Achat d’un bien immobilier en France pour propriétaire non-résident : 7 conseils

Un Français non-résident peut-il acheter une maison en France ? La réponse est oui : l’achat d’un bien immobilier en France par un non-résident est parfaitement possible. Si le fait de ne pas être sur place est un frein, réaliser un investissement locatif en tant qu’expatrié est une très bonne stratégie pour percevoir des revenus complémentaires tout en préparant votre retraite, que vous envisagiez de revenir dans l’Hexagone à court ou moyen terme… d’autant plus que le marché immobilier français est attractif, du fait de sa relative stabilité et la sécurité qu’il offre par rapport aux marchés d’autres pays dans le monde. L’immobilier français est donc une véritable valeur refuge. Pour un non-résident, investir en France a donc tout d'un bon plan. 

Il est indispensable d’être prudent au moment de réaliser l’achat d’un bien immobilier en France en tant que non-résident. Avant de vous lancer, pensez à définir l’objectif de votre investissement locatif. Si vous souhaitez obtenir une rentabilité rapide, privilégiez les petites surfaces (studios et T1) dans les grandes métropoles.

Dans tous les cas, pour éviter la vacance locative, privilégiez un secteur à proximité des commerces, transports et établissements scolaires. Si vous envisagez de vous installer dans le logement lors de votre retour en France, misez sur une ville que vous connaissez et appréciez. Pour devenir propriétaire non-résident en France, il faut utiliser les bons canaux. En France, une plateforme immobilière comme SeLoger permet de rechercher un bien immobilier à distance de façon très simple, à partir de vos critères de recherche.

Que ce soit pour la recherche du bien que pour les visites ou les différentes démarches administratives (offre d’achat, signature du compromis, etc.), l’achat d’un immobilier en France en tant que non-résident s’accompagne de différents freins. C’est pour cette raison qu’il est important de se faire accompagner par un professionnel, chasseur immobilier ou agence, sur place.

En tant que professionnel de l’immobilier local, ils ont une connaissance parfaite de leur marché et peuvent vous aider à trouver des biens correspondant à vos critères en termes de surface et de localisation. En confiant votre recherche immobilière à un professionnel de l’immobilier, toutes les étapes de la transaction deviennent plus simples. En plus de disposer d’un large portefeuille d’annonces, l’agence ou le chasseur immobilier peut vous proposer de visiter des biens à distance (visite en vidéo, visite virtuelle…) vous permettant de découvrir le bien de manière efficace.

Quel est le rôle du notaire ?

Si c’est votre premier achat d’un bien immobilier en France en tant que non-résident, il est probable que vous ne maîtrisiez pas tous les aspects de ce type de transaction. Sur le territoire français, sachez que le notaire est un acteur incontournable dans le secteur de la pierre. Vous accompagnant obligatoirement lors de la signature de l’acte authentique de vente, son rôle va bien au-delà. C’est le notaire qui sécurise juridiquement la transaction. Il veille à protéger les intérêts de l’acheteur et du vendeur, en s’assurant que les différentes obligations légales sont respectées.

Les documents indispensables à fournir

L’achat d’un bien immobilier en France par un non-résident nécessite la transmission de nombreux documents. Lors de la signature du compromis de vente, vous devrez notamment fournir un justificatif d’identité, un justificatif de votre situation familiale et un justificatif de domicile. Le jour de la signature du compromis, l'acheteur du bien immobilier fera un dépôt de garantie représentant entre 5 et 10 % du prix de la vente du bien, hors frais d’acquisition. Ce chèque est déposé sur un compte professionnel ouvert à la Caisse des dépôts et consignations.

Obtenir un emprunt auprès d’une banque française pour financer l’achat d’un bien immobilier en France en tant que non-résident n’est pas chose aisée, surtout si vous vivez dans un pays à risques (paradis fiscaux, guerres civiles…). En effet, votre profil est considéré comme plus risqué par les établissements prêteurs.

Accorder un prêt immobilier à une personne dont le pays de résidence n’est pas la France implique des procédures assez compliquées pour les établissements bancaires locaux : suivi du prêt et des remboursements, décalage horaire compliquant les échanges, etc. En cas de difficultés au cours du remboursement de l’emprunt, la banque prêteuse peut rencontrer des difficultés pour accéder à vos revenus dans la mesure où ils sont domiciliés à l’étranger. De plus, vos revenus sont perçus en devise étrangère, sauf si vous vivez dans la zone euro de l'Union européenne.

Pour obtenir plus facilement un crédit pour concrétiser votre achat immobilier en tant que non-résident, nous vous conseillons de vous tourner vers un courtier en prêt immobilier comme Pretto. En tant qu’expert, le courtier connaît parfaitement les exigences des banques et saura mettre en valeur votre dossier pour vous obtenir votre financement en tant qu'expatrié. 

Impôts sur les revenus locatifs et la propriété

Avant de faire l’achat d’un bien immobilier en France en tant que non-résident, renseignez-vous également sur la fiscalité afférente à ce type d’opération. En France, en tant que propriétaire d’un bien, vous êtes redevable de la taxe foncière, qui peut varier sensiblement d’une commune à l’autre. Avant d’acheter dans une commune en particulier, recherchez des informations sur la fiscalité locale afin d’éviter les mauvaises surprises.

Par ailleurs, si vous mettez vos biens en location, sachez que les revenus tirés de cette activité sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux. Enfin, en France, un foyer fiscal est soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) quand la valeur nette de son patrimoine immobilier atteint 1,3 million d'euros, sous réserve des conventions fiscales internationales.

Taxation des plus-values en cas de revente

En France, si vous vendez un bien qui n’est pas votre résidence principale et que vous réalisez une plus-value, celle-ci est soumise à une double imposition :

• la première au titre de la taxe sur les plus-values immobilières ;
• et la seconde au titre des prélèvements sociaux.

Le taux de taxation au titre de plus-value immobilière est de 19 % alors que le taux d’imposition au titre des prélèvements sociaux est de 17,2 %, soit 36,2 % au total. Si vous conservez votre bien plus de 5 ans, vous commencez à bénéficier de réductions d’impôt. Vous serez totalement exonéré après 30 ans de détention.

Si vous souhaitez entreprendre l’achat d’un bien immobilier en France en tant que non-résident, la signature par procuration est une bonne solution pour la signature du compromis et de l’acte authentique de vente. La procuration est un document donnant l’autorisation à une personne de vous représenter devant le notaire pour conclure l’acquisition d’un logement. Pouvant être réalisée sous seing privé, cette procuration doit être conforme à la réglementation pour être recevable. Elle doit notamment indiquer la date et la durée de la procuration, le nom et la signature du mandant être certifiée en mairie ou par un notaire, le nom du mandataire et l’objet du mandat.

Location meublée ou vide : quelle stratégie adopter ?

Une fois l’achat d’un bien immobilier en France réalisé en tant que non-résident, vous pouvez louer votre bien vide ou meublé. La location vide a l’avantage d’être plus recherchée par des locataires prévoyant une installation pérenne. La location meublée est en revanche intéressante fiscalement parlant. Vos revenus locatifs entrant dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous pouvez être imposé uniquement sur la moitié de vos recettes locatives (régime forfaitaire), ou déduire les charges et les amortissements de vos recettes locatives (régime réel).

Faire appel à une agence de gestion locative

La gestion locative est très difficile à prendre en charge pour les non-résidents réalisant des investissements immobiliers en France. Confier la gestion locative de votre bien à une agence immobilière vous assure que toutes les démarches seront effectuées dans le respect de la réglementation. Visites, état des lieux d’entrée, encaissement des loyers… l’agence immobilière s’occupe de tout dans le logement. Si un problème survient dans le logement, elle est en mesure de faire appel à un artisan pour obtenir une intervention rapide. Pour résumer, la délégation de la gestion locative est indispensable pour un investissement locatif à distance serein.