Vous désirez louer un appartement ou une maison ? Le propriétaire vous réclamera très certainement un dépôt de garantie pour couvrir les éventuels loyers impayés ou effectuer une remise en état après votre départ. En quoi consiste-t-il ? A combien se monte ce dépôt ? Est-il récupérable ?
Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme d’argent à verser au propriétaire au moment de prendre possession d’un logement en location, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée. S’il n’est pas légalement obligatoire, il est peu probable qu’un propriétaire accepte de louer sans dépôt de garantie.
En effet, cette somme lui permettra de couvrir d’éventuels loyers impayés ou d’effectuer des réparations en cas de dégradation du lieu. Une fois versé, le dépôt de garantie ne peut être revu à la hausse en cours de bail, ni lors du renouvellement du bail. Il existe cependant deux exceptions à cette règle :
- Lorsque vous payez votre loyer à l’avance pour une période supérieure à deux mois.
- Si vous signez un bail Mobilité d’une durée de 1 à 10 mois, qui est un contrat spécifique non renouvelable, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Il ne faut pas confondre dépôt de garantie et caution !
- Le dépôt de garantie est une somme d’argent bloquée ou encaissée, au moment de la signature du contrat.
- La caution est une personne physique ou morale, stipulée dans le contrat de location, qui s’engage à payer vos éventuels loyers impayés
Dépôt de garantie : quel montant et sous quelles conditions ?
Quelle somme pour un dépôt de garantie ?
De manière générale, le dépôt de garantie est égal à un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois pour une location meublée pour les contrats de location signés depuis le 27 mars 2014. Le montant du dépôt de garantie doit être inscrit noir sur blanc dans le contrat de location et peut tout à fait être encaissé par le propriétaire immédiatement au moment de la signature du bail.
Cependant, si vos revenus ne permettent pas d’avancer une telle somme, vous avez la possibilité de vous adresser à l’organisme Action Logement ou au Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) de votre département de résidence qui aident les plus modestes à financer ce dépôt de garantie.
Qui peut vous aider à verser un dépôt de garantie ?
Action Logement peut accorder l’avance Loca-Pass® qui permet entre autre le versement de votre dépôt de garantie au propriétaire. Cette avance sans frais et sans intérêts concerne les salariés du secteur privé de moins de 30 ans, les étudiants justifiant d’un contrat à durée déterminée de trois mois minimum en cours au moment de la demande d’aide, de plusieurs CDD pour une durée cumulée de trois mois au cours des six derniers mois, d’une convention de stage d’au moins trois mois ou les étudiants boursiers de l’Etat français.
L’avance Loca-Pass®, qui ne peut excéder 1200 € quel que soit le montant du dépôt de garantie exigé, est remboursable en 25 mois (3 mois après le versement de l’avance du dépôt de garantie). Le remboursement peut aussi s’aligner sur la durée du bail. Si vous quittez votre logement avant la fin du bail, vous devrez effectuer un remboursement anticipé dans un délai maximum de 3 mois après votre départ.
Vous pouvez aussi solliciter le Fonds de Solidarité pour le Logement pour deux formes d’aides : une subvention ou un prêt à rembourser qui peut notamment servir à payer le dépôt de garantie. Ces aides tiennent compte de l’ensemble des ressources du foyer.
Et pour le propriétaire-bailleur ?
Le propriétaire qui ne peut pas exiger de dépôt de garantie à cause d’un bail Mobilité ou d’un paiement trimestriel anticipé des loyers peut bénéficier de la garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi) pour se protéger des loyers impayés. Muni du Visa de son locataire, il doit formaliser sa demande de cautionnement avant la signature du bail de location auprès de Visale. Ce cautionnement couvre toute la durée du bail dans la limite de 36 mensualités impayés dans le parc locatif privé, à condition que le loyer charges comprises ne dépasse pas 1300 € (ou 1500 € en Île-de-France).
Le dépôt de garantie est-il toujours restitué ?
Il doit être impérativement restitué par votre propriétaire si vous avez toujours réglé vos loyers et si vous avez effectué toutes les réparations à votre charge. Le délai de restitution du dépôt est en principe d’un mois, sauf désaccord avec le propriétaire où il peut aller jusqu’à 2 mois.
Toute retenue de dépôt de garantie doit être justifiée si, par exemple, le propriétaire est obligé d’effectuer des réparations. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison individuelle, l’état des lieux de sortie doit être conforme à celui d’entrée.
S’il n’est pas conforme, le montant du dépôt de garantie peut être amputé de retenues ou de provisions en fonction que vous effectuiez ou pas la remise en état.
Mais pour justifier des retenues, le propriétaire doit vous fournir un dossier avec photos à l’appui, constat d’huissier, devis, factures ou lettres de réclamation de loyers impayés restées sans réponse.
Logement en copropriété : une exception à la règle
Depuis l’entrée en vigueur de loi Alur du 24 mars 2014, le propriétaire est en droit de conserver une quote-part du dépôt de garantie d’un maximum de 20 % même si le logement restitué est en parfait état quand il est situé dans un immeuble en copropriété. Cela lui permet de pouvoir régulariser les charges après le départ du locataire.
En effet, le propriétaire doit effectuer une régularisation des charges réelles une fois par an avec le décompte précis des charges par catégories remis par le syndic de l’immeuble. La date de cet arrêté de charges ne correspond pas forcément avec la date de départ du locataire d’où cette particularité d’une conservation de 20 % du dépôt de garantie.
Dans le cas d’une location meublée, les règles sont les mêmes. Si votre propriétaire a opté pour ce que l’on appelle des charges forfaitaires, celles-ci ne donnent pas lieu à une régularisation puisqu’elles sont sensées recouvrir toutes les charges récupérables.
Si vous êtes locataire et que vous versez le dépôt de garantie en espèces, n’hésitez-pas à exiger un reçu spécifiant le montant de la somme versée au titre de dépôt de garantie.
Non-restitution du dépôt de garantie : quel recours ?
Si le propriétaire refuse de vous rendre votre dépôt de garantie dans les délais impartis sans raison valable, vous disposez de certains recours :
- En priorité, vous devez mettre en demeure le propriétaire de vous restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.
- Si malgré cette démarche, vous n’avez aucune réponse, vous pouvez engager une procédure de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation (CDC) dont dépend géographiquement votre logement en location ou auprès d’un conciliateur de justice.
- Si aucune conciliation n’est possible et que le litige est supérieur à 5 000 €, vous avez trois ans après la date à laquelle vous auriez dû récupérer votre dépôt de garantie pour saisir le juge du Tribunal d’Instance le plus proche.
En cas de restitution tardive du dépôt de garantie par votre propriétaire, sans raison valable, vous avez droit à des intérêts de retard : en général égaux à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
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