4 avantages à louer en meublé

Profiter d’une fiscalité avantageuse

C’est le statut dit de « loueur en meublé non professionnel » (LMNP) qui régit la fiscalité des propriétaires dans l’immobilier locatif meublé, si ce n’est pas leur activité principale. Chacun peut en bénéficier, à condition que les recettes locatives issues du meublé ne représentent pas plus de 50 % des revenus du foyer fiscal, ou bien que ces mêmes recettes soient inférieures à 23 000 € par an. Vous devez remplir au préalable un formulaire de déclaration de début d’activité non salariée, le Cerfa n°11921*05 téléchargeable sur www.impots.gouv.fr, dans un délai de 15 jours suivant le début de l’activité de loueur en meublé. Sur la déclaration de revenus, les loyers perçus sont inscrits dans la colonne des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options fiscales sont possibles :

1. Le régime micro-BIC vous fait bénéficier d’un abattement fiscal forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. Si vous louez en tourisme classé ou chambre d’hôte, l’abattement applicable est même de 71%.
2. Le régime réel d’imposition, dans lequel vous serez imposé sur le résultat dégagé par votre activité de loueur en meublé non professionnel.

Ce dernier mode d'imposition est bien souvent le plus avantageux car vous pouvez déduire de vos revenus le montant exact de vos charges (travaux, frais de copropriété, coût de l'emprunt, taxe foncière...) ainsi qu'une fraction de la valeur de votre bien, chaque année. Cette opération d'amortissement, qui est impossible en location vide, n'impacte pas la taxe sur la plus-value en cas de revente du bien. Grâce à elle, il est aisé de générer un déficit foncier sur plusieurs dizaines d'années pour ne plus être imposé, sans avoir à engager de frais réels tels que des travaux de rénovation. Cependant, cette option engendre des obligations comptables plus lourdes qu'avec un régime micro-BIC. Il faudra donc tenir une comptabilité et conserver l'ensemble des justificatifs liés aux loyers et aux charges du bien mis en location.

Des loyers plus élevés pour les locations meublées

Le loyer d’un bien meublé peut être aisément de 10 à 30 % plus élevé que celui d’un logement vide, en fonction du niveau des équipements proposés et de la localisation du bien. En moyenne, le prix de ce type de location a grimpé de  3 % en 2020 pour un loyer moyen en France qui se monte actuellement à 751 € mensuels, charges comprises, selon le baromètre des loyers SeLoger.

Cet avantage est flagrant en zone d'encadrement des loyers. En effet, le loyer de référence sur lequel s'appluie le plafond de loyer maximal est plus élevé pour les meublés, ce qui permet de garder un loyer plus élevé. Cela est notamment avantageux à Paris, où l'écart de prix est important : en moyenne 1 803 € charges comprises en meublé contre 1 618 € vide en mars 2021, selon le baromètre des loyers SeLoger.

Un bail de location plus souple

La durée du bail de location peut être plus courte : un an contre trois en location nue. Cette durée peut même être ramenée à neuf mois pour un bail étudiant, entre un et dix mois pour un bail mobilité. Cela permet au propriétaire une plus grande flexibilité pour éventuellement réviser le loyer, changer de locataire ou effectuer quelques travaux d’amélioration du logement entre deux locations.

Par ailleurs, vous êtes en droit de demander deux mois de loyer en dépôt de garantie, contre un mois pour un logement vide. Le préavis de départ est aussi réduit : un mois en meublé contre trois pour un logement vide. Mais en tant que bailleur, le préavis pour donner congé est de trois mois pour un bail d’un an renouvelable, contre six mois pour un bail en location nue (qui dure donc trois ans au minimum).

Une demande croissante mais quelques inconvénients

La location meublée est surtout pratiquée dans les grandes villes, où étudiants et jeunes actifs sont nombreux. Les métropoles drainent aussi une population amenée à s’installer momentanément pour des missions professionnelles, d’où l’attrait pour ce type de bien, habitable immédiatement, qui explose cette année. À tel point qu'à Paris et Bordeaux, il y a désormais plus de meublés que de logements vides. D’ailleurs, les locations meublées partent vite ! S'il peut varier du simple au double à Paris, le délai moyen de location reste de seulement 19 jours.

Les lois Alur (mars 2014) puis Macron (août 2015) ont cependant durci les conditions de location. Tout logement loué doit être « décent » : le logement doit être suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Un décret, entré en vigueur le 1er septembre 2015, fixe notamment la liste des éléments et équipements obligatoires dont doit disposer le logement : literie, volets occultants dans les chambres, plaques de cuisson, four et réfrigérateur, table et chaises, étagères, luminaires. Dans cette optique, meubler et équiper un appartement ou une maison nécessite un investissement de base, mais ce coût peut vite s'amortir selon les villes.

La gestion des équipements fournis et du mobilier vient s’ajouter à la gestion locative proprement dite. En tant que propriétaire-bailleur vous devrez intervenir en cas de panne, d’usure, de dégâts… ce qui n’est pas toujours évident quand on habite loin du bien en location. La rapidité à réagir aux différentes situations de potentiels locataires rythmera le taux d’occupation de votre bien. Par exemple, si vous mettez un T3 en location, il faut savoir s’adapter tout aussi bien aux besoins d’un célibataire souhaitant une chambre et un bureau, que de deux colocataires ou d’une famille avec enfants par exemple.

Vestalis : un service de gestion du mobilier clé en main

C’est pour minimiser tous les petits désagréments inhérents à la location meublée que Vestalis a imaginé une offre de service clé en main. Décorateurs, fournisseurs de mobilier et d'électroménager, gestion techniques des incidents et même accompagement dans les démarches administratives, cette offre vous permet de gérer les problématiques de location meublée en toute tranquillité.

En contrepartie d’un forfait fixe mensuel, tout compris et sans frais cachés, Vestalis met à la disposition des propriétaires-bailleurs et des investisseurs une équipe de décorateurs pour réaliser des propositions d’aménagement et d’ameublement sur-mesure. Le but est de mettre en valeur l’espace et de le rendre le plus fonctionnel possible. En plus de ces propositions d’aménagement, le forfait fixe mensuel englobe les coûts d’achat du mobilier et de l’électro-ménager, sans frais de montage ni d’intervention supplémentaire. Ainsi, plus besoin d’investissement initial !

Une fois la proposition d’aménagement acceptée, la livraison des meubles et de l’électro-ménager est effectuée dans les 48 heures, sans que le propriétaire n'ait besoin de se rendre sur place. Les futurs locataires n’ont ainsi plus qu’à poser leurs valises. Vestalis s’occupe aussi de la maintenance, que ce soit en cas de panne ou de remplacement de meubles cassés ou usagés. Les éventuels problèmes ou désordres liés à l’équipement ou au mobilier peuvent être simplement signalés par le locataire sans passer par le propriétaire. Une manière de louer meublé facile et en toute tranquillité. Le tout s'incrit dans une logique d'économie circulaire, puisqu'une partie du mobilier est de seconde main ou reconditionné, afin de donner une deuxième vie. Cette démarche est respectueuse de l'environnement par rapport au neuf, et permet aussi aux propriétaires de soulager leur portefeuille.