Encadrement des loyers : plus d'un tiers des annonces hors des clous à Paris et en Seine-Saint-Denis

D'après l’association CLCV, environ 47 % des annonces de logements à louer en Seine-Saint-Denis dépassent les plafonds fixés par l’encadrement des loyers. Cette proportion, proche de la moitié des offres, révèle une situation critique dans ce département de la banlieue parisienne. À Paris même, la situation n'est guère meilleure, avec 29 % des annonces qui enfreignent ces limites. En combinant ces données, l’association a observé que, sur 1 800 annonces examinées dans ces deux territoires, 37 % ne respectaient pas les règles en place.

Ces chiffres illustrent la difficulté de faire appliquer une mesure pourtant essentielle pour limiter l’inflation des loyers dans ces zones dites « tendues ». L’association déplore le manque de sanctions concrètes contre les propriétaires ne respectant pas ces plafonds, et appelle à une réaction des autorités pour corriger cette dérive.

L'étude révèle également que les logements meublés sont particulièrement touchés par ces infractions. En effet, 44 % des annonces pour ce type de logements dépassent le plafond autorisé. Les propriétaires semblent plus enclins à contourner la loi dans ce segment, qui représente une part croissante du marché locatif. L'association CLCV a même calculé que le surcoût imposé aux locataires dans ces cas était de 159 € par mois en moyenne, soit près de 1 908 € par an.

Cette situation s'avère d’autant plus alarmante que les loyers des meublés, déjà plus élevés que ceux des logements vides, continuent de flamber au détriment des locataires. En l’absence de contrôles rigoureux et de sanctions dissuasives, ces dépassements se banalisent, accentuant les inégalités d’accès au logement.

Les plateformes de location en ligne, comme Leboncoin, jouent également un rôle clé dans cette problématique. Selon la mairie de Paris, environ 52 % des annonces postées sur ce site dépassent le plafond d'encadrement des loyers. Barbara Gomes, conseillère déléguée à l'encadrement des loyers, a même mené une action symbolique devant le siège de la plateforme pour dénoncer ces pratiques.

Depuis que la ville de Paris a repris la compétence en matière d’encadrement des loyers en janvier 2023, elle a reçu plus de 2 300 signalements de la part de locataires confrontés à des loyers abusifs. Malgré ces chiffres alarmants, les sanctions tardent à suivre, et les plateformes continuent d’abriter des annonces illégales, sans véritables répercussions.

L'un des moyens utilisés par les propriétaires pour contourner l’encadrement des loyers est l’application du complément de loyer. Initialement prévu pour des logements présentant des caractéristiques exceptionnelles (vue imprenable, prestations de luxe, etc.), ce dispositif est de plus en plus détourné pour justifier des dépassements injustifiés.

L’association CLCV cite l'exemple d'un propriétaire, ayant ajouté un complément de 183 € par mois pour la simple présence d’un ascenseur, d’une cave et d’un logement en bon état général. Ces arguments, loin de correspondre à des critères d’exception, montrent à quel point certains bailleurs exploitent les failles de la législation pour augmenter leurs revenus.

Face à cette situation, la mairie de Paris et l’association CLCV appellent à des mesures plus strictes pour assurer le respect de l’encadrement des loyers. La mairie souhaite notamment tripler les amendes pour les particuliers et introduire des sanctions spécifiques pour les intermédiaires, comme les plateformes de location en ligne. De son côté, la CLCV demande l’instauration d’un modèle type pour les annonces, obligeant les propriétaires à justifier l'application d'un complément de loyer.

Ces propositions s’inscrivent dans une volonté commune de renforcer les contrôles et les sanctions pour enrayer ces pratiques illégales. À l’échelle législative, le sénateur communiste Ian Brossat a également annoncé qu'il allait déposer une proposition de loi visant à contraindre les plateformes à se conformer à la réglementation en vigueur.

L’encadrement des loyers ne s’applique pas partout en France, mais seulement dans des zones urbaines qualifiées de « tendues », où la demande de logements excède largement l’offre. Ces zones concernent des villes de plus de 50 000 habitants, où l'accès au logement est particulièrement difficile, comme Paris, Lyon, Lille ou encore certaines communes de Seine-Saint-Denis. En tout, 28 agglomérations sont classées en zones tendues, et des loyers de référence sont fixés pour ces territoires.

Ces loyers de référence varient en fonction de plusieurs critères, tels que la localisation, la surface, et la date de construction du logement. Ils s’appliquent tant aux logements meublés qu’aux logements vides, et concernent les résidences principales comme les baux mixtes (usage professionnel et habitation). Certaines exceptions subsistent néanmoins, comme :

• les logements soumis à la loi de 1948,
• les logements conventionnés par l’Anah,
• les logements sociaux (HLM),
• les sous-locations,
• les meublés de tourisme,
• les logements meublés situés dans des résidences avec services.

À Paris, l’encadrement des loyers est encadré par la Direction régionale et interdépartementale de l'hébergement et du logement (DRIHL). Chaque année, le préfet de région fixe trois niveaux de loyers :

• un loyer de référence,
• un loyer majoré (augmenté de 20 %),
• un loyer minoré (diminué de 30 %).

Ces montants, exprimés au m², sont déterminés en fonction des observations du marché locatif par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP). Le loyer de référence majoré représente ainsi le plafond à ne pas dépasser pour les propriétaires, mais il est souvent contourné.

Dans ce contexte, la ville de Paris espère non seulement renforcer l’application de l’encadrement des loyers, mais aussi prolonger cette mesure au-delà de son échéance expérimentale, prévue en 2026.