Le resserrement de l’accès au crédit représente un défi pour beaucoup de particuliers souhaitant accéder à la propriété. Le nombre de prêts accordés par les banques a chuté de 50 % entre 2020 et 2024, dans le contexte d’une remontée des taux d’intérêt. Comment un établissement prêteur évalue-t-il aujourd’hui votre niveau de risque ? Le point complet.
L’examen de vos revenus et de vos charges
Le premier élément analysé est votre taux d’endettement. Ce dernier représente la part des revenus du ménage consacrée aux charges de remboursement de tous ses crédits (immobilier, consommation…). Les banques appliquent un taux d’endettement maximal de 35 %, défini par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en 2019.
Le reste à vivre a aussi son importance. Il correspond à la somme d’argent disponible après déduction des charges de crédit et des impôts. Pour emprunter en toute sérénité, il doit impérativement couvrir les besoins essentiels de votre foyer : chauffage, nourriture, santé, transports…
La banque vérifie que ce montant respecte un minimum viable, en fonction de la composition du ménage et de sa localisation. Par exemple, un couple avec deux enfants doit avoir un reste à vivre minimum plus élevé par rapport à une personne seule.
L’examen des revenus va au-delà du simple calcul du taux d’endettement et du reste à vivre. La banque prendra en compte vos dépenses futures, liées ou non à votre projet immobilier. Cela peut inclure les travaux éventuels ou le loyer d’un logement temporaire pendant le chantier
L’attribution d’un score à votre profil personnel
Au-delà d’une approche purement financière, les banques évaluent bien sûr votre profil personnel via un procédé de scoring. Il consiste à attribuer une note globale à chaque dossier, pour mieux apprécier son niveau de risque.
Le scoring est élaboré par chaque banque selon ses propres critères et pondérations. Cependant, certains éléments sont pris en compte la plupart du temps, dont :
- le montant de l’apport personnel : plus il est important, plus le score est élevé. Un apport faible peut être considéré plus risqué par la banque. À l’inverse, un apport trop élevé peut être s’avérer moins rentable pour elle ;
- la situation professionnelle de l’emprunteur : un CDI avec une ancienneté importante ou un emploi sécurisé dans la fonction publique sont généralement mieux valorisés ;
- la durée du prêt : un crédit plus long (20 ou 25 ans) augmente mécaniquement le risque de défaut de paiement.
Le scoring a un impact direct sur les conditions d’obtention de votre prêt immobilier. Un score élevé vous permet d’espérer des taux d’intérêt plus bas, des conditions d’emprunt plus souples et des conditions d’assurance moins contraignantes. Il existe de nombreuses manières d’améliorer votre profil emprunteur pour obtenir un meilleur score.
L’analyse globale de votre dossier emprunteur par un conseiller
L’étude de vos revenus et le scoring de votre profil se basent sur des éléments impersonnels et génériques. Pour compléter cette approche, un conseiller bancaire va se pencher sur votre dossier de prêt immobilier d’une façon plus individuelle. Objectif : affiner l’évaluation de votre profil.
L’étude attentive de vos trois derniers relevés de compte, en particulier, apporte de nombreuses informations à la banque. Elle lui permet :
- de vérifier la véracité des informations fournies (revenus, charges…) ;
- d’évaluer votre gestion financière (capacité d’épargne, absence d’incidents de paiement, gestion des crédits en cours…) ;
- d’apprécier votre sens des responsabilités en tant qu’emprunteur.
L’entretien préalable à la demande de prêt peut aussi être l’occasion d’aborder, par exemple :
- vos projets d’avenir : des événements importants à venir (mariage, naissance, travaux…) peuvent impacter votre budget et influencer l’appréciation du risque par la banque ;
- votre situation familiale : la stabilité du foyer (célibataire, marié, pacsé, avec ou sans enfants…) peut être un élément positif pour le banquier ;
- vos motivations : la cohérence et la maturation de votre projet d’accession à la propriété vont aussi rassurer la banque.
Le bien immobilier lui-même, enfin, fait l’objet d’une analyse approfondie. Sa situation géographique, la proximité des commodités et des transports et son potentiel de valorisation future sont des éléments à ne pas négliger – tout comme la surface, l’état du bien, la présence d’un extérieur, le type de construction.
L’obtention d’un prêt immobilier en 2024 demande une préparation minutieuse et un profil rassurant. Apport personnel, situation professionnelle, gestion financière sont autant de clés pour concrétiser votre rêve immobilier.
À retenir
- Favorisez un apport personnel conséquent et stabilisez votre situation professionnelle pour un score optimal.
- Assurez un reste à vivre confortable pour votre ménage et présentez un projet immobilier réaliste.
- Cultivez un comportement financier responsable, présentez un dossier complet et mettez en avant vos motivations.
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