L’Assemblée nationale a récemment adopté un amendement au projet de loi de finances 2025 qui pourrait bouleverser le paysage fiscal des locations meublées touristiques. Désormais, les locations nues et meublées pourraient bénéficier d’un abattement fiscal similaire, réduisant ainsi l’attractivité fiscale des locations de courte durée, comme celles proposées sur Airbnb.
Un amendement controversé au projet de loi de finances
Le 23 octobre 2024, les députés ont voté en faveur de l’amendement 1909 au projet de loi de finances pour 2025. Cet amendement, porté par Annaïg Le Meur, députée du groupe Ensemble pour la République, proposait d’augmenter l’abattement fiscal pour les revenus issus de locations nues, le faisant passer de 30 % à 50 %.
L’objectif affiché de cette mesure est d’encourager le retour des logements nues sur le marché locatif, en alignant leur avantage fiscal sur celui des locations meublées, qui bénéficiaient jusqu’ici d’un abattement de 50 % pour les locations simples et de 71 % pour les meublés de tourisme classés.
Annaïg Le Meur justifie cette initiative en soulignant l’évolution du marché locatif ces dix dernières années : « De 2014 à 2024, le nombre de logements loués en courte durée est passé de 80 000 à 1,2 million. La croissance des locations meublées s’accélère au détriment du parc locatif nu », explique-t-elle, insistant sur l’importance de rétablir un équilibre pour garantir un accès à des logements de longue durée pour les locataires.
Son collègue de la Droite républicaine, Thibault Bazin, proposait un abattement plus modéré, de 40 %, mais cette version n’a pas été retenue.
L'impact sur les loueurs de meublés touristiques
Pour les propriétaires de biens loués sur des plateformes comme Airbnb, cette mesure pourrait entraîner une baisse significative de leur rentabilité. Depuis plusieurs années, la fiscalité avantageuse des locations meublées touristiques incitait les investisseurs à privilégier ce type de biens pour optimiser leurs rendements.
En effet, l’abattement de 71 % pour les meublés de tourisme classés offrait une réduction importante des revenus imposables, rendant les locations de courte durée particulièrement attrayantes.
Cependant, avec cette réforme, l’avantage fiscal pour les locations meublées serait aligné avec celui des locations nues, réduisant ainsi leur compétitivité. Cette uniformisation pourrait pousser certains propriétaires à reconsidérer leur stratégie d’investissement et à se tourner vers des baux plus stables, comme la location nue, qui présente une durée de bail d’au moins trois ans contre un an pour les meublés.
Les enjeux budgétaires de cette mesure
La question du coût de cette mesure a été soulevée par le rapporteur général du Budget, Charles de Courson, qui estime que cette augmentation de l’abattement fiscal sur les locations nues pourrait représenter une dépense de 500 millions d’euros pour l’État. Cette inquiétude est partagée par le ministre du Budget, Laurent Saint-Martin, qui jugeait la proposition de Thibault Bazin à 40 % comme un compromis plus raisonnable.
Malgré ces réserves, les députés ont voté pour l’amendement de 50 %, mettant en avant le besoin urgent de rééquilibrer le marché locatif français. Ce coût budgétaire important pourrait toutefois devenir un point de discorde lors des débats finaux autour du projet de loi de finances, en particulier si le gouvernement choisit de recourir au 49.3 pour faire passer la loi en force.
Le propriétaire d’un logement de meublé de tourisme non classé bénéficiera désormais d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de chiffres d’affaires par an.
Une mesure inscrite dans un cadre plus large de régulation de l’immobilier locatif
Cette disposition ne représente qu’un aspect d’un ensemble de réformes visant à encadrer plus strictement la location meublée touristique en France. En parallèle, la proposition de loi anti-Airbnb, portée par Annaïg Le Meur et son collègue Inaki Echaniz, cherche à limiter la croissance de ce type de locations en instaurant de nouvelles régulations.
La commission mixte paritaire (CMP) de la session parlementaire a abouti, ce 28 octobre, à une version commune de la proposition de loi transpartisane visant à réguler le marché des logements meublés touristiques, tels que les locations Airbnb.
Désormais, les propriétaires de logements meublés touristiques non classés bénéficieront d'un abattement fiscal de 30 % dans la limite de 15 000 € de chiffre d’affaires annuel. Pour les logements classés, l’abattement reste à 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus.
Par ailleurs, le texte intègre des mesures spécifiques pour les communes, permettant aux conseils municipaux de limiter à 90 jours par an la durée des locations de résidences principales. Une avancée notable pour les élus locaux, qui disposent ainsi de nouveaux outils pour encadrer les locations de courte durée.
Les conclusions de la CMP seront soumises au vote du Sénat le 5 novembre et à l’Assemblée nationale le 7 novembre. La sénatrice Les Républicains Sylviane Noël espère une application rapide de ce texte, estimant qu'il fournira des leviers efficaces pour lutter contre la pression immobilière exercée par les meublés touristiques, au-delà des seules considérations fiscales.
Réactions et incertitudes chez les investisseurs immobiliers
L’alignement des abattements fiscaux sur les locations nues et meublées touristiques pourrait conduire certains investisseurs à revoir leur stratégie. Si les locations meublées perdent leur avantage fiscal, de nombreux propriétaires pourraient choisir de retirer leurs biens du marché touristique pour les proposer en location longue durée. Ce mouvement aurait pour effet de stabiliser l’offre de logements à louer pour les résidents mais pourrait aussi affecter les secteurs économiques dépendants du tourisme de courte durée.
Les agences immobilières et les experts en investissement immobilier suivent de près cette évolution législative. Les nouvelles règles fiscales imposent aux investisseurs de repenser leurs options et de se tourner vers des dispositifs alternatifs, tels que les dispositifs Duflot ou Denormandie, qui pourraient offrir des avantages adaptés aux locations de longue durée tout en garantissant un rendement stable.
Quelles perspectives pour les loueurs de meublés touristiques ?
Le secteur de la location de courte durée, en particulier via les plateformes numériques, traverse une période de mutation sous l’effet des décisions législatives successives. La mise en place de cet amendement s’inscrit dans une dynamique de régulation renforcée pour limiter l’impact des locations de courte durée sur le marché résidentiel. Pour les investisseurs, l’enjeu est désormais de s’adapter à une fiscalité moins avantageuse et d’explorer de nouvelles solutions pour garantir la rentabilité de leurs biens.
En outre, la question de savoir si ces nouvelles règles seront suffisantes pour inverser la tendance est toujours ouverte. Alors que certains soutiennent que l’uniformisation fiscale est une étape nécessaire pour protéger le parc locatif, d’autres estiment qu’elle risque de décourager les investissements dans le secteur immobilier. La suite des débats parlementaires et l’évolution du projet de loi de finances 2025 seront donc déterminantes pour l’avenir des locations meublées touristiques en France.
Les loueurs devront suivre de près l’issue de ces discussions car elles détermineront les conditions fiscales de leurs futurs investissements. Cette réforme constitue un tournant pour le secteur de la location touristique et pourrait redéfinir les dynamiques du marché locatif pour les années à venir.
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