Pays de Savoie : les acheteurs vont pouvoir saisir des milliers d’opportunités à rénover

Yann Cervodispo 18 jan 2023
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Avec l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, de nombreux logements vont être interdits à la location s’ils ne sont pas performants énergétiquement. A défaut de les rénover, beaucoup de propriétaires bailleurs n'auront pas d'autre choix que de vendre… ce sont donc potentiellement beaucoup d'opportunités qui seront à saisir en Savoie et en Haute-Savoie.

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Méribel en Haute-Savoie
Faute de pouvoir financer des travaux de rénovation énergétique, de nombreux propriétaires vont devoir se séparer de leurs logements en Savoie. © Criley
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De (trop) nombreuses passoires thermiques

En France, près de sept millions de logements possèdent actuellement une classe énergétique F et G, selon le Service de la donnée et des études statistiques (SDES). Cela représente 17 % des logements en France, un chiffre qui englobe aussi bien les appartements et maisons, le parc social et privé. Ces mêmes logements ne pourront plus être loués à partir de 2025 pour les biens dont le DPE affiche la lettre G et 2028 pour ceux classés F. 

Mais tous les territoires ne sont pas logés à la même enseigne. Les départements de Savoie et de Haute-Savoie affichent ainsi une proportion de passoires énergétiques plus importantes qu’ailleurs. En effet, selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim) en Savoie Mont Blanc, dans chacun de ces départements, près de 19 % du parc immobilier concentre des logements classés F et G. 

Actuellement, 7,3 millions logements dont 1,7 millions mis en location sont considérés comme des passoires thermiques et devront devoir être rénovés. Au fait, comment faire passer votre logement de la lettre G à E ?

Quelque 15 500 logements à saisir

Toujours selon la Fnaim Savoie Mont Blanc, les logements les plus énergivores sont aussi beaucoup plus représentés en Savoie et Haute-Savoie qu’ailleurs en France. En cause, un habitat vieillissant dans des territoires ruraux et soumis aux aléas climatiques, notamment en altitude. Les biens situés en montagne sont facilement mal classés au regard des besoins nécessaires en matière d’isolation thermique et de chauffage, face aux températures hivernales. 

Pour rappel, au-delà des logements classés F et G, une catégorie un peu particulière de logements très énergivores va être interdite à la location dès le 1er janvier 2023. Il s’agit des habitations consommant plus de 450 kWh/m²/an et ils sont nombreux en pays de Savoie.

La Fnaim n’en comptabilise pas moins de 5 500 en Savoie et près de 10 000 en Haute-Savoie ! Soit un potentiel de 15 500 logements à rénover immédiatement… des logements qui, s’ils se trouvent à la vente, pourraient voir leurs prix forcément décotés au regard de l’ampleur des travaux à effectuer. Bien sûr, l’ensemble de ces 15 500 logements ne vont pas se retrouver à la vente d’un coup. Seuls ceux destinés à la location, dont le bail doit être renouvelé, seront sous le coup de la réglementation. Les propriétaires occupants n’ont, quant à eux, aucune obligation à rénover. 

En Haute-Savoie, le nombre des ventes immobilières bat tous les records : plus de 18 000 transactions ont été enregistrées au cours des douze derniers mois. En Savoie, leur nombre dépasse les 10 000 transactions. 

Pourquoi il y aura de plus en plus de biens immobiliers à vendre

Alors que les Pays de Savoie souffrent depuis des années d’un manque d’offre de biens à la vente face à la demande très soutenue, la nouvelle réglementation pourrait provoquer tout de même un afflux sur le marché. 

D’abord, de nombreux propriétaires bailleurs ne voudront pas ou ne pourront pas engager les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour remettre leur bien en location. Certains n’en ont tout simplement pas les moyens. Au regard du contexte actuel, d’autres peuvent être effrayés à l’idée de se lancer dans ces travaux.

Ensuite, les propriétaires bailleurs qui voudraient tout de même rénover leur logement vont parfois être empêchés. En effet, si leur bien se situe dans une copropriété où une majorité de propriétaires occupants ne souhaitent pas engager des travaux permettant de rehausser la classe énergétique de l’ensemble des lots d’un immeuble, alors les propriétaires bailleurs se retrouveront coincés. Par exemple, si le vote en assemblée générale pour changer un système de chauffage collectif énergivore ne passe pas, ils ne pourront plus louer leur logement et seront de facto forcés de vendre leur logement. 

Pour pouvoir louer son bien, un propriétaire doit remettre au locataire un logement répondant aux normes d'hygiène et de sécurité, atteignant un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il s'agit de la définition d'un logement décent au sens de la loi Elan depuis 2018. 

Sautez le pas de la rénovation

Ces situations vont nécessairement générer un afflux de biens à vendre dans les mois et les années à venir.  « C’est un enjeu prépondérant pour les prochaines années », admet Sébastien Cartier, le président de la Fnaim Savoie Mont Blanc. « Cela va être compliqué de mener ces travaux à grande échelle dans des délais compliqués. » 

Si nombre de propriétaires bailleurs vont potentiellement devoir vendre leur logement, il s’agira aussi d’opportunités pour nombre d’acquéreurs. D'ailleurs, 92 % des acheteurs négocient le prix d’une passoire thermique.

En effet, alors que les prix au mètre carré en Savoie et en Haute-Savoie ne cessent de grimper, ce potentiel de logements à rénover devrait permettre enfin aux ménages aux budgets les plus serrés d’accéder enfin à la propriété. Attention toutefois à bien acheter : vous l’aurez compris, il faut oser se lancer dans des travaux de rénovation plus ou moins lourds (changer les fenêtres, l’isolation du bâti, le système de chauffage…). Les acquéreurs auront donc tout intérêt à bien chiffrer le montant potentiel de travaux et à s’en servir comme levier de négociation. 

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