État des lieux d'entrée : que se passe-t-il en cas d'absence ?

Lorsque le locataire entre dans le logement sans qu'un état des lieux ait été réalisé par les parties, la loi prévoit qu'il est présumé avoir reçu le logement en bon état général de réparations locatives. En conséquence, il lui incombe de restituer le bien dans un état conforme, tant au niveau de la réparation que de l’entretien.  

Cependant, la preuve contraire peut être apportée. Il est, toutefois, difficile lors de la sortie de réunir des éléments de preuve des dégradations déjà présentes à l'entrée du locataire.

Ainsi, par principe, les parties doivent réaliser un état des lieux de sortie et comparer l'état du bien avec un bon état général, pour que des sommes soient prélevées valablement sur le dépôt de garantie du locataire.

Pour éviter tout litige ultérieur, l'état des lieux d'entrée doit comporter des précisions sur chaque pièce et sur les équipements du logement. Il s'agit d'un document, souvent réalisé au format PDF, qui décrit avec précision l'état des sols, des murs et des plafonds, des fenêtres et des volets, des installations électriques, du chauffage, des luminaires et de l'électroménager fourni. Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz) et le nombre de clés remis figurent également parmi les mentions obligatoires. N'oubliez pas de vérifier également l'état des volets, des fenêtres et des menuiseries, ainsi que le bon fonctionnement de tous les équipements avant la signature : cela évite bien des désaccords lors de la restitution.

Dans le cas d'une location meublée ou d'une colocation, l'inventaire doit en plus détailler les équipements mis à disposition (literie, vaisselle, mobilier), ainsi que l'état des toilettes et des sanitaires. Cette description précise, complétée par des photos datées, constitue la meilleure protection en cas de litiges ultérieurs sur l'usure normale du logement. Comparer cet état des lieux d'entrée à l'état des lieux de sortie permet ensuite de trancher facilement la plupart des désaccords.

Le cadre juridique applicable distingue la vétusté, c'est-à-dire l'usure normale liée au temps et à l'usage du logement, des dégradations imputables au locataire. Elle ne peut jamais être facturée au locataire, contrairement à une dégradation caractérisée.

Une grille de vétusté, annexée au bail, permet d'apprécier objectivement cette usure normale équipement par équipement et d'éviter tout défaut d'appréciation lors de la restitution des clés. Sans état des lieux d'entrée précis, son application devient difficile, faute de point de comparaison fiable. C'est précisément pour cette raison que l'état des lieux d'entrée doit être aussi précis que possible, et que les litiges liés à la vétusté restent l'un des points de friction les plus fréquents entre locataires et bailleurs.

Selon la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, la partie qui a empêché sa réalisation ou sa remise ne peut invoquer la présomption de remise du logement en bon état. Cela permet d'écarter le cas d'un bailleur de mauvaise foi qui aurait refusé de procéder à l'établissement de l'état des lieux.

Lorsqu'il est impossible de réaliser un état des lieux de façon amiable, chacune des parties peut faire appel à un huissier. Celui-ci dressera alors un état des lieux, dont les frais seront partagés entre bailleur et locataire, avec remise d’un exemplaire à chacun.

Lorsque cette présomption est écartée, il n'y a pas de prise en compte de l'état du bien à l'entrée tant qu'aucune partie n'en apporte des preuves. Sans justificatifs ni constat précis, il devient quasiment impossible de contester une retenue ultérieure.

En pratique, cela empêche le bailleur de justifier des retenues sur le dépôt de garantie puisqu'il ne peut pas démontrer que les dégradations constatées sont dues au locataire. Le coût d'un défaut d'état des lieux se traduit ainsi, le plus souvent, par l'impossibilité de retenir une somme sur le dépôt de garantie.

Avant toute action judiciaire, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement par le locataire ou le bailleur pour tenter de trouver un accord amiable sur les points de désaccord. Cette étape de conciliation permet, dans de nombreux cas, d'éviter des litiges coûteux et longs devant le juge des contentieux de la protection. Quelques précisions supplémentaires par écrit, transmises dès la constatation d'un désaccord, évitent bien des malentendus par la suite. Un état des lieux mal renseigné complique toujours la tâche de la commission de conciliation.

La qualité de l'établissement de l'état des lieux, à l'entrée comme à la sortie, conditionne directement la valeur juridique du document en cas de contentieux. Un document précis, daté et signé par les deux parties, accompagné d'observations détaillées en cas de désaccord, reste la meilleure garantie contre les mauvaises surprises lors de la restitution du logement.