Investissement locatif : 5 conseils pour un premier achat réussi

S’informer en amont

Un investissement locatif est un projet intéressant qui ne se limite pas au fait de percevoir des loyers et de rembourser les mensualités de votre prêt. Il faut avoir en tête tous les aspects du projet. Alors afin de faire les bons choix, informez-vous sur les éléments suivants avant de vous lancer :

• Répartitions des charges entre locataire et propriétaire.
• Charges de copropriété.
• Taxe foncière.
• Frais de gestion locative.
• Lois encadrant les baux (meublés ou non-meublés, en résidence principale et secondaire, etc).

Cela vous permettra aussi d’avoir des échanges plus intéressants avec les différents acteurs (agents immobiliers, conseillers financiers…) que vous vous serez amené(e) à rencontrer durant votre projet.

Déterminer son budget

Définir le budget dont vous pouvez disposer pour cet investissement locatif est le second critère prépondérant. De ce budget dépend directement la superficie du bien que vous pourrez acquérir : du studio à l’appartement en passant par la petite maison familiale… 

Votre capacité d'emprunt se calcule en fonction du rapport entre vos revenus (professionnels, fonciers, financiers...) et vos charges (prêts à la consommation en cours, pensions alimentaires...). Il est important de définir votre apport personnel et de réaliser une simulation avec votre conseiller bancaire afin d’établir un tableau de rendement locatif. Ce dernier pourra également vous donner des conseils pour augmenter votre capacité d'emprunt. Sachant que le montant du loyer ne couvrira pas forcément les mensualités de votre crédit, pourrez-vous assumer la charge restante ? Vous sera-il possible de recourir à de la gestion locative ou cela impactera-t-il trop votre budget ? Autant de questions à se poser en amont de l'achat.

La localisation, un facteur de choix important

Il est primordial de définir vos objectifs personnels et de vous projeter avant de choisir le lieu et le type de logement dont vous ferez l'acquisition. De cette façon, vous vous assurerez que le bien convienne à vos attentes, tant actuelles que futures. Dans quelle région et dans quelle ville voulez-vous investir ? Avez-vous pour projet de vous y installer à l’avenir ? Désirez-vous récupérer le logement dans quelques années pour y loger vos enfants ?

D’autre part, un investissement locatif devant s'envisager sous l'angle de la rentabilité, le taux de vacance (période sans locataire) doit être le plus ténu possible. Votre bien doit donc attirer un maximum de locataires potentiels. Idéalement, choisissez-le dans un quartier attrayant, disposant de toutes les commodités possibles. Commerces, écoles, espaces verts sont généralement les priorités recherchées. Pour identifier ces critères, n'hésitez pas à vous projeter. Déterminez le profil de vos locataires. Par exemple, si vous louez un studio, une école à proximité n’est pas forcément un critère essentiel. En revanche, la proximité de transports en commun est un critère essentiel, aux yeux de beaucoup. Vérifiez que votre bien soit correctement desservi par les transports en commun.

Une règle simple pour un premier investissement locatif est de s’orienter vers un bien dans une ville que l’on connait.

Investir dans l’immobilier neuf ou ancien ?

Dans l’ancien, le prix au mètre carré est le plus souvent inférieur à celui du neuf mais certains travaux sont parfois nécessaires pour rendre le logement plus confortable. Les charges de copropriété peuvent aussi être élevées si d’importants travaux de rénovation sont à prévoir dans l’immeuble.

Certains dispositifs de défiscalisation peuvent vous aider :

• Le Pinel Ancien : la loi Pinel peut s’appliquer à l’immobilier ancien pour une acquisition effectuée avant le 31 décembre 2022, selon l’emplacement du bien (245 villes sont éligibles), sous condition de réhabiliter le logement (amélioration de 20 à 30 % minimum de la performance énergétique et réalisation de deux types de travaux sur un bouquet de cinq) et avec un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans.
• Le dispositif Denormandie : il est accessible pour les logements anciens dans un quartier prioritaire, situé dans l’une des 245 communes visées par le plan Action Cœur de Ville ou Opération de revitalisation du territoire. Cette défiscalisation est valable jusqu’au 31 décembre 2023.

Afin d’être éligible, il faut vous engager à louer non meublé sur une période de 6, 9 ou 12 ans, de respecter les plafonds de loyers et de ressources décidés par l’Etat et d’effectuer des travaux représentant au moins 25 % du prix total de l’opération (achat du bien + dépenses de travaux). 

Dans le neuf, il n’y a pas de travaux à envisager et les frais d’entretien des parties communes sont moindres. Par ailleurs, les performances énergétiques bien meilleures dans le neuf que dans l’ancien peuvent séduire les locataires en quête d’économie d’énergie et de sérénité.

Enfin, pour ce qui est des avantages fiscaux, le neuf n'est pas en reste. Jugez plutôt :

• Les frais de notaire sont réduits : entre 2 et 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien.
• Le dispositif Pinel actuel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 et vous permet de bénéficier de 12 % de réduction d’impôt si vous louez 6 ans, 18 % si vous louez 9 ans et 21 % si vous louez 12 ans. Les taux de réduction d’impôt seront dégressifs en 2023 et 2024.

La condition est d’acheter un appartement dans une zone du territoire éligible au dispositif. La carte des communes est disponible ici. 

Même si vous disposez d’un apport, il sera sans doute indispensable d'avoir recours à un crédit immobilier. Cela est notamment avantageux si vous êtes primo-accédant, car vous pourrez alors bénéficier de taux bas, de certains avantages fiscaux et de prêts aidés : TVA à 5,5 %, Prêt à Taux Zéro, Prêt d’Accession Sociale, Prêt Action Logement…

Pour savoir quelles aides vous sont ouvertes selon votre situation, rapprochez vous de votre conseiller bancaire. En effet, c'est celui qui connait le mieux votre profil ! Vous pourrez donc bâtir avec lui un dossier réfléchi, comportant un tableau de rendement locatif et ainsi lui montrer que vous pourrez assumer des périodes de vacance locative. Cela contribuera également à démontrer le sérieux de votre démarche et encouragera l'établissement bancaire à accéder à votre demande, voire à vous proposer un taux de crédit attractif.

Louer vide ou meublé ?

La location meublée est souvent jugée plus rentable que la location vide. En effet, les loyers sont plus élevés et la vacance locative moins risquée. Louer en meublé permet également d’attirer un plus grand nombre de locataires potentiels, notamment des étudiants, surtout dans le cas d’un studio ou d’un deux pièces. La location meublée peut aussi avoir des avantages fiscaux si vous optez pour le statut LMNP (location meublée non professionnelle).

Dans le cadre d’une location vide, les obligations du bail sont différentes et légèrement moins à l’avantage du propriétaire. Le prix du loyer sera moindre, mais les locataires seront généralement présents pour des durées plus longues. Côté fiscal : moins d’avantages qu’en LMNP, mais le suivi administratif sera aussi plus léger.

Fixer le loyer

Le montant du loyer peut être libre ou encadré, selon la commune dans laquelle se situe votre bien. Ainsi, dans certaines zones tendues où les prix des loyers sont particulièrement hauts, comme Paris ou Lyon, le gouvernement a décidé de fixer certaines contraintes : plafonnement de loyer, impossibilité d’augmenter le loyer en cas de changement de locataires. Pour connaitre ces zones, rendez-vous sur : www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Si votre bien n'est soumis à aucune de ces contraintes, il est souvent judicieux de consulter un agent immobilier qui pourra vous orienter précisément sur les prix des loyers dans le secteur.

Attention : vos loyers peuvent aussi être plafonnés du fait d'un investissement avec un dispositif fiscal comme le Pinel, par exemple.

Publier une annonce

Afin de trouver vos locataires, deux choix s’offrent à vous : chercher par vous-même ou confier cette tâche à une agence immobilière. Une fois les locataires dans les murs, vous vous retrouverez face aux mêmes choix. La première option est chronophage. La seconde vous coûtera entre 8 et 15 % du montant annuel des loyers hors taxe.

Cependant, cette seconde option n’est pas à écarter. Ses principaux avantages : elle vous déchargera de toute la gestion locative (qui prend beaucoup de temps) et dans certains cas vous pourrez déduire sa charge financière de votre imposition.

De plus, Il existe aujourd’hui des services 100 % en ligne qui vous permettent de profiter d’un service complet de gestion locative avec envoi des quittances de loyer, avis d’échéance, lettre de régularisation de charges, relances...

En location non meublée

Les revenus de location non meublée sont à déclarer en tant que revenus fonciers. Pour les revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros par an, vous êtes rattaché au régime du micro foncier et devez déclarer vos revenus sur le formulaire Cerfa n° 2042 dans la case 4BE. L’administration fiscale pratique ensuite à un abattement forfaitaire de 30 % correspondant aux charges inhérentes au bien loué.

Pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros par an, vous êtes soumis au régime fiscal réel. Revenus fonciers, charges réelles et frais sont à déclarer dans le formulaire Cerfa n° 2044.

En location meublée

Si votre recette annuelle est inférieure à 72 600 €, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC et devez porter vos recettes sur la déclaration n° 2042 dans la case 5ND. Vous obtiendrez alors un abattement forfaitaire automatique de 50 % pour frais. Vous pouvez aussi choisir le régime réel en portant le montant de vos recettes sur une déclaration professionnelle n° 3031-SD et y déduire l’ensemble de vos charges.

Si votre recette annuelle est supérieure à 72 600 €, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. Vous devez reporter le montant de vos recettes sur la déclaration professionnelle n° 2031-SD, sur laquelle vous pourrez déduire l’ensemble de vos charges.

Si vos recettes annuelles dépassent 85 500 € (plusieurs locations para-hôtelières), vous devenez assujetti à la TVA. Vous devez donc la déclarer mensuellement ou trimestriellement via le document mis en ligne par le service des impôts.