Avec le projet de loi de finances pour 2025, le gouvernement prévoit de supprimer la très avantageuse niche fiscale sur la location meublée non professionnelle (LMNP). Cette mesure, intitulée « suppression de niche à l’impôt sur le revenu sur les loueurs meublés », vise à réguler le marché immobilier et à résoudre les tensions liées à la spéculation. Un tournant pour les investisseurs en LMNP, qui devront s’adapter à un nouveau cadre fiscal dès le 1er janvier 2025.
Un avantage fiscal bientôt supprimé pour les loueurs en meublé
Jusqu’à présent, le régime de location meublée non professionnelle (LMNP) permettait aux investisseurs de déduire certaines charges et d’amortir leur bien immobilier, un mécanisme avantageux qui réduit leur base imposable sans impacter la plus-value lors de la revente. En effet, lors de la vente d’un bien loué en meublé, le calcul de la plus-value se faisait sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sans intégrer l’amortissement du bien.
Avec la réforme prévue en 2025, les amortissements réalisés au cours de la période de location seront désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Par exemple, un propriétaire ayant acheté un bien à 150 000 € et l’ayant revendu 230 000 €, avec 20 000 € d’amortissements, verrait sa plus-value imposable passer de 80 000 € à 100 000 €, augmentant ainsi son imposition.
Objectifs de la réforme et impact attendu
Le ministère de l’Économie et des Finances espère récupérer 200 millions d’euros de recettes fiscales supplémentaires grâce à cette mesure. Toutefois, certains experts expriment des doutes quant à son efficacité. En effet, la réforme ne concerne que la revente des biens en location meublée, sans toucher l’entrée en location, ce qui laisse subsister une différence entre les régimes de location nue et meublée.
Cette décision intervient dans un contexte où le marché de l’immobilier est sous pression, particulièrement dans les grandes villes et les zones touristiques, où les locations touristiques de courte durée se sont multipliées, réduisant l’offre de logements longue durée.
Le prêt à taux zéro étendu pour soutenir l’accession à la propriété
Pour compenser la suppression de cette niche fiscale, le gouvernement envisage de favoriser l’accès à la propriété pour les primo-accédants avec l’extension du prêt à taux zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire. Actuellement limité aux zones tendues et aux appartements neufs, le PTZ pourrait devenir une option plus accessible pour soutenir la demande de logements résidentiels.
Toutefois, les modalités exactes de cette extension, telles que les critères d’éligibilité et les montants maximaux, restent à définir.
Avec la fin de cette niche fiscale, le marché de la location meublée pourrait connaître une hausse de l’offre de logements longue durée, particulièrement dans les zones touristiques et les grandes villes.
Enjeux fiscaux pour les propriétaires et investisseurs en LMNP
La suppression de l’amortissement en LMNP, en particulier pour les locations touristiques, impactera directement la rentabilité des investissements meublés. Actuellement, les propriétaires peuvent, via le régime réel, déduire de nombreuses charges, y compris les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et les travaux, ce qui réduit considérablement leur base imposable. Avec la réforme, cette déduction sera fortement restreinte, ce qui pourrait inciter les investisseurs à revoir leur stratégie.
Les investisseurs en LMNP avaient jusqu’ici le choix entre deux régimes fiscaux :
- le micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs,
- le régime réel, permettant de déduire toutes les charges réelles.
À partir de 2025, les abattements forfaitaires seront revus à la baisse, passant à 40 % pour les locations longue durée et à 30 % pour les locations touristiques, rendant ce régime moins attractif pour certains profils d’investisseurs.
Quelles alternatives pour les investisseurs ?
Face à ces nouvelles contraintes fiscales, les investisseurs en location meublée devront envisager d’autres options pour maintenir la rentabilité de leurs placements immobiliers. Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) pourrait constituer une alternative pour certains car il permet encore l’amortissement, bien que cela implique des cotisations sociales et une gestion administrative plus lourde.
En parallèle, les dispositifs comme le Pinel, le Denormandie, ou le Loc’Avantages, offrant des réductions d’impôt pour la location à loyer modéré ou la rénovation énergétique, pourraient attirer les investisseurs désireux de réduire leur charge fiscale tout en diversifiant leur portefeuille.
Pour les investisseurs à la recherche d’alternatives, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent s’avérer intéressantes. En investissant dans des parts de SCPI, ils bénéficient de revenus locatifs sans avoir à gérer un bien en direct. De plus, l’achat en nue-propriété permet de diversifier les placements en immobilier résidentiel tout en bénéficiant d’avantages fiscaux, le bien devenant pleinement propriété de l’investisseur après une période de démembrement.
Les propriétaires en location meublée pourraient chercher à se délester de leurs biens ou à les convertir en location nue, contribuant ainsi à stabiliser le marché locatif et, potentiellement, à faire baisser les prix des loyers.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)