Est-il possible d'acheter seul et d'emprunter à deux ?

La première chose à savoir est que le titre de propriété d'un bien immobilier est indépendant du contrat de prêt bancaire. Il faut donc bien distinguer :

• l'acte de propriété signé chez le notaire, qui désigne le ou les acquéreurs et, en cas d'achat en indivision, précise la part de chacun ;
• l'acte de prêt immobilier signé avec la banque, qui rend les co-emprunteurs solidaires du remboursement du prêt, quel que soit leur rôle dans l'acquisition.

Le Code civil précise que la somme empruntée est destinée à l'acquisition, sans imposer de lien direct avec la propriété. Il est donc possible d'être co-emprunteur sans être co-acquéreur. À la fin du prêt, seules les personnes mentionnées sur l'acte de vente sont propriétaires du logement.

Lorsqu'un emprunteur ne dispose pas de revenus suffisants pour financer seul son projet, il peut recourir à un co-emprunteur. Cette configuration peut notamment augmenter la capacité d'emprunt, puisque les revenus des deux emprunteurs peuvent être pris en compte par l'établissement prêteur. Voici les situations les plus fréquentes.

Cas d'un couple co-emprunteur, mais pas co-acquéreur

En général, sous le régime de la communauté, un couple qui finance ensemble un bien destiné au patrimoine commun devient également co-acquéreur. Cela s'applique surtout lorsqu'il s'agit de la résidence principale. La situation peut toutefois être différente lorsque le bien est acquis dans un cadre qui relève du patrimoine propre de l'un des conjoints, selon le régime matrimonial et la nature du bien.

Il est donc possible, dans certaines situations, qu'un conjoint participe au financement sans être propriétaire du bien, lors de l'acquisition d'une résidence secondaire ou d'un local professionnel par exemple. Les modalités doivent alors être examinées au regard du régime matrimonial et du projet d'acquisition.

Co-emprunteur de son enfant : un parent comme soutien

Un parent peut également se porter co-emprunteur pour aider son enfant à financer un projet immobilier. Ses revenus peuvent alors être pris en compte par la banque pour évaluer la capacité d'emprunt. Le parent devient solidaire du remboursement du prêt, sans nécessairement figurer sur l'acte d'achat et devenir propriétaire du logement.

Un prêt souscrit à deux entraîne une obligation solidaire de remboursement : chaque co-emprunteur peut être tenu de rembourser la totalité des sommes dues à la banque, même s'il n'est pas propriétaire du bien, quel que soit son profil ou son âge.

En étant co-emprunteur sans être propriétaire, on mobilise également une partie de sa capacité d'endettement, ce qui peut compliquer l'obtention d'un futur crédit immobilier. En cas de séparation ou de désaccord entre les parties, la répartition des sommes déjà versées peut aussi donner lieu à discussion si les engagements de chacun n'ont pas été formalisés.

L'assurance de prêt immobilier pour co-emprunteurs

Avant d'accorder un prêt immobilier, la banque peut exiger une assurance emprunteur couvrant certains risques, notamment le décès et la perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).

En cas de décès d'un emprunteur, l'assurance peut prendre en charge tout ou partie du capital restant dû selon la quotité d'assurance souscrite. Cette couverture évite ainsi au survivant d'assumer seul le crédit restant. La répartition des quotités doit être adaptée à la situation et aux besoins des co-emprunteurs.

L'hypothèque sur le bien immobilier

L'hypothèque constitue une garantie prise sur le bien immobilier au bénéfice de la banque. Elle peut être utilisée en complément ou à la place d'une autre garantie, selon les conditions du prêt.

Un prêt hypothécaire protège les droits de l'autre emprunteur, surtout s'il n'est pas inscrit sur le titre de propriété. Concrètement, en cas de défaut de paiement des mensualités, la banque peut saisir le bien plutôt que de poursuivre le deuxième emprunteur.

En cas de séparation, il est possible de demander à la banque la désolidarisation de l'un des co-emprunteurs. Cette opération nécessite l'accord de l'établissement prêteur, qui vérifie notamment que les garanties et la capacité de remboursement du ou des emprunteurs restants sont suffisantes.

La banque peut refuser ou demander des garanties supplémentaires, comme une hypothèque ou une caution, et les quotités de l'assurance emprunteur peuvent également être révisées.

La réponse dépend de la situation de chaque acquéreur. Emprunter à deux peut permettre d'augmenter la capacité d'emprunt, mais implique également que chacun soit engagé vis-à-vis de la banque. Il est donc important de distinguer la propriété du bien et l'obligation de rembourser le prêt.

Il est par ailleurs possible d'acheter à deux avec un seul apport personnel. Dans ce cas, la répartition de la propriété doit être clairement définie dans l'acte notarié et tenir compte des contributions de chacun.

Pour le couple marié

L'acte notarié doit préciser la répartition de la propriété lorsque celle-ci doit être déterminée entre les acquéreurs. Il existe deux cas de figure pour les couples mariés :

• sous le régime de la communauté, si aucune mention contraire n'est explicitement faite, le couple sera automatiquement propriétaire à parts égales ;
• sous le régime de la séparation des biens, la quotité est établie proportionnellement à la contribution de chaque conjoint, apport personnel compris.

Pour le couple pacsé

Pour les couples pacsés avant le 1er janvier 2007, le régime de l'indivision est automatique. Ainsi, en cas d'apports différents, les pourcentages de propriété doivent être spécifiés dans l'acte notarié.

Pour les couples pacsés après le 1er janvier 2007, les quoteparts dépendent du régime choisi. En cas de séparation des biens, elles sont calculées en fonction des contributions ; en cas d'indivision, ce régime s'applique automatiquement si les quotités ne sont pas explicitement mentionnées dans l'acte notarié.

Pour le couple en concubinage

En union libre, il n'existe pas de régime matrimonial : lorsque le bien est acheté à deux, il est généralement détenu en indivision. Il est donc important de préciser dans l'acte notarié la part de propriété de chacun.

La création d'une SCI peut également être envisagée dans certains projets, chaque associé détenant des parts de la société selon les modalités prévues lors de sa constitution.

Le co-emprunteur non propriétaire a-t-il un droit sur le logement en cas de décision de vendre ?

Non, seul l'acte de propriété détermine qui possède le bien. C'est pourquoi il est recommandé de formaliser, dès le départ, une reconnaissance de dette ou une convention entre les parties si l'une contribue au remboursement sans être propriétaire.

Un co-emprunteur peut-il aussi jouer le rôle de garant ?

Les deux statuts sont différents : le garant s'engage à payer seulement en cas de défaillance de l'emprunteur principal, tandis que le co-emprunteur est solidaire de la dette dès la signature.