.

Son but est simple : protéger les emprunteurs contre le risque de surendettement et, in fine, l'impossibilité de rembourser la somme empruntée, que suppose un taux de crédit trop élevé. Tout prêt immobilier proposé à un taux supérieur est considéré comme usuraire, c’est-à-dire illégal. La sanction prévue dans ce type de situation peut atteindre deux ans d’emprisonnement et/ou une amende de 300 000 €. Enfin, le taux d'usure concerne les emprunts des particuliers et des associations (crédits immobiliers classiques à taux fixe ou variable et prêts relais, crédits à la consommation, crédits travaux, découverts bancaires, etc.), mais également ceux des entreprises. Tout le monde est protégé par le taux d'usure.

Le taux d’usure est calculé sur la base des taux de crédit moyens pratiqués par les établissements bancaires. Ces taux sont augmentés d’un tiers pour tenir compte de l’ensemble des profils d'emprunteurs. À noter qu'il inclut le taux d’intérêt de base (ou taux nominal), les frais de dossier, mais aussi les frais de courtage, les garanties obligatoires, et le coût de l’assurance emprunteur.

C'est la Banque de France qui est chargée de le calculer. Elle le révise tous les trimestres en fonction de l'évolution des taux globaux et en publie ensuite le montant au Journal Officiel quatre fois par an.

Le taux d'usure évolue en suivant les taux de crédit moyens pratiqués par les établissements prêteurs, il dépend donc de la conjoncture économique. Ainsi, dans un contexte d'inflation comme c'est le cas actuellement, les taux d'emprunt remontent, ce qui fait mécaniquement augmenter le taux d'usure. Au contraire, lorsque les prix baissent, les taux immobiliers diminuent généralement avec eux, et le taux d'usure aura tendance à suivre le même mouvement. À noter que cela vaut pour tous les types de prêt : immobiliers, à la consommation, prêts aux entreprises... Mais tous les taux d'usure ne se basent pas sur les mêmes critères.

En revanche, il évolue différemment en fonction des différents taux de crédits immobiliers. Dans le cas des crédits immobiliers à taux fixe, le taux d’usure évolue en fonction de la durée du prêt : moins de 10 ans, entre 10 et 20 ans, 20 ans et plus. Les prêts à taux variable et les prêts relais disposent, quant à eux, de leur propre taux d’usure, sans prendre en compte la durée des prêts. À titre de comparaison, le taux d'usure des prêts à la consommation dépend, lui, du montant emprunté, selon trois catégories (possédant chacune son propre taux d’usure) : inférieur ou égal à 3000 euros, compris entre 3000 et 6000 € ou supérieur à 6000 €.

Ces quinze dernières années, les taux d'usure immobiliers ont globalement baissé, allant de pair avec la baisse des taux d'emprunt moyens. En théorie, le taux d'usure fonctionne toujours de la même façon : lorsque les taux moyens augmentent, il augmente et lorsque les taux moyens diminuent, il baisse également. Mais on observe actuellement des disparités selon les durées de prêt. En effet, le taux d'usure pour les prêts de courte durée suit, comme il se doit, la remontée actuelle des taux immobiliers. Ainsi, il vient s'établir à 2,51 % pour les prêts de moins de 10 ans et à 2,43 % pour les prêts entre 10 et 20 ans en avril 2022, contre respectivement 2,44 % et 2,40 % en janvier. 

En revanche, ce n'est pas le cas pour les prêts de longue durée (plus de 20 ans), dont le taux d'usure ne remonte pas malgré la hausse des taux d'emprunt moyens. En effet, de 2,41 % en janvier, il a même diminué et est passé à 2,40 % en avril. Or, le fait que le taux d'usure ne suive pas la réalité du marché crée un « effet ciseau », qui pénalise les emprunteurs les plus fragiles. Et la situation est d'autant plus préjudiciable qu'une grande partie des prêts immobiliers sont de longue durée.

En raison de « l'effet ciseau » caractérisé par des taux immobiliers globalement en hausse mais un taux d'usure qui ne suit pas ce mouvement, il peut devenir très compliqué pour certains emprunteurs d'accéder au crédit. En cause : le profil des emprunteurs les plus fragiles, ainsi que la différence entre taux simple (ou nominal) et le TAEG. Tout d'abord, il faut rappeler que le taux de crédit immobilier, qui vous est accordé par un établissement bancaire, dépend de votre profil. Plus le profil des emprunteurs est rassurant, plus le taux qu'il leur proposera sera faible. Ainsi, le taux proposé à certains profils (seniors, métiers à risque, apport faible...) augmentera mécaniquement car ce dernier doit se prémunir contre un risque plus important de défaut de remboursement. Or, c'est le TAEG qui fait foi dans le calcul du taux d'usure que l'emprunteur ne peut pas dépasser. En plus du taux initial proposé par l'établissement bancaire (appelé taux nominal), il faudra en effet ajouter des frais de dossier, des frais de courtage, des coûts d’assurance et des garanties obligatoires : c'est ce que l'on appelle le taux annuel effectif global ou TAEG.

Ainsi, si le taux nominal proposé par l'établissement prêteur n'est pas plus élevé que le taux d'usure, le TAEG peut, lui, dépasser ce taux d'usure et exclure de facto ces emprunteurs de l'accès au crédit. Pour contourner cette situation, l’emprunteur peut essayer de jouer sur les autres frais qui constituent le TAEG, mais ce n'est pas toujours suffisant... Dans ce contexte, il est donc important d'échanger avec votre conseiller bancaire. Cet expert du financement sera à même d’analyser la faisabilité de votre projet en prenant en compte tous les éléments. Son savoir-faire permettra ainsi de garantir le succès de votre projet, malgré une conjoncture parfois complexe.