Les clés pour investir dans l'immobilier locatif à Marseille en 2022

Classée deuxième commune la plus peuplée de France et capitale de la région PACA, la cité phocéenne est l'un des principaux pôles économiques de la partie méridionale du pays. Véritable moteur du sud-est azuréen, Marseille est une ville qui peut compter sur sa situation géographique, son climat et des secteurs porteurs, notamment dans l'industrie, pour conquérir de nouveaux résidents et des investisseurs. Vous pourriez, vous aussi, vous laisser tenter par des prix de vente assez avantageux, en comparaison avec d'autres grandes villes et décider d'investir dans la pierre. À Marseille, l'investissement locatif peut vous permettre d'espérer un rendement intéressant, en tirant parti des spécificités du marché immobilier local. Des difficultés sociales continuent toutefois de marquer certains quartiers de la ville.

Située à l'embouchure du Rhône, le long du Golfe du Lion, la ville de Marseille se distingue d'abord par une situation privilégiée. Tournée vers la mer, entre l’Espagne et l’Italie, face au  Maghreb, la cité phocéenne a su tirer parti des opportunités liées au commerce et au monde maritime pour devenir une commune de près de 900 000 habitants. Elle a entretenu une activité dynamique grâce à son Grand Port Maritime (GPMM), classé numéro 1 national et numéro 5 européen.

Après une période de repli démographique au cours des années 80, le projet Euroméditerranée a permis de relancer l'économie marseillaise, par une modernisation des infrastructures et une reconversion axée vers la culture. La cité phocéenne a alors retrouvé son attractivité pour gagner 75 000 habitants depuis 1999. Le projet se poursuit aujourd'hui avec d'autres bâtiments en construction ou en prévision. La ville dispose aussi de vastes réseaux de transports en commun et de lignes de métro qui favorisent les déplacements. Avec quatre ports de plaisance, la cité phocéenne est aussi un lieu attractif pour des touristes nationaux comme étrangers.

Toutes choses étant égales par ailleurs, si Marseille est un pôle universitaire de moindre importance que Paris, Nantes ou Lille, la ville accueille tout de même quelque 50 000 étudiants chaque année, dont une bonne partie sont en quête d'un logement. Il s'agit là d'une locatèle potentielle pour qui souhaite acheter en vue de louer.

Longtemps épargnée par la flambée des prix constatée dans d'autres grandes métropoles régionales françaises, telles que Bordeaux ou Lyon, Marseille connaît une envolée de la valeur de son mètre carré depuis 5 ans (+29 %), laquelle s'est poursuivie en 2021 (+ 5 % environ). D'après les chiffres du baromètre LPI-SeLoger, le prix du mètre carré à Marseille avoisine actuellement les 3 481 €.

Les statistiques de l'immobilier à l'échelle communale révèlent de très fortes disparités selon les quartiers, avec des prix moyens qui vont de de 2 000 à 5 000 € le mètre carré. Marseille se caractérise donc par de fortes inégalités, tant en termes de revenus de ses habitants que de prix de vente. Les quartiers nord de Marseille sont très accessibles financièrement, avec prix au mètre carré qui se limite à 2 100 € dans les 3e et 15e arrondissements. Mais l'on y relève aussi un très fort taux de chômage. Celui-ci dépasse localement les 40 %.

Les plus beaux quartiers, situés au contact du Vieux-Port, sont logiquement les plus prisés. Le prix au m² dans le 7e arrondissement de Marseille est d'environ 5 061 €, ce qui fait de ce secteur (Le Pharo, Îles du Frioul) l'un des plus onéreux de la ville. Le 8e, au sud, est également cher (4 660 €/m²), tout comme le 12e, sur les reliefs à l'est, qui permet de bénéficier d'une excellente qualité de vie.

Contrairement à la plupart des grandes villes françaises, les appartements à Marseille valent moins (20 % en moyenne) au mètre carré que les maisons. Un appartement type à Marseille affiche 3 400 €/m², soit un peu moins que la moyenne communale. On relève en parallèle un faible taux de studios/1 pièce parmi les logements de la ville, pour moins de 10 % de l'ensemble. En revanche, il existe une grande proportion de 2 et 3 pièces, qui composent la moitié des résidences phocéennes. Vous pouvez ainsi vous diriger soit vers des appartements de grande taille, soit vers des logements individuels d'une surface modérée, mais qui restent aptes à séduire des particuliers en quête de plus d'espace qu'à Paris, par exemple.

Si vous recherchez un bon rapport qualité/prix, le quartier de La Joliette, dans le 2e arrondissement, paraît excellent. Situé au cœur d'Euroméditerranée et près du centre-ville, l'immobilier y est nettement plus abordable que dans les 7e ou 8e arrondissements, tout en jouissant d'une bonne situation sociale et géographique.

Étant donné que près d'un Marseillais sur deux est locataire de son logement, vous ne devriez pas avoir de difficultés à louer votre bien. Sachez qu'en moyenne, le prix au mètre carré à la location à Marseille avoisine 15 €, soit 525 € de loyer mensuel pour un 35 m². Cependant, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif à Marseille afin de bénéficier d'une réduction d'impôt, par exemple, par le biais du dispositif Pinel - qui est valable pour la ville de Marseille (classée en Zone A) - sachez que vous ne pourrez pas proposer en 2022 un loyer supérieur à 13,04 € du mètre carré.