Tout savoir sur le droit de visite du bailleur qui met en vente un logement occupé

Le propriétaire d’un logement mis en location peut le vendre à tout moment. Le bail contient généralement une clause indiquant que le propriétaire-bailleur, ou l’agence immobilière à qui il a délégué la gestion locative, dispose d'un droit de visite lorsque le logement est mis en vente ou lorsque le locataire donne son préavis (congé). Ces visites ont pour but la vente ou la remise en location du logement.

Conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les conditions de ces visites (jours et heures) doivent être fixées d'un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Les visites ne peuvent pas avoir lieu un jour férié ou le dimanche, ni dépasser 2 heures les jours ouvrables. Si le locataire autorise le propriétaire à visiter le logement en son absence, il vaut mieux que cet accord soit formulé par écrit pour éviter tout litige.

Selon la loi, le locataire ne peut pas refuser une visite à son propriétaire dans le cadre de la vente du logement, sauf si elle a lieu un dimanche ou un jour férié, ou si 2 heures de visite ont déjà été effectuées le même jour. Il peut également refuser une visite si le créneau horaire est manifestement indécent. En dehors de ces cas précis, le locataire n'a pas d'autre choix que d'accepter la visite de son propriétaire. Néanmoins, ce dernier ne peut pas le contraindre à être présent, ni l’obliger à lui laisser les clés pour visiter le bien en son absence.

S’il pénètre dans le logement sans l’accord du locataire, le propriétaire commet une violation de domicile et une atteinte à la vie privée, l’exposant à 15 000 € d’amende. A contrario, si son locataire refuse qu’il visite le logement pour le vendre, le propriétaire peut envoyer une lettre recommandée avec avis de réception au locataire. Sans réponse ou en cas de réponse négative, le propriétaire pourra saisir le tribunal d'instance pour obtenir une injonction.

Si le locataire ne peut pas interdire à son propriétaire de visiter le logement s’il souhaite le mettre en vente, il dispose d’un droit de préemption qui lui donne la priorité sur l'achat du bien qu'il occupe. Concrètement, le propriétaire doit obligatoirement présenter une offre de vente à son locataire avant de proposer son bien à d'autres acheteurs. Le locataire dispose d'un délai légal de 2 mois pour communiquer sa décision. Le propriétaire peut toutefois organiser des visites avec d’autres acquéreurs en attendant que le locataire fasse connaître ses intentions.

Si le locataire n'accepte pas l'offre soumise par le propriétaire, son droit de préemption prend fin. Toutefois, si le prix de vente évolue par la suite, le propriétaire doit en informer son locataire par courrier. Dans ce cas, le locataire redevient prioritaire pour l'acquisition du logement. Enfin, il est à noter que seul le locataire d'un bien loué vide dispose d'un droit de préemption. Dans le cas d'une location meublée, aucune priorité n'est accordée au locataire occupant.