Par principe, lorsque le bailleur d’un logement loué au titre de résidence principale est une personne physique la durée du bail est de 3 ans minimum, et de 6 ans minimum lorsque le bailleur est une personne morale.
Le cas des bailleurs personnes morales
L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 le précise : Le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.
La qualité du bailleur est à considérer lors de l’entrée dans les lieux du locataire. Si en cours de bail, le propriétaire change, cela n’aura aucune incidence sur la durée du bail initial.
Lorsque le bailleur est une SCI exclusivement composée entre parents ou alliés jusqu’au 4e degré inclus, la durée du bail est de trois ans minimum et non six, bien qu’il s’agisse d’une personne morale.
La loi énonce une durée minimum
Les durées de trois ans et de six ans prévues à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 sont des minimums légaux à respecter. Il n’est pas possible de conclure un bail d’une durée inférieure à six ans lorsque le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI familiale. En revanche, il est tout à fait possible de conclure un bail pour une durée supérieure.
Par exemple, si le bailleur est une SARL, le bail peut être conclu pour sept ans, mais pas pour cinq ans.
Si aucun congé n’est délivré par l’une ou l’autre des parties, le bail est tacitement reconduit pour une durée identique à celle du bail initial.
Articles 10 et 13 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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