Transformer un ancien corps de ferme en habitation : les 3 erreurs à ne pas commettre

L’erreur la plus fréquemment commise par les personnes désirant réhabiliter une grange ou un ancien corps de ferme consiste à ne pas prêter assez attention aux étapes administratives et aux règles d’urbanisme locales concernant ce type de projets immobiliers. Une fois la grange de vos rêves dénichée, il est essentiel de vous renseigner sur les règles d’urbanisme de la commune, en consultant le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Cela vous permettra de vérifier que le bâtiment se situe bien en zone constructible. Le PLU peut également préciser le type de modification possible, en fonction de la nature du terrain ou de la politique de la ville en matière d’urbanisme.

En effet, une grange conserve sa destination d’usage agricole même si elle est restée inutilisée pendant plusieurs années. Il est donc indispensable de demander son changement de destination pour la transformer en habitation. Une mairie peut tout à fait décider, par arrêté municipal, qu’un changement de destination n’est pas autorisé. Or, ce changement administratif et fiscal est primordial pour obtenir le permis de construire. C’est pour cette raison qu’il est indispensable de faire ces différentes démarches, validant ou non la faisabilité de votre projet, avant de vous engager en signant un compromis de vente.

S’il peut être tentant de transformer un ancien corps de ferme ou une grange en habitation par vos propres moyens pour faire des économies, il est toutefois vivement conseillé de vous faire accompagner par des professionnels du bâtiment (architecte, artisans…) pour ce type de projet. Charpente, toiture, électricité, maçonnerie, chauffage… transformer une grange ou un ancien corps de ferme en logement revient presque à repartir de zéro, ce qui nécessite une maîtrise parfaite de plusieurs corps de métiers ainsi que de bonnes connaissances en matière d’urbanisme. En vous lançant seul dans ce type de travaux, vous prenez le risque de mal évaluer vos besoins, de ne pas choisir les matériaux adaptés à la structure, de bloquer sur des points techniques, de prendre du retard et de créer des malfaçons, venant mettre à mal votre projet.

Au contraire, en confiant votre projet à un architecte ou à une entreprise générale du bâtiment (EGB), vous bénéficierez de l’expertise du professionnel, qui vous accompagnera de l’évaluation des travaux à leur réalisation, en passant par la coordination des différents corps de métiers et les différentes démarches administratives (dossiers de permis de construire et de viabilisation du terrain). Enfin, recourir à un professionnel vous permettra d’exploiter au mieux les volumes et potentiels du bien atypique dont vous avez fait l’acquisition.

Dans le cadre de la transformation d’une grange ou d'un ancien corps de ferme en habitation, la troisième erreur la plus courante consiste à sous-estimer le coût total de votre projet. Cela s’explique simplement par le fait que racheter une grange pour la réhabiliter, c’est faire un grand saut dans l’inconnu. Avec ce type de projet, il est très facile d’oublier certains postes de dépenses et/ou frais cachés. Au moment d’établir votre budget, il est donc fortement conseillé de prévoir une marge d’erreur pour ne pas être pris de court et être contraint de mettre votre chantier sur pause suite à des dépenses imprévues survenant en cours de route. Partez du principe que la rénovation de votre grange peut vous coûter entre 500 et 2 000 euros du mètre carré (hors coûts de viabilisation du terrain), selon l’état du bien et la complexité du chantier.

Pour ajuster votre budget, demandez des devis à plusieurs artisans pour vos différents postes de dépenses. L’idéal reste de confier votre projet à un architecte ou à une société du bâtiment spécialisée dans la rénovation, qui sera à même de donner une estimation précise et fiable du coût total des travaux nécessaires pour transformer votre bâtiment à vocation agricole en maison.