Le SAV de l’immo : quand un complément de loyer est-il abusif ?

Blandine Rochelle 21 nov 2023
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Le nombre de cas de compléments de loyers abusifs appliqués par les propriétaires ne cesse d’augmenter, notamment depuis l’encadrement des loyers qui les contraint à respecter certains plafonds. Mais il est possible de reconnaître un complément de loyer abusif et de le contester. On vous explique comment.

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Il est important de s'assurer que le motif du complément de loyer est légitime. © Vladimir Vladimirov - Getty images
Il est important de s'assurer que le motif du complément de loyer est légitime. © Vladimir Vladimirov - Getty images
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Vérifiez le motif invoqué pour le complément de loyer

Le complément de loyer est une somme versée chaque mois par le locataire en plus du loyer de base hors charges. Pour pouvoir appliquer un complément de loyer, le propriétaire doit se justifier par le fait que le bien est doté de caractéristiques exceptionnelles. Actuellement, des locataires rapportent régulièrement des motifs d’application du complément de loyer qui ne sont pas légitimes, comme le fait :

  • de proposer un logement « au calme »,
  • d’avoir refait à neuf une pièce du logement
  • ou de proposer du double-vitrage.

Or, pour justifier de l’application d’un complément de loyer, le propriétaire doit apporter la preuve que son bien se distingue par des prestations exceptionnelles.

Le montant du complément et le motif doivent être indiqués dans le bail.

Quelles conditions remplir pour appliquer un complément de loyer ?

Notez que les propriétaires de logement situés dans des zones tendues soumises à l'encadrement des loyers ne peuvent fixer librement le montant du loyer, et ils ne peuvent plus appliquer un loyer supérieur au montant du loyer de référence majoré. En revanche, la possibilité d’appliquer un complément de loyer a été maintenue pour les logements qui présentent des caractéristiques et des avantages distinctifs, en comparaison avec des biens de surface et de standing similaires dans le même secteur. Ce complément de loyer permet malheureusement à des propriétaires de contourner l’obligation de respecter l’encadrement du loyer. C’est pourquoi il est nécessaire de connaître les critères qui justifient réellement le caractère exceptionnel du bien. Il peut s'agir :

  • D'une vue dégagée sur un monument historique comme la tour Eiffel, le Sacré-Cœur, l’Arc de Triomphe à Paris par exemple.
  • D'éléments de confort particuliers comme une hauteur sous plafond exceptionnelle de plus de 3,30 mètres, un grand jardin en plein centre-ville, une grande cave ou un grand sous-sol permettant de stocker, etc.
  • De prestations de luxe comme un sauna, un jacuzzi, une piscine, etc.

Ces éléments sont à apprécier selon la ville, car une grande terrasse sera exceptionnelle à Paris par exemple, mais pas sur l’ensemble du territoire.

Complément de loyer : quels recours en cas d’abus ?

Si le propriétaire applique un complément de loyer qui paraît abusif, sachez que vous pouvez le contester même après la signature du bail. Il est alors recommandé de solliciter la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord avec le bailleur, dans les 3 mois qui suivent la signature du bail. La saisine est à la fois simple et gratuite. Et ce sera alors au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

Si vous dépassez ce délai, il sera alors nécessaire de vous tourner vers le tribunal judiciaire, et de saisir le juge compétent afin de lui demander d’apprécier le motif invoqué par le locataire pour appliquer un complément de loyer.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué si :

  • les sanitaires sont sur le palier,
  • le logement présente des signes d’humidité,
  • le bien est une passoire thermique,
  • l’on relève un vis-à-vis de moins de 10 mètres,
  • l’installation électrique est dégradée,
  • la pièce principale est mal exposée…
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