LMNP : peut-on louer à sa famille ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une activité de location meublée de biens neufs ou anciens, mais aussi en résidence avec services : résidences de tourisme, d’affaires, pour étudiants ou seniors, voire EHPAD. Investir en LMNP permet de bénéficier d’un régime fiscal avantageux. 

Selon la loi, un logement meublé doit être équipé d’un certain nombre de meubles indispensables pour permettre au locataire de dormir, manger et vivre convenablement. La liste des équipements est devenue plus précise au fil du temps. Pour un bail signé après août 2015, le logement doit proposer les équipements suivants :

• Table et sièges.
• Étagères de rangement.
• Luminaires.
• Réfrigérateur avec compartiment de congélation ou congélateur à part (température maximale de -6°).
• Plaques de cuisson.
• Four ou four à micro-ondes.
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas.
• Ustensiles de cuisine.
• Volets ou rideaux dans les chambres.
• Literie avec couette ou couverture.
• Matériel d’entretien type aspirateur, balai et serpillière…

S’il n’existe pas de loi le définissant avec précision, celui-ci peut se déduire par opposition au statut de Loueur meublé professionnel (art. 155 IV-2 du Code général des Impôts). 

Il peut être obtenu dès lors que l’une de ces deux conditions est remplie :

• Les revenus issus de cette activité ne dépassent pas 23 000 €.
• Les revenus issus de cette activité ne dépassent pas 50 % des revenus du foyer fiscal.

L’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est pas obligatoire, mais, le statut de LMNP et ses avantages fiscaux ne peuvent être obtenus que sous condition d’enregistrement de l’activité auprès du greffe du tribunal de commerce à l’aide d’une déclaration P0i.

Oui. Dans l’absolu, il est tout à fait légal de louer sous statut LMNP à un membre de sa famille, sans aucun surcoût fiscal durant plusieurs années : ascendants (parents) ou descendants (enfants, petits-enfants). Cependant, comme toute autre location, la LMNP au profit d’un proche devra respecter un certain formalisme.

Un contrat en bonne et due forme

La première obligation légale à respecter est de fixer les éléments suivants :

• Le contrat de bail suivant le modèle applicable depuis le 1^er août 2015 pour une période de neuf années minimum.
• L’objet du contrat précisant le bien loué et son usage prévu.
• Le montant du loyer.
• Les charges locatives.
• Les modalités de règlement.

Un loyer au prix du marché

Pour éviter tout redressement fiscal, il est nécessaire de fixer un loyer en rapport à la réalité du marché. Contrevenir à cette règle est illégal, même dans le cadre d’une location intrafamiliale. De telles pratiques sont d’ailleurs régulièrement et lourdement sanctionnées par l’administration fiscale car, comme toute autre location, si la LMNP génère un faible loyer, les charges déductibles des revenus fonciers permettent au propriétaire d’éviter toute fiscalité. C’est donc un avantage qui s’ajoute aux dispositions très avantageuses de la LMNP qui favorise un impôt nul sur les revenus issus d’une location meublée.

Les aides au logement de la CAF

Selon le lien de parenté, le locataire pourra ou non bénéficier des aides au logement. Une LMNP ouvre droit aux aides au logement de la CAF sauf dans le cadre d’une LMNP intrafamiliale en ligne directe. Le locataire (ascendant ou descendant) ne peut ainsi bénéficier d’aucune APL et ce quel que soit sa situation, qu’il soit étudiant, demandeur d’emploi, personne en situation de handicap… 

Pour conclure, il est tout à fait possible de réaliser une LMNP intrafamiliale. Outre le soutien au développement de l’immobilier locatif en résidence de services, la formule permet de loger ses proches en ligne directe ou non. Mais, cette location doit suivre le même formalisme que n’importe quelle autre location, notamment en matière de loyer et de paiement des charges. Dans le cas contraire, le propriétaire est sanctionné par l’administration fiscale. Avant de loger le proche selon cette formule, il est donc essentiel de bien évaluer ses avantages et inconvénients financiers.