La mise en location d'un logement meublé impose la signature d'un bail d'habitation spécifique, dont les règles diffèrent en de nombreux points de celles d'un bail de location vide. En tant que bailleur, vous êtes tenu de veiller au respect des obligations d'assurance de votre locataire. Il vous appartient également de vérifier la nécessité de garantir votre propre responsabilité de propriétaire. Enfin, chacune des parties reste libre de juger de l'opportunité de compléter ces assurances obligatoires par des garanties facultatives destinées à assurer ses biens respectifs.
Le locataire doit garantir sa responsabilité locative
Le locataire d'un logement meublé répond, pendant toute la durée du bail, des dommages causés à l'immeuble occupé et au mobilier fourni. Il est en conséquence soumis à l'obligation de souscrire une assurance garantissant les conséquences pécuniaires de sa responsabilité vis-à-vis du propriétaire du fait des dommages matériels causés aux biens donnés en location. La garantie des risques locatifs a ainsi pour objet de mettre à la charge de l'assureur les dommages occasionnés suite à un dégât des eaux, une explosion, ou à un incendie ayant pris naissance dans les locaux loués. Les dégâts causés dans ces circonstances pouvant s'étendre aux habitations proches, cette garantie obligatoire est de fait généralement assortie dans les contrats d'assurance d'une garantie facultative, recours des voisins et des tiers. Elle vient en complément indispensable pour couvrir les dommages matériels, immatériels et corporels qui pourraient leur être occasionnés en conséquence d'un sinistre de même nature imputable à la responsabilité du locataire.
En cas de défaut d'assurance de votre locataire, la loi vous autorise à souscrire une assurance pour son compte, limitée à la couverture de sa responsabilité locative. Vous pouvez alors lui répercuter le montant de la prime en appliquant une majoration jusqu'à 10 % comme dédommagement des démarches effectuées.
Cette obligation d'assurance s'applique à tous les occupants louant un logement à titre de résidence principale. Selon cette définition, les seules exceptions concernent :
- Les locations meublées pendant une période inférieure à 8 mois.
- Les résidences secondaires.
- Les logements de fonction et les logements-foyers.
Le bailleur a l'obligation d'assurer un logement en copropriété
Propriétaire d'une maison individuelle, vous n'êtes légalement pas contraint de vous assurer, que vous l'occupiez ou que vous la louiez. Il est cependant vivement recommandé, pour prévenir le risque de devoir assumer financièrement l'indemnisation d'éventuels préjudices causés à autrui, de souscrire une garantie responsabilité civile. Si votre logement se situe dans une copropriété, l'assurance responsabilité civile devient obligatoire afin de couvrir les potentiels dommages occasionnés aux voisins et aux tiers par un accident provoqué par votre bien immobilier ou ses aménagements. En votre qualité de bailleur, sa portée est étendue vis-à-vis de vos locataires à la responsabilité vous incombant en cas de sinistre, résultant d'un manque d'entretien ou d'un vice de construction.
Évaluez la pertinence de souscrire un contrat multirisque
Si seule la garantie responsabilité civile s'avère ainsi obligatoire pour le bailleur comme pour l'occupant d'une location meublée, tous deux conservent la possibilité de compléter leur couverture assurantielle en choisissant de protéger leurs biens matériels. La souscription d'un contrat multirisque répond à cet objectif en laissant à chacun le choix des garanties et de leur montant. Comme occupant d'un logement meublé, votre locataire n'a évidemment pas la nécessité d'assurer des meubles d'habitation. Il peut cependant souhaiter garantir ses effets personnels, vêtements, objets de loisir, équipements informatiques et audiovisuels… Son contrat d'assurance multirisque lui permet alors d'être indemnisé pour la valeur estimée de ces biens en cas de pertes ou dommages causés par un événement garanti : incendie et explosion, dégât des eaux ou vol. Pour un propriétaire, il est réellement indispensable de compléter ses assurances de responsabilités par des garanties de dommages aux biens afin d'assurer la protection de son patrimoine. Un contrat multirisque conçu pour le propriétaire bailleur d'un logement en meublé assure, pour leur valeur respective, autant son bien immobilier que ses aménagements et son contenu mobilier en cas de sinistre garanti.
En cas de location meublée, lorsque le propriétaire assure dans son contrat le contenu mobilier, sa garantie responsabilité civile est étendue aux dommages causés au locataire par les objets mobiliers garnissant les locaux loués.
Le cas particulier de la location meublée saisonnière
Aucune obligation n'existe pour l'assurance d'un meublé de tourisme destiné à la location saisonnière. C'est donc le contrat de location qui va déterminer qui, du propriétaire ou du locataire, est chargé de prendre en charge la souscription des risques locatifs. La solution la plus simple consiste, pour le propriétaire non occupant, à souscrire un contrat multirisque adapté comportant la clause spécifique « pour le compte de qui il appartient ». Les garanties sont ainsi acquises pour chacun des locataires se succédant dans le logement. Dans le cadre d'une copropriété, le propriétaire remplit aussi ses obligations de responsabilités tout en assurant la protection de ses biens propres.
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