Canapé en location meublée : est-il vraiment obligatoire ?

La location d'un logement meublé implique la mise à disposition par le propriétaire d'un ensemble de meubles et d'équipements nécessaires à la vie quotidienne du locataire. Les baux de location meublée ont généralement une durée relativement courte (un an), mais peuvent être reconduits.

La liste des équipements obligatoires dans une location meublée est fixée par le décret n° 215-981 du 31 juillet 2015. Un logement meublé doit impérativement inclure au minimum les éléments suivants :

• une literie avec couette, comprenant un matelas en bon état et une couverture,
• des volets ou des rideaux dans les chambres,
• des plaques de cuisson,
• un four ou un four à micro-ondes,
• un congélateur ou un réfrigérateur doté d'un compartiment à congélation du réfrigérateur avec une température maximale de -6 °C,
• de la vaisselle en quantité suffisante,
• des ustensiles de cuisine, dont au moins une casserole et une poêle,
• une table,
• des chaises ou des sièges en nombre suffisant pour les occupants,
• des étagères de rangement,
• des luminaires, y compris un plafonnier dans les pièces principales,
• et du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (un aspirateur en cas de moquette, un balai et une serpillière pour le carrelage, etc.)

L'objectif est de permettre au locataire de disposer de tout le matériel essentiel pour vivre convenablement dans le logement et de pouvoir y dormir et y manger. Le non-respect de cette liste de meubles peut conduire un juge à requalifier le bail d'un logement meublé en bail de logement vide.

Le canapé est absent des éléments de la liste donnée ci-dessus. En effet, dans le cadre d'une location meublée, le canapé est un élément facultatif dans la vie courante, tout comme l'électroménager de confort (machine à café, four à micro-ondes en plus du four classique) ou la télévision. Néanmoins, en installer un peut être un atout convaincant lors des visites des potentiels locataires. Cette attention prouve que le bailleur a à cœur de rendre le logement accueillant et confortable.

Le choix du canapé dépend avant tout de la surface et de l'usage du logement. Chaque pièce à vivre mérite un mobilier adapté à sa taille. Dans un studio ou un T2, où chaque studio compte le moindre mètre carré, un canapé convertible ou un canapé-lit permet de gagner de la place tout en offrant une solution de couchage d'appoint pour un visiteur de passage. Dans un T3 ou un logement plus spacieux, un canapé fixe ou des canapés d'angle offrent davantage de confort d'assise et de rangements intégrés.

Quelques critères pratiques permettent d'éviter les pièges les plus courants : privilégier une assise ferme et un matelas de qualité pour le couchage d'appoint, vérifier la solidité du mécanisme d'un canapé-lit et de sa literie intégrée, et prévoir des oreillers et coussins adaptés. Un tissu déhoussable facilite l'entretien face aux petits accidents du quotidien.

Pour un propriétaire relevant du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), l'achat d'un canapé ou d'autres meubles facultatifs peut faire l'objet d'un amortissement comptable, réparti sur plusieurs années plutôt que déduit en une seule fois. Cet amortissement s'ajoute à celui du mobilier obligatoire et permet de réduire la base imposable des revenus tirés de la location meublée.

Le même principe s'applique à un aspirateur ou à tout autre équipement facultatif acheté par le bailleur. En pratique, mieux vaut conserver les factures d'achat. Elles serviront de référence à la sortie du locataire, en cas de litige sur l'état du mobilier. La règle est la même pour tous les meubles, obligatoires ou non. C'est la grille de vétusté ou, à défaut, le prix d'un article neuf équivalent qui sert de base au calcul d'une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie.

À l'entrée dans le logement, lors de l'état des lieux, un inventaire détaillé doit être effectué. Nous vous conseillons alors vivement de préciser au maximum l'état de chaque meuble et élément et, si possible, de faire quelques photos.

À la sortie, un second inventaire sera réalisé pour s'assurer de l'intégrité du mobilier. Le locataire a l'obligation de restituer l'ensemble du mobilier listé. En cas de dégradation, de perte ou de vol, il est tenu de remplacer l'élément endommagé par un équivalent.

Dans le cas contraire, le propriétaire a alors la possibilité de retenir la somme nécessaire au remplacement sur le montant de la caution, c'est-à-dire du dépôt de garantie. Pour cette compensation, c'est le coût du neuf qui est retenu, sans tenir compte de la vétusté, en vertu de l'article 7-c de la loi du 6 juillet 1989. En revanche, si le meuble est effectivement changé, le propriétaire doit l'accepter, même si le modèle diffère.

Cette disposition précise que le locataire doit répondre des dégradations et des pertes survenues pendant la durée du contrat de location, à moins de prouver qu'elles sont dues :

• à la force majeure,
• à la faute du bailleur,
• ou à l'action d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Si le locataire refuse catégoriquement l'un des meubles obligatoires que le propriétaire a installés dans le logement, cela peut poser problème. En effet, en cas de conflit, le locataire peut demander une requalification du bail en location vide. Ce changement aurait pour conséquences :

• l'augmentation de la durée du bail, qui passerait de 1 an à 3 ans,
• le montant du dépôt de garantie passerait de deux mois de loyer à un mois,
• et l'imposition du propriétaire se ferait au titre des revenus fonciers plutôt qu'à celui des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Pour se prémunir contre cette éventualité, le propriétaire peut indiquer dans l'inventaire des meubles fait au moment de l'état des lieux d'entrée que le meuble en question a été refusé par le locataire. Pour se protéger au maximum, le bailleur a tout intérêt à donner le plus de précisions possible sur le mobilier concerné : dimensions, design, marque, etc. Grâce à cette précaution, il sera impossible au locataire d'utiliser ce prétexte en vue d'une requalification du bail.

Autrement, le propriétaire peut également demander au locataire d'entreposer lui-même les meubles qu'il ne veut pas garder. En cas de détérioration, ce dernier devra en assumer seul la responsabilité. Les éléments retirés seront bien sûr à replacer dans le logement avant l'état des lieux de sortie.

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