Moisissure dans un logement : quelles sont les obligations du propriétaire ?

Condensation sur les fenêtres, infiltrations d’eau dans les murs, mauvaise isolation ou ventilation insuffisante… Les causes du développement de moisissures dans un logement sont nombreuses. Ces dernières se forment dans les pièces humides, comme la salle de bains, la cuisine ou les chambres peu aérées, et signalent souvent un problème d’humidité persistant.

Plus qu’un désagrément visuel ou olfactif, la présence de moisissures peut nuire à la santé (symptômes respiratoires, allergies…), mais aussi à l’intégrité du bâti. Elle témoigne parfois de l’absence de VMC, d’un manque d'aération, ou encore de menuiseries extérieures défaillantes.

Un hygromètre peut révéler un taux d’humidité trop élevé. Un taux supérieur à 60 % favorise la prolifération de champignons sur les murs, les plafonds, et dans les recoins sombres.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent, c’est-à-dire ne laissant apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. La présence de moisissure peut donc remettre en cause la décence du logement.

Bon à savoir : un logement est considéré comme insalubre, s’il présente une humidité excessive et des moisissures ou infiltrations entraînant des risques pour la santé. Le Code de la construction et de l’habitation encadre ces situations, et plusieurs décisions de jurisprudence « logement moisissure » ont reconnu la responsabilité du propriétaire.

Si le propriétaire ne fait rien, malgré les signalements du locataire, ce dernier peut entamer des démarches (courrier recommandé, mise en demeure, appel à un diagnostiqueur ou à un expert). Dans certains cas, un juge peut ordonner des réparations ou accorder une réduction de loyer.

La responsabilité dépend de l’origine du problème :

• Si les moisissures sont dues à un manque d’entretien ou d’aération suffisante (exemple : linge séché dans une pièce non ventilée), la responsabilité incombe au locataire.
• Si les causes sont structurelles (vices de construction, fuites d’eau, défaut de ventilation, absence de VMC, isolation défectueuse…), le propriétaire est tenu de faire les travaux nécessaires.

Il est important de rappeler que le locataire a l’obligation d’aérer son logement quotidiennement, d’utiliser un déshumidificateur, si besoin, et d’éviter toute accumulation de condensation. 

Dans le cas d’un logement social, la responsabilité du bailleur social est engagée selon les mêmes principes. Le locataire peut faire appel à l’Agence régionale de santé (ARS), au conciliateur de justice ou au tribunal d’instance, en dernier recours.

En cas de moisissure persistante, plusieurs solutions s’offrent au locataire :

• Informer le bailleur par écrit (avec photos, constats, courrier recommandé).
• Demander une expertise, via un diagnostiqueur indépendant ou l’ADIL.
• Contacter la mairie ou l’ARS, si le logement semble insalubre.
• Saisir le tribunal pour exiger des travaux, voire obtenir une réduction de loyer ou la résiliation du bail.

Certaines affaires ont donné lieu à des jurisprudences, où le locataire a été dédommagé en raison de l’inaction du propriétaire face à l’humidité et aux moisissures.

Bon à savoir : lorsque le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à s’accorder sur l’origine des moisissures ou la nécessité de travaux, faire appel à un expert indépendant peut débloquer la situation. L’expert établira un diagnostic complet des problèmes d’humidité, en identifiant les causes (infiltrations, mauvaise ventilation, défauts d’isolation, etc.). Ce rapport technique constitue une preuve solide devant un tribunal, en cas de procédure.

Des diagnostics spécifiques, tels que le diagnostic humidité ou l’étude de l’aération du logement, peuvent être requis pour démontrer qu’il ne s’agit pas d’un défaut d’entretien du locataire. Le coût de cette intervention peut être partagé ou à la charge de la partie qui souhaite entamer une action en justice. En tout état de cause, une expertise formelle est souvent décisive.

Voici quelques précautions simples à mettre en œuvre pour prévenir les moisissures :

• Aérer chaque pièce au moins 10 minutes par jour.
• Installer ou entretenir une VMC efficace.
• Ne pas obstruer les bouches d’aération.
• Ne pas faire sécher le linge dans les pièces non ventilées.
• Traquer les infiltrations d’eau.
• Faire vérifier l’isolation et les fenêtres.

Une installation adaptée, une ventilation constante et une bonne isolation thermique sont les clés d’un air sain et d’un logement sans moisissure.

Est-ce que la moisissure rend un logement insalubre ?

Oui. Si elle est liée à un excès d’humidité, elle peut rendre le logement insalubre et dangereux pour la santé.

Qui contacter en cas de moisissure dans le logement ?

Le propriétaire, en premier lieu. En cas d’inaction, l’ADIL, l’ARS ou un conciliateur de justice peuvent être saisis.

Qui est responsable de l’humidité au mur, le locataire ou le propriétaire ?

Cela dépend de l’origine : structurelle (propriétaire) ou comportementale (locataire).

Qui est responsable, en cas de moisissure ?

Si elle est liée à un défaut du logement, c’est au propriétaire d’intervenir. Sinon, le locataire devra prouver qu’il a correctement entretenu son logement.

Un propriétaire peut-il louer un logement avec des moisissures visibles ?

Non. Si les moisissures sont apparentes dès l’état des lieux d’entrée, le logement est susceptible d’être considéré comme non décent. Le bailleur doit impérativement effectuer les réparations avant la mise en location.

Le propriétaire peut-il être condamné pour un vice caché lié à la moisissure ?

Oui. Dans certains cas, la moisissure peut être assimilée à un vice caché, notamment en cas de vente immobilière. Si le vendeur (ou propriétaire-bailleur) connaissait l’existence d’un problème d’humidité et ne l’a pas signalé, l’acquéreur ou le locataire peut demander une annulation du contrat ou une réduction du prix.

Peut-on suspendre le paiement du loyer à cause de la moisissure ?

En principe, le locataire n’a pas le droit de suspendre seul le paiement du loyer. Il doit obtenir une décision de justice l’y autorisant. Agir unilatéralement peut entraîner une procédure d’expulsion. Il est donc crucial de privilégier le dialogue, les mises en demeure, ou une conciliation via l’ADIL.